Tesis de graduación gratuita sobre administración de propiedades

La administración de propiedades es una industria emergente que brinda servicios públicos y especiales a unidades y residentes que viven y utilizan comunidades residenciales y edificios comerciales en el proceso de cultivo y desarrollo de los bienes raíces de mi país. mercado inmobiliario en los últimos años. Con el surgimiento de la industria de administración de propiedades, ha surgido un nuevo tipo de relación jurídica civil entre los propietarios (también conocidos como propietarios), los usuarios y los administradores de propiedades (compañías de administración de propiedades). Los departamentos administrativos también se enfrentan a nuevos problemas sobre cómo gestionar la industria de gestión de propiedades. También han seguido disputas causadas por la administración de propiedades, el número de disputas ha aumentado y han surgido muchos tipos nuevos de casos. Respecto de los documentos normativos sobre administración de propiedades, excepto las "Medidas Administrativas para Nuevas Áreas Urbanas Residenciales" emitidas por el Ministerio de la Construcción (en adelante, las "Medidas") y las "Medidas Provisionales para los Cargos por Servicios de Administración de Propiedades" emitidas por el Comisión Estatal de Planificación y el Ministerio de Construcción, no existen leyes y reglamentos unificados o especiales para ajustar el comportamiento de administración de propiedades, lo que dificulta la aplicación de la ley a las disputas sobre administración de propiedades. Este artículo intenta expresar mis humildes opiniones sobre las principales características de las disputas de administración de propiedades, las cuestiones a las que se debe prestar atención en las entidades y procedimientos para escuchar las disputas de administración de propiedades y las cuestiones que vale la pena explorar. ?

1. Principales características de los conflictos de gestión inmobiliaria. ?

Las disputas sobre administración de propiedades surgen a medida que los promotores inmobiliarios fortalecen los servicios posventa y el surgimiento de la industria de administración de propiedades. Por su singularidad, este tipo de disputas tiene características diferentes a las disputas ordinarias. ?

1. El número de casos de disputas sobre administración de propiedades aumenta año tras año y la cantidad de litigios es relativamente grande. ?

Desde 1990, especialmente después de 1992, la industria inmobiliaria ha surgido en todo el país. La industria inmobiliaria de Hainan se ha desarrollado de manera poco convencional, formando nuevas comunidades residenciales de diferentes grados y tipos y edificios de oficinas comerciales (en adelante, referidos en lo sucesivo). como complejos residenciales y edificios comerciales). Varias comunidades residenciales y edificios comerciales tienen prácticas inconsistentes al cobrar tarifas de administración de propiedades y brindar servicios de administración. La falta de contratos, convenios o normas legales que vinculen a las partes entre propietarios y administradores de propiedades ha llevado gradualmente a conflictos entre propietarios, administradores de propiedades y departamentos administrativos. Como resultado, las quejas contra los departamentos inmobiliarios y de gestión de precios han aumentado significativamente. Si la disputa no puede resolverse completamente después de la coordinación con los departamentos pertinentes, las partes interesadas deberán buscar ayuda del tribunal. Tomemos como ejemplo el Tribunal de Distrito de Xinhua de la ciudad de Haikou. El tribunal comenzó a aceptar cinco casos de disputas sobre administración de propiedades en 1995, cifra que aumentó a 20 casos en 1996. En los últimos dos años han aumentado diversas disputas derivadas de la gestión de propiedades. El importe del litigio oscila entre decenas de miles y cientos de miles de yuanes. ?

2. Hay muchos tipos de disputas que surgen de la administración de propiedades, y la mayoría de ellas son casos nuevos. ?

