Comentario e interpretación de la normativa pertinente en materia de gestión inmobiliaria.
? En nuestras vidas, el problema más común que encontramos es la administración de la propiedad, y de ahí surgen muchas disputas. Lo que realmente regula nuestras cuestiones de gestión de la propiedad son varias leyes y reglamentos, uno es el Código Civil y el otro son los "Reglamentos de Gestión de la Propiedad" provinciales y municipales a partir del Consejo de Estado. Existía una Ley de Propiedad, que luego se incorporó al Código Civil. Por lo tanto, el estándar para juzgar si el comportamiento inmobiliario es correcto son las disposiciones pertinentes del Código Civil, que los administradores, profesionales y propietarios del sector inmobiliario deben aprender y seguir. Bueno, aquí hay un sentido común: las leyes son mayores que las regulaciones (regulaciones), y las leyes de nivel inferior no deben entrar en conflicto con las leyes de nivel superior.
? La promulgación del Código Civil ha introducido algunos cambios en las disposiciones pertinentes sobre la gestión de la propiedad. El contenido central de la participación en la gestión de la propiedad no es más que estos artículos.
? La cláusula central es ésta. Artículo 278 del Código Civil: Corresponderán a los propietarios decidir: (1) Formular y modificar el reglamento de la asamblea de propietarios; (2) Formular y modificar el reglamento de administración; (3) Elegir el comité de propietarios o; reemplazar a los miembros del comité de propietarios; (3) 4) Selección y despido de empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores (5) Uso de fondos de mantenimiento para edificios e instalaciones auxiliares; (6) Recaudación de fondos para mantenimiento de edificios e instalaciones auxiliares; (7) Edificios y sus instalaciones auxiliares Renovación de instalaciones auxiliares (8) Cambiar el propósito de * * * o usar * * para realizar actividades comerciales (9) Otros asuntos importantes relacionados con los derechos de administración de * * * y *; * *. Si los propietarios * * * están de acuerdo con la decisión, participarán en la votación y adoptarán los propietarios que ocupen más de dos tercios del área exclusiva y representen más de dos tercios del número total de propietarios. Las decisiones sobre las materias especificadas en los números 6 a 8 del párrafo anterior estarán sujetas al consentimiento de los propietarios y de más de las tres cuartas partes de los electores que participen en la votación de más de las tres cuartas partes del área exclusiva. Las decisiones sobre otras materias previstas en el párrafo anterior estarán sujetas al consentimiento de más de la mitad de los propietarios que participen en la votación, y estarán sujetas al consentimiento de más de la mitad de los propietarios que participen en la votación.
Este artículo fue estipulado originalmente en la “Ley de Propiedad” y fue revisado luego de ser incorporado al “Código Civil”. ¿Qué debemos recordar?
La primera es que estas nueve cosas deben ser decididas por todos los propietarios. Ninguna unidad o individuo puede privar a los propietarios de sus derechos, de lo contrario será ilegal y las decisiones naturales no estarán protegidas por la ley. Las cosas comunes involucradas en nuestra comunidad incluyen: estacionamiento ecológico, tarifas de estacionamiento, ingresos por publicidad, contratación de empresas inmobiliarias y elección de miembros del comité de propiedad. Recuerde, estas cosas deben implementarse en consulta con todos los propietarios.
? El segundo es el requisito de dos números. Los puntos 1 a 5 y 9 requieren dos tercios, es decir, el número de participantes y el área deben llegar a dos tercios, y el acuerdo debe llegar a dos tercios, los puntos 6 a 8 requieren dos tercios;
? Esta cláusula equivale a la cláusula de tarjetas rojas y amarillas en los partidos de fútbol, y tanto jugadores como árbitros deben cumplirla estrictamente. Esta es una línea roja y no se puede tocar. Asuntos relacionados con la comunidad, como la renovación de la comunidad, como la elección del comité de propietarios, como el estacionamiento verde, como la instalación de ascensores, como el cobro de las plazas de aparcamiento público en el suelo, etc. , debe pasar por el proceso de solicitar opiniones, de lo contrario es ilegal.
