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Analiza qué son los fondos REIT.

Analiza qué son los fondos REITs.

Los REIT de oferta pública, que han atraído mucha atención del mercado, están avanzando a "súper velocidad". Desde la tarde del 17 de mayo, el primer lote de nueve fondos REIT públicos recibió oficialmente la aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China. El editor ha recopilado los fondos REIT que se encuentran aquí para su referencia. ¡Espero que puedas obtener algo del proceso de lectura!

¿Qué son los fondos REIT?

Los REIT (Real Estate Investment Trusts), o fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, en pocas palabras, convierten activos o derechos inmobiliarios en productos financieros estandarizados con fuerte liquidez a través de la titulización, y los negocian públicamente en bolsa. Los REIT de oferta pública de infraestructura piloto nacional se refieren a la recaudación de fondos de inversores sociales de acuerdo con la ley para formar activos de fondos, la tenencia de proyectos de infraestructura a través de vehículos de propósito especial, como valores respaldados por activos de infraestructura, y los administradores de fondos administran y operan activamente la infraestructura mencionada anteriormente. proyectos, y generará productos financieros estandarizados que distribuirán la mayor parte de los ingresos a los inversores.

En resumen, los REIT públicos son un tipo de producto financiero que capta fondos de muchos inversores e invierte en bienes raíces para obtener ingresos.

A diferencia de los fondos públicos ordinarios, los REIT públicos determinan el precio de suscripción de las acciones del fondo mediante consultas fuera de línea, y los inversores públicos participan en la suscripción de acciones del fondo a través de agencias de ventas al precio de suscripción determinado mediante consulta.

Los beneficios de los REIT provienen principalmente de dos partes.

1. Alta proporción de dividendos. Los REIT públicos de infraestructura adoptan una política de dividendos obligatoria, exigiendo que el índice de distribución de ingresos no sea inferior al 90% del monto distribuible anual del fondo consolidado. Una tasa de dividendo estable es similar a la distribución de dividendos de un bono y presenta características de deuda, pero el dividendo obligatorio no es igual al rendimiento de interés fijo del bono.

2. Difusión de la transacción. Las ofertas públicas de REIT en el sector de infraestructura están cerradas, pero luego cotizarán y se negociarán en bolsas, y los inversores podrán ofertar en el mercado secundario. El límite de precio para los REIT de oferta pública de infraestructura es del 30% el primer día de cotización y del 10% después del primer día de cotización.

A juzgar por los productos REIT declarados, la tasa de distribución de flujo de efectivo esperada generalmente está entre 4 y 12. Guo Jin, Zheshang y los REIT de países ricos también han pronosticado la tasa interna de rendimiento, que es básicamente de alrededor de 6, superando los rendimientos generales de los bonos gubernamentales tradicionales y los bonos crediticios de grado medio y alto.

El administrador de fondos del Departamento de Inversión en Infraestructura de Boshi Fund dijo que desde la perspectiva de las características de riesgo y rendimiento, los REIT públicos se encuentran entre acciones y bonos, y las características de riesgo son más altas que las que tendrán los bonos. diferentes niveles de riesgo.

La persona relevante a cargo de Ping An Fund también dijo que, como producto de inversión alternativo, los REIT públicos tienen baja correlación con otros productos de inversión convencionales, como acciones y bonos, y pueden diversificar efectivamente los riesgos de las carteras de inversión. . A largo plazo, los REIT tienen excelentes rendimientos a largo plazo.

¿Vale la pena comprar fondos REIT?

Desde la perspectiva del diseño de productos, los REIT públicos de infraestructura todavía están dirigidos principalmente a inversores estratégicos e inversores institucionales.

Según las regulaciones, la emisión inicial de REIT públicos se puede dividir en colocación estratégica, fijación de precios de consulta fuera de línea, colocación fuera de línea y suscripción de inversionistas públicos. Entre ellos, los inversores estratégicos incluyen a los propietarios originales de proyectos de infraestructura o sus partes relacionadas bajo control común, así como a otros inversores institucionales profesionales. El índice de asignación del propietario original es de al menos 20. Los inversores fuera de línea incluyen compañías de valores, compañías de gestión de fondos y fideicomisos. inversores institucionales profesionales como empresas, compañías financieras, compañías de seguros, bancos comerciales y sus filiales de gestión patrimonial, el ratio de adjudicación no será inferior al 70% de las acciones restantes. En otras palabras, el ratio máximo de adjudicación que les queda a los inversores individuales es sólo 24.

Para los inversores, la estructura del producto y otra información de los REIT que se ofrecen públicamente son relativamente complejas y pueden ser el tipo de producto más complejo actualmente expuesto al público. Entonces, ¿cuál es el valor de inversión de los productos REIT públicos para los inversores comunes?

Bosera Fund afirmó que los REIT públicos, como herramienta eficaz para la gestión diversificada de carteras, tienen baja correlación con otras clases de activos.

Invertir en REIT públicos puede ayudar a reducir el riesgo de una cartera de inversiones compuesta por acciones y bonos y aumentar su tasa de dividendos. Además, dado que los REIT públicos tienen requisitos de dividendos obligatorios y se benefician de niveles de dividendos estables y operaciones de activos maduros, pueden cubrir eficazmente el riesgo de fluctuaciones cíclicas.

El Fondo Soochow dijo que para los inversores, el mercado de infraestructura tiene un enorme volumen de operaciones y existencias. En el pasado, el valor de inversión de los activos de infraestructura en el mercado de capitales sólo podía reflejarse parcialmente en bonos, ABS y otros productos, y estos productos eran nichos y tenían altas barreras de entrada para los inversores comunes. Esta oferta pública de REIT traerá al mercado proyectos de infraestructura de alta calidad en forma de fondos públicos, ampliando la participación en el mercado. También se espera que los inversores comunes participen en los dividendos del desarrollo de la economía nacional y del mercado inmobiliario. Además, los REIT públicos tienen las características de inversión clara, dividendos obligatorios y restricciones de apalancamiento bajas.

Además, Soochow Fund afirmó que al establecer un ratio de dividendo obligatorio, los REIT públicos pueden distribuir los posibles ingresos de las operaciones de inversión a los inversores en un ratio relativamente alto, de modo que se espera que los inversores obtengan rendimientos relativamente estables. Ingresos por inversiones. Esto está en consonancia con la dirección de asignación de fondos a largo plazo, como fondos de seguros, fondos de pensiones y anualidades corporativas.

El gestor de fondos del Departamento de Inversión en Infraestructura de Boshi Fund añadió que, a juzgar por la experiencia en el extranjero, tanto los inversores individuales como los inversores institucionales comprarán productos REIT. Debido al largo período de inversión y a las fluctuaciones relativamente estables, los inversores individuales suelen invertir a través de cuentas de pensiones; sin embargo, en China, debido a la complejidad del diseño de los productos REIT, la aceptación inicial de los inversores ordinarios es media y el público principal de dichos productos es; todavía inversores institucionales.

Analiza qué son los fondos REIT.

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