Las disputas de administración de propiedades son disputas que ocurren durante el proceso de administración de propiedades. Según las estadísticas, las disputas sobre administración de propiedades actualmente aceptadas por la ciudad de Haikou han evolucionado desde disputas que involucran a empresas de administración de propiedades que reclaman honorarios de administración de propiedades hasta varios tipos de disputas que involucran litigios civiles y litigios administrativos. Los principales incluyen: (1) Los administradores de propiedades (incluidos los promotores inmobiliarios y las empresas de administración de propiedades) reclaman disputas sobre las tarifas de administración de propiedades y las facturas de agua y electricidad de los propietarios o usuarios, y dichas disputas existen en gran número (2) Propietarios o usuarios; exigir a los propietarios o usuarios que El administrador es responsable de las disputas de compensación por daños que surjan de agua, energía, gas u otros actos (3) disputas de contratos de administración de propiedades entre desarrolladores inmobiliarios y empresas de administración de propiedades (4) disputas de contratos de administración de propiedades entre bienes raíces; promotores inmobiliarios y empresas de administración de propiedades Disputas sobre la gestión encomendada (5) Disputas en las que los propietarios o usuarios exigen a los administradores de propiedades compensar las pérdidas económicas causadas por la prestación de servicios especiales como los servicios de custodia (6) Disputas derivadas de la selección y el despido; de empresas de administración de propiedades por parte de propietarios o comités de administración (7) ) El propietario demandó al departamento de administración de bienes raíces por disputas por infracción administrativa; Este tipo de disputas involucran deudas contractuales en relaciones jurídicas civiles (incluidas relaciones de gestión de servicios, relaciones de agencia y relaciones contractuales), deudas derivadas de agravios, si las acciones administrativas del departamento de gestión inmobiliaria en litigios administrativos son legales, etc. Por ejemplo, algunos propietarios de la comunidad Shunfa Xincun en la ciudad de Haikou presentaron una demanda por infracción administrativa porque creían que la aprobación por parte de la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Haikou del establecimiento de un comité de gestión sin convocar una reunión de propietarios y con menos de la mitad de los votos emitidos por los propietarios fue ilegal e infringió los derechos del demandante como beneficio. Se trata de la primera demanda administrativa derivada de la gestión de inmuebles que acepta el Ayuntamiento.

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3. Las disputas sobre administración de propiedades tienen litigantes complejos, relaciones legales complejas y juicios de disputa difíciles. ?

Las partes y las relaciones jurídicas en los conflictos de gestión inmobiliaria son complicadas. Los sujetos de tales casos incluyen ciudadanos chinos, personas jurídicas y otras organizaciones, así como ciudadanos extranjeros, empresas extranjeras y compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán. Entre los implicados en el litigio no sólo se encuentran los propietarios, usuarios o juntas gestoras comunitarias, sino también empresas gestoras de fincas, promotores inmobiliarios o departamentos administrativos. Puede involucrar la relación entre el propietario y el usuario, la relación entre el propietario o usuario y el contrato de servicio de administración de propiedades de la empresa de administración de propiedades, la relación extracontractual, la relación entre el promotor inmobiliario y la empresa de administración de propiedades, la relación entre el comité de administración y la empresa de administración de propiedades, el propietario, el administrador La relación entre el comité o la empresa de administración de propiedades y el departamento de administración de propiedades. Dado que las disputas sobre administración de propiedades son un tipo de caso nuevo, no existe una base sólida en la práctica judicial. No existen disposiciones especiales sobre administración de propiedades en los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" ni en los "Principios generales de derecho". "Principios generales" y "Ley de litigios administrativos" se manejan de acuerdo con los departamentos pertinentes y las regulaciones locales. Las disposiciones pertinentes no son detalladas ni claras, lo que trae ciertas dificultades para el correcto manejo de tales disputas. ?

2. Varias cuestiones a las que se debe prestar atención al escuchar disputas de administración de propiedades.

(1) Jurisdicción en materia de gestión de inmuebles.

Determinar la competencia en los litigios sobre gestión de propiedades es un requisito previo para poder entender correctamente en dichos casos. La jurisdicción sobre las disputas de administración de propiedades debe determinarse en función del tipo específico de disputas de administración de propiedades. Para los casos de litigio administrativo derivados de la administración de bienes, el tribunal competente se determinará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de lo Contencioso Administrativo. Actualmente, para los casos de litigios civiles derivados de la administración de bienes inmuebles, las partes generalmente presentan demandas en el tribunal donde se encuentra el inmueble, considerándose la ubicación del inmueble como el domicilio del propietario o usuario. Sin embargo, algunos juzgados no diferencian entre diferentes. tipos de disputas sobre administración de propiedades y aceptarlas. Si una de las partes que firmó un contrato de servicios de administración de inmuebles presenta una demanda por infracción contra la otra parte, se aplicará el artículo 29 de la Ley de Procedimiento Civil, y será competente el Tribunal Popular del lugar donde se produjo la infracción o donde esté domiciliado el demandado. Disputas contractuales derivadas de contratos de servicios de administración de propiedades, contratos de administración de propiedades, contratos de administración encomendada, etc. , se aplica lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Procedimiento Civil, es decir, "los litigios iniciados por controversias contractuales serán competencia del Tribunal Popular del lugar del domicilio del demandado o del lugar de ejecución del contrato". Se debe prestar atención al examen del domicilio del demandado y del lugar donde se ejecuta el contrato. Si el propietario es el demandado, la residencia del propietario se encuentra tanto dentro como fuera del sitio de la propiedad. No es el propietario quien compra el inmueble, sino que el lugar donde está ubicado el inmueble es su domicilio. Por lo tanto, la ubicación de la propiedad no puede considerarse simplemente como el domicilio del demandado; el domicilio de la empresa de administración de la propiedad se refiere a la ubicación de su principal lugar comercial u oficina principal, no al lugar donde se implementa la administración de la propiedad. Sin embargo, dado que el contrato de servicio de administración de propiedad, el contrato de administración de propiedad y el contrato de administración de encomienda de propiedad implementan la administración de propiedad en la ubicación de la propiedad, la ubicación de la propiedad debe reconocerse como el lugar donde se ejecuta el contrato. Aunque una disputa de administración de propiedad surge de la administración de bienes raíces, no es una disputa de bienes raíces y no se aplica a las disposiciones de jurisdicción exclusiva. ?