? En lo que a gestión inmobiliaria se refiere, conviene aclarar algunas cuestiones:
? El segundo es aclarar quiénes son los responsables pertinentes de la gestión de la propiedad. Todo el mundo piensa que la responsabilidad de la gestión inmobiliaria recae en el departamento de vivienda y construcción, pero en realidad esto es un engaño a largo plazo. La ordenación patrimonial de los pueblos y calles territoriales está muy clara tanto en el Código Civil como en la normativa de propiedad nacional, provincial y municipal. El departamento de vivienda y construcción es el principal responsable de la orientación y supervisión de la industria. En mi opinión, creo que la responsabilidad del departamento de vivienda y construcción es guiar y supervisar si los subdistritos desempeñan tareas relevantes de administración de propiedades de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales, y guiar y supervisar si las compañías de administración de propiedades realizan negocios relevantes. de conformidad con las leyes, reglamentos y contratos. Aquí algunos ciudadanos no entienden. De hecho, sólo recuerda una frase. Personalmente, creo que "todo se puede hacer sin la prohibición de la ley", pero en lo que respecta a los departamentos gubernamentales pertinentes, "no se puede hacer sin la autorización de la ley". ¿Qué quieres decir? Los individuos pueden hacer cosas que no están prohibidas por la ley; no se pueden hacer cosas que no están autorizadas por los departamentos o las leyes. Por lo tanto, muchas veces no es que el departamento no actúe, sino que como departamento, lo que debe hacer, lo que no debe hacer y en qué medida debe hacerse, debe seguir estrictamente la normativa. Para utilizar una analogía inapropiada, como persona física, cuando ve un accidente de tráfico, puede tomar valientemente diversas medidas para afrontar las consecuencias.
Como departamento, los accidentes relevantes solo pueden ser manejados por el departamento de seguridad pública. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Oficina de Gestión Urbana no tienen permitido en absoluto manejar accidentes de tránsito. Si no se ocupan del accidente de tráfico, el propietario del coche definitivamente lo entenderá, pero si el departamento de seguridad pública no se ocupa del asunto, el propietario del coche puede presentar una denuncia. Esto también hace que la gestión comunitaria sea compleja y trivial. Por poner dos ejemplos: por ejemplo, alguien construyó algo ilegalmente en una comunidad y alguien rompió un muro de carga durante una renovación. El departamento de gestión del primero es la Oficina de Planificación Natural, y el departamento de gestión del segundo es la Subdivisión (Equipo) de Supervisión de la Construcción Urbana de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. ¿Qué debo hacer? Si la empresa de administración de propiedades descubre que se recuerda a los propietarios pertinentes que detengan el comportamiento y realicen correcciones dentro de un plazo, y se niegan a realizar las correcciones, se emitirán avisos pertinentes (recordatorios, sanciones) si las correcciones no se realizan dentro del plazo. , el departamento de gestión urbana hará cumplir la ley. En la práctica, a menudo no está claro si este asunto es competencia de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Oficina de Planificación Natural o la Oficina de Gestión Urbana. Entonces, esta vez, cuando la ciudad de Taizhou formuló el "Reglamento de administración de propiedades residenciales de la ciudad de Taizhou", hizo todo lo posible por hacer algunas aclaraciones. No aplicable a Nanjing.
