Seis departamentos emitieron documentos para fortalecer la supervisión de fondos de las empresas de alquiler de viviendas
Para implementar las decisiones y acuerdos del Comité Central del Partido y el Consejo de Estado, fortalecer la supervisión de las empresas de alquiler de viviendas, orientar a las empresas de alquiler de viviendas para que regresen al origen de los servicios de alquiler de viviendas, prevenir y resolver riesgos financieros y promover el desarrollo saludable del mercado de alquiler de viviendas, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Seguridad Pública, la Administración Estatal para la Regulación del Mercado, la Administración del Ciberespacio de China y La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió recientemente conjuntamente las "Opiniones sobre el fortalecimiento de la supervisión de las empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos" (en adelante, las "Opiniones").
Los "Dictamenes" establecen claramente que las empresas de alquiler de viviendas deben abrir una cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas en un banco comercial, presentarla ante el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural de la ciudad donde se encuentra, y hacerlo público al público a través de la plataforma de servicios de gestión de alquiler de viviendas. Cuando una empresa de alquiler de viviendas divulgue información sobre la vivienda, también deberá divulgar información de la cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas.
Tapar lagunas en la supervisión del alquiler
Estandarizar el orden del mercado de alquiler
Según estadísticas incompletas, a finales de 2020, el número de personas que alquilan Las casas en mi país alcanzaron los 210 millones. Las agencias pertinentes predicen que para 2025, el número de inquilinos puede aumentar a 250 millones y el correspondiente capital del mercado de alquiler superará los 3 billones de yuanes.
Hasta cierto punto, la escala del mercado de alquiler de mi país no es menor que la del mercado de vivienda comercial. Especialmente en el futuro, con el paso de viviendas comerciales incrementales a viviendas existentes, el mercado de alquiler se desarrollará y expandirá aún más, y el alquiler se convertirá en la forma principal de resolver los problemas de vivienda en la mayoría de las ciudades grandes y medianas.
Una escala tan enorme de capital de mercado, por un lado, pone a prueba las capacidades regulatorias y el nivel de los departamentos gubernamentales, por otro lado, también permite a algunas empresas de alquiler de viviendas "obtener ganancias sin ningún límite inferior". ". En los últimos años, algunas ciudades de primer nivel han visto a propietarios desalojar arbitrariamente a inquilinos y a agentes de vivienda deducir maliciosamente los depósitos de los inquilinos. También ha habido incidentes graves en los que algunos "agentes negros" cobran a los inquilinos la mitad o un año de alquiler a la vez y luego ". huir".
Para ello, los "Dictámenes" priorizan el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de alquiler y proponen una serie de medidas específicas, entre ellas que las empresas de alquiler de viviendas deberían abrir una cuenta de supervisión de los fondos de alquiler de viviendas en un banco comercial e informar a la ciudad donde esté ubicada. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural archivará el registro y lo dará a conocer al público a través de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de vivienda, cuando una empresa de arrendamiento de vivienda divulgue información sobre la vivienda, también publicará la misma; Información de la cuenta de supervisión del fondo de alquiler de vivienda. Si una empresa de arrendamiento de vivienda cobra el alquiler por más de 3 meses seguidos, deberá incluirse en la cuenta de supervisión. Si se cobra un solo depósito por más de un mes, el alquiler y el depósito cobrados. y el alquiler debe pagarse al titular del derecho a la vivienda y el depósito debe devolverse al arrendatario a través de la cuenta de supervisión. El departamento de vivienda urbana y desarrollo urbano-rural debe trabajar con la supervisión financiera local. El departamento ha establecido un sistema de supervisión del fondo de alquiler de vivienda; , fortaleció la supervisión y gestión diaria, instó a las empresas de alquiler de viviendas y a los bancos comerciales a implementar sus responsabilidades y garantizó que exista una supervisión de capital.
Al respecto, Liu Junhai, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Renmin de China, analizó que los "Dictámenes" exigen a las empresas de leasing incluir los alquileres en las cuentas de supervisión, y pretenden centrarse en rectificar largos periodos de tiempo. -apartamentos de alquiler a plazo, agencias inmobiliarias y algunas "instituciones secundarias" de propietarios de personas físicas". Una vez que el alquiler se incluye en la cuenta de supervisión, el intermediario no puede deducir el alquiler del inquilino a voluntad y el intermediario no puede apropiarse indebidamente del alquiler del inquilino. Esto establece objetivamente un "cortafuegos" para la expansión ciega de los fondos en los apartamentos de alquiler a largo plazo. , tapando las lagunas en la supervisión del capital y puede regular eficazmente el orden del mercado de alquiler de viviendas.