(2) Se debe prestar atención a la revisión de la validez legal de los contratos de administración de propiedades.

Revisar la validez de los contratos de administración de inmuebles está relacionado con la correcta gestión de los conflictos y el mantenimiento de la seriedad de la ley. En las disputas sobre administración de propiedades, existen tres tipos principales de contratos. Uno es el contrato de servicios de administración de propiedades, que es un acuerdo escrito firmado entre el propietario o el comité de administración y la empresa de administración de propiedades o promotor, mediante el cual el promotor inmobiliario o la empresa de administración de propiedades proporciona servicios de administración pagados para el edificio y sus anexos. En términos generales, el contrato de administración de propiedades se refiere principalmente al contrato de servicios de administración de propiedades. 2. El contrato de administración de propiedades es un acuerdo escrito firmado por un promotor inmobiliario o una empresa de administración de propiedades y otra empresa de administración de propiedades para contratar los derechos de administración de propiedades a otra; empresa de administración de propiedades. El tercero es el contrato de administración de propiedades encomendado, que es un acuerdo escrito firmado por el promotor inmobiliario y la empresa de administración de propiedades para confiar los derechos de administración de la propiedad a la empresa de administración de propiedades para su administración. Durante el juicio se deben distinguir las diferentes naturalezas del contrato y prestar atención a la validez del contrato para poder abordar correctamente los conflictos de gestión de la propiedad. ?

1. Preste atención a revisar la validez del contrato de servicio de administración de propiedades.

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Al revisar un contrato de servicios de administración de propiedades (o contrato de administración de empleo), su efectividad se revisará principalmente desde aspectos tales como si las partes tienen calificaciones de sujeto civil y la correspondiente capacidad para los derechos civiles y la conducta civil, y si el contenido del contrato es legal. Los derechos de administración de la propiedad son derechos derivados de los derechos de propiedad que disfrutan los propietarios. Debe ser el propietario del inmueble o el usuario quien ha pactado con el propietario disfrutar de los derechos de administración de la propiedad, no el promotor inmobiliario o la empresa administradora de la propiedad. El contrato de servicio de administración de propiedades deberá ser firmado por el propietario (o usuario específico) como mandante, confiando a una sociedad administradora las calificaciones y capacidades de administración de propiedades. Dado que la administración de la propiedad recién comienza en el proceso de desarrollo inmobiliario en mi país, cuando los compradores compran una casa, la administración de la propiedad es principalmente parte del servicio postventa de viviendas comerciales y está firmado por el promotor inmobiliario y el comprador, de acuerdo. que el comprador aceptará el servicio de administración de la propiedad del promotor inmobiliario. A medida que los llamados a la estandarización y legalización de la administración de propiedades se hacen cada vez más fuertes, cada vez más propietarios o comités de administración de propietarios, como parte que ejerce los derechos de administración de propiedades, continúan contratando o eligiendo agencias de administración de propiedades o compañías de administración de propiedades propiedad de promotores inmobiliarios. Proporcionar servicios pagos para la administración de propiedades. Por lo tanto, las partes calificadas en un contrato de servicios de administración de propiedades son, en primer lugar, el propietario o un comité de gestión industrial establecido de conformidad con la ley, y en segundo lugar, una empresa con un ámbito de actividad de administración de propiedades. A partir de la fecha de implementación de las Medidas del Ministerio de la Construcción, se considerarán válidos los contratos de servicios de administración de propiedades originalmente firmados por propietarios o promotores inmobiliarios sin derechos de administración de propiedades. Los contratos de servicios de administración de propiedades firmados antes de esta fecha (es decir, antes del 1 de abril de 1994) no deben considerarse inválidos porque el promotor inmobiliario no tiene derechos de administración de propiedades. Antes de que el propietario seleccione una empresa de administración de propiedades, el promotor inmobiliario puede continuar implementando la administración de propiedades, pero no puede continuar ejecutando el contrato. Para los contratos de servicios de administración de propiedades firmados después del 1 de abril de 1994, debido a que las "Medidas" han estipulado que las comunidades residenciales serán administradas por compañías de administración de propiedades, los promotores inmobiliarios deben contratar compañías de administración de propiedades para administrar las comunidades residenciales antes de vender casas, o registrarse y. Establecer una empresa de administración de propiedades para que se haga cargo de la administración. Por lo tanto, si un promotor inmobiliario aún firma un contrato de servicios de administración de propiedades con un propietario después del 1 de abril de 1994, el contrato debe considerarse inválido. ?