? En tercer lugar, el comité de propietarios debería ser elegido por todos los propietarios, pero no puede decidir todo en nombre de todos los propietarios. El comité de propietarios es una institución permanente y su gestión con la conferencia de propietarios es similar a la relación entre el Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo y el Congreso del Pueblo. Aunque todos realizan tareas relevantes en su nombre cuando no hay reuniones y, a menudo, tienen las mismas responsabilidades legales, solo están autorizados a que se les asignen responsabilidades relevantes y algunas cuestiones clave especiales no pueden decidirse en su nombre. Por ejemplo, el Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo sólo puede nombrar vicealcaldes, subjefes de distrito y candidatos para departamentos gubernamentales. No puede nombrar directamente alcaldes y jefes de distrito, por lo que a menudo vemos alcaldes y jefes de distrito en funciones. ¿Por qué? El Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo no puede decidir, pero los nombra después de las elecciones del Congreso Nacional del Pueblo. De manera similar, el comité de propietarios puede manejar muchos asuntos diarios en nombre de los propietarios, pero hay algunas cosas que no puede decidir. ¿Qué negocio? Las cuestiones que deben decidir todos los propietarios son al menos los nueve puntos mencionados anteriormente. Anteriormente, clasifiqué los problemas que existen en los comités de propietarios en varias categorías: en primer lugar, existen sólo de nombre, y lo que es igual a lo que no es y lo que no es, en segundo lugar, se confabulan con empresas inmobiliarias y promotores para vender los intereses; de todos los propietarios con fines de lucro; en tercer lugar, son demasiado fuertes y están controlados por unos pocos. Las personas con motivos ocultos toman el control y ahuyentan a los propietarios de la empresa inmobiliaria; en cuarto lugar, aunque están entusiasmados, carecen de capacidad profesional y su fuerza no puede; incluso ayuda, etc. Por lo tanto, es muy importante elegir un comité de propietarios que sea apasionado, justo, decente, que tenga tiempo y cierto conocimiento legal. Lamentablemente, la mayoría de los propietarios no son conscientes de ello o no están muy motivados. ¿Qué debo hacer si hay algún problema con los miembros del comité de propietarios? El comité de propietarios es una organización, una vez formado, no puede ser destituido a menos que se disuelva. Por lo tanto, los miembros del comité de propietarios sólo pueden ser removidos. La remoción de miembros del comité de propietarios debe ser cautelosa y seguir procedimientos estrictos, de lo contrario será inválida. El comité de propietarios está compuesto por miembros del comité de propietarios elegidos por los propietarios y se implementa un sistema de mandatos. Los miembros del comité de propietarios no podrán ser cesados a voluntad durante su mandato. Si un miembro del comité de propietarios viola gravemente el acuerdo de propietarios o las reglas de procedimiento del comité de propietarios, el propietario tiene derecho a destituir a los miembros del comité de propietarios. Sin embargo, la remoción de los miembros del comité de propietarios deberá realizarse conforme a los procedimientos legales. La premisa es que los representantes con más del 20% de los derechos de voto presenten una moción y recomienden que el comité de propietarios convoque una junta extraordinaria de propietarios. La propuesta debe identificar claramente a los miembros del comité de propietarios que deben ser destituidos y se deben indicar claramente los motivos de la destitución. Una vez que la propuesta es firmada y aprobada por los propietarios con más del 20% de los derechos de voto, se presenta al comité de propietarios.
? Finalmente, todavía quiero decir que la administración de propiedades que espero debe ser un estado armonioso de "orientación fuerte de los departamentos (como los de construcción de viviendas), organizaciones locales (calles) eficientes, administración de propiedades diligente y propietarios civilizados y conscientes. " Para hacer esto, todos los puntos deben trabajar juntos. Debe quedar clara la relación entre las distintas entidades. El comité de propietarios y la empresa de gestión de la propiedad no son antagónicos. Al igual que en un partido de fútbol, las canchas y los departamentos de construcción de viviendas son los árbitros, las comunidades de la calle son los entrenadores y las empresas administradoras de propiedades y los propietarios (comités de propietarios) son los jugadores. Este juego será emocionante sólo si todos están en un alto nivel y no pierden posición, no entran en fuera de juego y no pierden una buena posición. La premisa es que todos deben respetar las reglas del juego. Las reglas del juego son el Código Civil, que es un contrato de propiedad con "calidad y precio consistente" firmado de conformidad con el Código Civil.
? Lo anterior es mi aprendizaje personal y mi experiencia práctica, que no es ni exhaustiva ni autorizada. Si hay errores u omisiones, critíquelos y corríjalos.