Supervisión refinada y completa del proceso
Prevención de riesgos comerciales corporativos
Vale la pena señalar que los "Dictámenes" establecieron claramente que las empresas dedicadas a operaciones de alquiler de viviendas y subarrendamiento Una persona física que posee 10 unidades (habitaciones) debe registrarse como entidad de mercado. En principio, el período para cobrar el alquiler a la vez no debe exceder los 3 meses, y si se cobra un depósito por más de 1 mes a la vez, se debe abrir una cuenta de supervisión en el banco y dirigirse al Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. La Oficina la registra y publica periódicamente.
Xiong Wenzhao, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Minzu de China, cree que la estandarización del registro de entidades intermediarias del mercado de arrendamiento y las medidas antes mencionadas para establecer cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento se complementan entre sí para fortalecerse. Supervisión del mercado de arrendamiento tanto desde el punto de vista del personal como del capital, podemos partir de las condiciones básicas: Exprimir el espacio para todo tipo de actividades ilegales de alquiler de viviendas y poner fin a fenómenos como "intermediarios negros que retienen depósitos", "desalojos arbitrarios de inquilinos" y "ruptura del fondo de arrendamiento que vulnera los derechos de los inquilinos" que han llamado la atención de toda la sociedad.
Para regular las operaciones de alquiler de viviendas, los "Dictámenes" también propusieron una serie de medidas. Por ejemplo, el sistema de información para que las empresas de alquiler de viviendas lleven a cabo actividades comerciales debería implementar varios requisitos de política de gestión de Internet y ser. Las empresas de arrendamiento de viviendas conectadas con la plataforma de servicios de gestión de alquiler de viviendas de la ciudad donde estén ubicadas incluirán la información sobre la oferta de viviendas que operan en la gestión de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas e informarán en tiempo real del período del contrato de arrendamiento. , depósito de alquiler y forma de pago, información básica del arrendatario y otra información del contrato de arrendamiento.
En 2017, Hangzhou, provincia de Zhejiang, fue designada ciudad piloto para el alquiler de viviendas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Para fortalecer aún más la supervisión del mercado de alquiler de viviendas, prevenir los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas y proteger los derechos e intereses legítimos de los arrendadores y arrendatarios de viviendas, Hangzhou ha sido pionera en un mecanismo de supervisión de fondos de alquiler en el país y ha promulgado el "Medidas de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas municipales de Hangzhou (ensayo)" y "Documentos como el "Aviso sobre la implementación adicional de la supervisión de los fondos de arrendamiento de viviendas" y otros documentos exigen que las empresas de arrendamiento establezcan cuentas de depósito especiales en los bancos reguladores y paguen los fondos de alquiler en cuentas de depósito para la administración, entre ellas, las empresas que se dedican al negocio de arrendamiento de viviendas mediante la compra y almacenamiento de recursos habitacionales, también es necesario congelar el doble del alquiler mensual total pagadero al arrendador encomendado correspondiente al número de viviendas administradas. por la plataforma de arrendamiento en una cuenta especial como fondos de prevención y control de riesgos, a fin de lograr una supervisión refinada, en tiempo real y de proceso completo de las actividades de arrendamiento de viviendas y prevenir eficazmente los riesgos operativos de las empresas de arrendamiento.
El 18 de mayo de este año, Hangzhou anunció el primer lote de 50 "listas blancas" de empresas de alquiler de viviendas a gran escala que implementan supervisión de capital para ayudar a los ciudadanos a elegir empresas de alquiler y proteger sus derechos e intereses legítimos. En la actualidad, muchas ciudades de todo el país, como Hangzhou, Chongqing, Xi'an, Chengdu y Shenzhen, han emitido regulaciones que exigen que el alquiler de los inquilinos se deposite en cuentas de supervisión.
En los últimos años, algunas empresas de arrendamiento de viviendas han utilizado condiciones de pago de alquiler no coincidentes para establecer fondos de capital, controlar la oferta de viviendas, aumentar los alquileres e incluso utilizar el crédito de los inquilinos para obtener fondos de crédito y realizar negocios financieros en disfraz, provocando así que las empresas La cadena de capital se rompa, provocando importantes pérdidas económicas a los propietarios e inquilinos.