A la hora de revisar la validez de un contrato de servicios de administración de propiedades, también se debe prestar atención a si el contenido del contrato es legal. Los contratos de servicios de administración de propiedades deben cumplir con las leyes, reglamentos y reglas, y no deben dañar los intereses nacionales, los intereses públicos y los derechos e intereses legítimos de otros sobre la base de consultas equitativas, los propietarios o los comités de administración de propietarios tienen la garantía de ejercer la propiedad; derechos de gestión y encomienda. Si el propietario no puede ejercer igualmente los derechos de administración de la propiedad, este contrato no será válido para los cargos de administración de la propiedad que son propensos a disputas, los estándares de cobro y el alcance deben basarse en los estándares de cobro del departamento de administración de precios o informarse a la administración de precios; departamento para su aprobación. Para cargos que exceden el estándar sin aprobación Las tarifas y cargos por mora, y las cláusulas que amplían el alcance de los cargos deben confirmarse como cláusulas inválidas si al propietario no se le permite administrar, usar y beneficiarse del uso y los ingresos del; paredes exteriores y techos de su propiedad o del propietario, o del promotor inmobiliario se le otorga el derecho de uso. La falta de pago de la contraprestación correspondiente al propietario viola los derechos e intereses del propietario. En la práctica, los promotores inmobiliarios o los grandes propietarios suelen utilizar las paredes y techos de otros propietarios o * * todos los exteriores para obtener beneficios al vender propiedades, sin el consentimiento del propietario. Si hay cláusulas desiguales en el contrato de servicios de administración de propiedades que infringen los derechos e intereses del propietario, se debe confirmar que algunas de las cláusulas no son válidas.

2. Presta atención a revisar la validez del contrato de administración de la propiedad. ?

Dado que los promotores inmobiliarios o las empresas de administración de propiedades a menudo creen que los derechos de administración de la propiedad están en sus propias manos, cuando no tienen la capacidad o la energía para implementar la administración de la propiedad, o con fines de lucro, después de firmar un acuerdo de administración de la propiedad. contrato de servicio con el propietario, Los derechos de administración de la administración de la propiedad encomendada se subcontratan a otras compañías de administración de propiedades para cobrar los pagos del contrato, lo que genera disputas entre el propietario y el contratista sobre el cobro y el pago de los pagos del contrato de administración de la propiedad, y el negativa del propietario a pagar los honorarios de administración de la propiedad al contratista. Las "Medidas" del Ministerio de Construcción estipulan que la propiedad de la administración de propiedades residenciales pertenece a todos los propietarios, y sólo los propietarios o el comité de administración que los representa tienen derecho a seleccionar una empresa de administración de propiedades para brindar servicios pagos a los propietarios.