Por este motivo, el "Aviso" subraya que está prohibido obtener préstamos al consumo para alquiler de vivienda. Entre ellos, se exige claramente que las empresas de arrendamiento de viviendas no lleven a cabo negocios financieros en forma encubierta, no incluyan contenido relacionado con préstamos de consumo de arrendamiento de viviendas en los contratos de arrendamiento de viviendas, no utilicen el crédito de los arrendatarios para obtener préstamos de consumo de arrendamiento de viviendas, y no inducirá a los arrendatarios en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. Utilice un préstamo de consumo para alquiler de vivienda.
Al mismo tiempo, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural deben cooperar con las instituciones financieras en la lista de empresas de arrendamiento de viviendas que disfrutan de comportamientos operativos de alto riesgo como "alto dentro, bajo fuera" y " Cobros largos, pagos cortos". Las instituciones financieras deben monitorear a las empresas. Realizar una evaluación de riesgos, fortalecer la gestión basada en listas y no se concederán préstamos a las empresas incluidas en las listas antes mencionadas.
Regular razonablemente los niveles de alquiler
Establecer un mercado de alquiler saludable
En los últimos años, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos funcionales nacionales han introducido una serie de medidas para esforzarse por establecer un orden estable y saludable en el mercado de alquiler de viviendas. Esta vez, el "Aviso" se centra en la regulación razonable de los niveles de alquiler de viviendas.
El "Aviso" exige que en las grandes ciudades con una fuerte demanda de mercados de alquiler de viviendas, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural establezcan un sistema de seguimiento del alquiler de viviendas y publiquen periódicamente información sobre los niveles de alquiler del mercado en diferentes regiones. y tipos de viviendas de alquiler; orientar activamente a ambas partes en el arrendamiento de viviendas para determinar razonablemente los alquileres y estabilizar las expectativas del mercado; fortalecer el control de los alquileres en el mercado de arrendamiento de viviendas y prestar mucha atención a los aumentos anormales de los alquileres regionales; si los alquileres aumentan demasiado rápido, se pueden tomar medidas necesarias. medidas necesarias para estabilizar los niveles de alquiler.
Al mismo tiempo, se vuelve a enfatizar en implementar la responsabilidad principal de los gobiernos urbanos. El gobierno de la ciudad asume la responsabilidad principal de regular el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Debe establecer un mecanismo de supervisión conjunta para los alquileres de viviendas coordinado por múltiples departamentos, como vivienda y construcción, desarrollo y reforma urbano-rural, seguridad pública, supervisión del mercado. supervisión financiera e información de Internet, e integrar el trabajo de supervisión de los departamentos pertinentes Incorporarlo al sistema de evaluación del desempeño del gobierno. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural debería acelerar la mejora del texto modelo de los contratos de arrendamiento de viviendas, establecer y mejorar la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas, implementar una supervisión exhaustiva a través de la plataforma y trabajar con las autoridades reguladoras financieras para intensificar la investigación y sanción de actividades ilegales, como empresas de arrendamiento de viviendas que realicen negocios financieros encubiertos. Los departamentos de supervisión del mercado deben intensificar la supervisión, investigar y sancionar actividades ilegales como la publicidad engañosa y el aumento de alquileres de conformidad con la ley, y tomar medidas severas contra el comportamiento monopolístico. Las autoridades reguladoras financieras deberían orientar a las instituciones financieras para fortalecer la gestión de los préstamos al consumo para alquiler de viviendas. El departamento de seguridad pública debe investigar y abordar las sospechas de fraude contractual y otras actividades delictivas de conformidad con la ley y, si es necesario, tomar las medidas correspondientes contra el representante legal, el controlador real y otro personal relevante de la empresa de conformidad con la ley.
Los departamentos del ciberespacio deben tomar medidas disciplinarias de conformidad con la ley contra las plataformas de información en línea que publiquen información falsa en violación de las regulaciones.
El "Aviso" también exige que las oficinas y comunidades de los subdistritos aprovechen plenamente el papel de administradores de redes de base, supervisen la presentación de contratos de alquiler de viviendas y ayuden en la investigación de las empresas de alquiler de viviendas con conductas empresariales de alto riesgo. Utilice de manera integral múltiples mecanismos de mediación, como la mediación popular, la mediación administrativa, la mediación profesional específica de la industria y la mediación judicial para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el alquiler de viviendas y resolver adecuadamente los conflictos y disputas sobre el alquiler de viviendas.