Otra opinión es que los cortes de agua y energía son causados ​​por atrasos de propietarios y usuarios, y que los cortes de agua y energía no constituyen una infracción. Dado que los cortes de agua y electricidad y otras medidas afectan gravemente los negocios y la vida de los propietarios y usuarios, y pueden intensificar fácilmente los conflictos, es muy importante manejar adecuadamente dichas disputas. Las "Medidas" estipulan que las empresas de administración de propiedades tienen derecho a cobrar los honorarios de administración de acuerdo con el contrato de servicio de administración de propiedades y las regulaciones pertinentes, pero no otorgan a las empresas de administración de propiedades el derecho a tomar medidas extraordinarias. El "Reglamento de gestión de propiedades comunitarias residenciales urbanas de la zona económica especial de Hainan" original estipula que los propietarios que estén en mora pueden tomar medidas como cortes de agua y energía. El autor considera que si el propietario o usuario realmente debe dinero, si tomar medidas como cortar el agua y la luz constituye un incumplimiento de contrato o una infracción requiere un análisis detallado. Si el contrato de servicio de administración de la propiedad estipula que medidas como cortes de agua y electricidad pueden o no tomarse contra los atrasos del propietario, se debe estipular. Si la empresa administradora de la propiedad viola el contrato, será responsable del incumplimiento del contrato. A falta de contrato, deberán analizarse detalladamente las diferentes características de los conceptos cobrados. Las tarifas de administración de propiedades se dividen principalmente en tarifas por proporcionar a los propietarios y usuarios servicios públicos como saneamiento, mantenimiento de instalaciones públicas, seguridad y ecologización, tarifas por el cobro y pago de servicios institucionales públicos como agua, electricidad, gas y televisión por cable. tarifas y costos de servicios especiales. Los cargos por estos tres servicios están relacionados y son diferentes. Si el propietario solo pospone el pago de tarifas de servicios públicos o servicios especiales, pero no pospone el pago de tarifas de servicios de agencias públicas, la empresa administradora de propiedades no puede tomar medidas como cortes de agua y energía, de lo contrario será una infracción para el propietario; o el usuario no paga las tarifas de servicios de la agencia pública, lo que provoca daños a la propiedad. Si la empresa administradora no paga las tarifas correspondientes, lo que resulta en cortes de agua, energía y gas en los departamentos de suministro de agua, energía y gas, la propiedad. la empresa administradora no será responsable; si la empresa administradora de la propiedad no paga las tarifas a los departamentos pertinentes de manera oportuna, lo que provoca que los departamentos correspondientes suspendan el suministro de agua, energía y gas, la empresa administradora de la propiedad no será considerada responsable; responsable Si la sociedad gestora de inmuebles no cumple con sus obligaciones de servicio, será responsable del incumplimiento del contrato. Si se causan pérdidas al propietario o usuario, éstas serán indemnizadas. Si los departamentos pertinentes no interrumpen el suministro de agua, energía y gas, ¿puede la empresa administradora de propiedades tomar medidas para detener el suministro de agua, energía y gas a los propietarios o usuarios que estén atrasados ​​en el pago de las tarifas de servicios públicos? instituciones? El autor cree que las cuotas atrasadas deben recuperarse de conformidad con la ley. Las empresas de gestión inmobiliaria toman medidas como cortar el agua, la electricidad y el gas para obligar a los propietarios y usuarios a pagar, lo que infringe los derechos e intereses legítimos de los propietarios. no ser sustentado conforme a la ley. A menos que las partes acuerden lo contrario, las leyes y regulaciones pertinentes no deben otorgar a la empresa de administración de propiedades el derecho de cortar el agua, la electricidad o el gas. ?

En resumen, como un nuevo tipo de caso, las disputas sobre administración de propiedades solo se han llevado a los tribunales en los últimos años y todavía quedan muchas cuestiones por discutir. Debido a la actual falta de normas legales correspondientes en la gestión de propiedades, los tribunales populares inevitablemente aplicarán leyes diferentes y emitirán juicios diferentes al manejar estos nuevos tipos de casos. Estandarizar el comportamiento de gestión de propiedades en forma de regulaciones legales y proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios, las empresas de administración de propiedades y los promotores inmobiliarios no son sólo requisitos de la práctica judicial, sino también requisitos para promover el sano desarrollo de la gestión de propiedades. Por lo tanto, es necesario incluir la mejora de las leyes y reglamentos de gestión de propiedades de mi país en la agenda legislativa lo antes posible. Se recomienda que en las regulaciones legales de administración de propiedades, se determine la administración de la industria, la autonomía del propietario, los servicios profesionales y otros sistemas de administración de las empresas de administración de propiedades, la administración de comunidades residenciales y edificios comerciales debe incluirse en el alcance del ajuste legal. y se deben aclarar los derechos, obligaciones y procedimientos operativos pertinentes en la administración de la propiedad y las normas, de modo que el comportamiento de la administración de la propiedad pueda realmente llevarse a la vía legal, de modo que el Tribunal Popular pueda proporcionar una base legal relativamente completa para escuchar las disputas sobre la administración de la propiedad.

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