¿Cómo se desplomaron los precios de la vivienda en Estados Unidos hace ocho años?

Después de 2003, Estados Unidos salió de la crisis de la burbuja de Internet y comenzó una nueva ronda de ciclo de crecimiento económico. Cuando la situación del empleo mejore y la gente tenga más efectivo, comenzarán a considerar comprar algunos activos para invertir. Pero en ese momento, la gente acababa de experimentar la burbuja del mercado de valores de Internet y le tenía miedo al mercado de valores.

Así que la gente eligió otra inversión en activos: los bienes raíces. Además, para estimular la economía estadounidense, la Reserva Federal bajó los tipos de interés al 1. Las preferencias crediticias de los bancos son cada vez más fuertes, y sólo necesitas un cierto porcentaje del pago inicial para ser dueño de tu propia casa. Como resultado, cada vez más estadounidenses comenzaron a comprar viviendas y los precios de las viviendas en Estados Unidos comenzaron a aumentar rápidamente.

Alrededor de 2005, los precios de la vivienda en Estados Unidos estaban creciendo demasiado rápido. Muchas familias comunes y corrientes no pueden permitirse el lujo de comprar casas en Oang, y muchas personas de bajos ingresos no pueden obtener préstamos para vivienda. En comparación con los crecientes precios de la vivienda, las tasas de interés del mercado son muy bajas. Para las compañías de préstamos, agregar préstamos hipotecarios con intereses altos es una forma de obtener ingresos por márgenes de intereses. Como resultado, surgieron muchas compañías de préstamos.

1. Se flexibilizan las normas crediticias.

Para competir por el mercado, varias compañías de préstamos y bancos comenzaron a expandir su negocio sin control, hasta que sucedió una cosa: pago inicial cero. Se puede imaginar que una persona que se gana la vida con un salario muy bajo puede acudir a una compañía hipotecaria por la mañana y obtener un préstamo de 100 para comprar una casa por la tarde sin ofrecer muchas garantías. Tome 1 yuan y pídale a alguien que le preste 4 yuanes, es decir, (1 4)/1 = 5 veces el apalancamiento. Si le pide a alguien que le preste dinero, no le devolverá ni un centavo. Matemáticamente hablando, el ratio de apalancamiento es infinito. El riesgo también es el mayor. Estos préstamos se denominan préstamos de alto riesgo.

2. Sin recurso.

Esto significa que si el prestamista no puede pagar la hipoteca, la empresa prestamista no tiene derecho a utilizar los activos del prestamista distintos de la propiedad hipotecada para pagar la deuda. Si pedí prestado 6,543,8 millones de yuanes al banco para comprar una casa hace 5 años, todavía me quedan 654,38 millones de yuanes para pagar en 2005, y el monto restante del préstamo pendiente es de 800.000 yuanes. Hace 5 años, tu casa valía 6.5438 millones, pero ahora solo vale 500.000. El peor de los casos es que la casa hipotecada se entregue a la compañía de préstamos y los 500.000 yuanes restantes no se reembolsen, lo que resultará en una pérdida de 300.000 yuanes.

3. Titulización de activos de préstamos de alto riesgo.

Existe algo llamado MBS, que en chino se llama bonos respaldados por hipotecas o titulización hipotecaria. Esto significa que las empresas de crédito o los bancos pueden empaquetar el negocio de préstamos y ponerlo en el mercado como bonos. Las empresas crediticias también obtienen márgenes de intereses. Si el prestamista necesita devolver 6 intereses cada año, entonces 4 de ellos se venderán al inversor como la tasa de rendimiento anualizada de los MBS.

Las calificaciones crediticias de los préstamos de alto riesgo son básicamente comparables a las de los bonos basura, pero la titulización de activos les da la oportunidad de ganar dinero con los bonos basura. Las compañías de crédito pueden empaquetar todos los préstamos de alto riesgo. Piense en esta bolsa como en tres partes.

Estos tres segmentos son activos de alto nivel, activos intermedios y activos de bajo nivel. En el futuro, el flujo de caja de los préstamos de alto riesgo se pagará primero a los activos senior, luego a los activos de nivel medio y, finalmente, a los activos de nivel inferior. Por lo tanto, la tasa de rendimiento de los activos de alta calidad es la más baja, pero el riesgo también es el más bajo, seguidos por los activos de calidad media, y los más peligrosos son los bajos.

Debido a la función de pago prioritario y al método de empaquetado y corte, las compañías de valores pueden crear artificialmente activos AAA. Este tipo de activo con una alta calificación crediticia tiene una liquidez muy alta en el mercado y muchos inversores se inclinarán a comprarlo. Por tanto, a las empresas de crédito, esta forma de empaquetar y vender les permite extraer oro de la basura y venderlo.

¿Qué pasa con los activos restantes de nivel medio y bajo? Sencillo, repita las operaciones anteriores. Junte los activos de nivel medio y los activos de nivel bajo y córtelos en tres secciones.

De esta manera se encontró oro nuevo en la basura. Naturalmente, podemos seguir haciendo esto y sacar oro de la basura.

Pero un punto muy importante es que los productos de grado AAA cortados al principio son diferentes de los productos de grado AAA cortados más tarde. Se puede decir que cuanto más frecuente sea el embalaje, mayor será el riesgo de obtener productos de grado AAA, porque el reembolso del préstamo es para la etapa inicial y no para la etapa posterior. En otras palabras, el riesgo de los activos intermedios empaquetados por primera vez es menor que el de los activos de alto nivel empaquetados por segunda vez.

De esta manera, las compañías de préstamos "crearon" activos con calificación AAA que los inversores se apresuraron a comprar, y empaquetaron y vendieron con éxito préstamos de alto riesgo. Por lo tanto, se utiliza una gran cantidad de dinero para comprar una casa y el flujo de caja futuro se utiliza para pagar la hipoteca.

¿Y por qué este tipo de activo tiene una calificación AAA por parte de las agencias de calificación? Por supuesto que también es por dinero.

Proceso de inicio de crisis:

El prestamista original tenía una cadena de capital rota debido a problemas de flujo de capital, no pudo pagar el préstamo e incumplió. Provocará un incumplimiento explosivo de arriba a abajo.

A continuación, lo que la compañía de préstamos debe hacer es vender las propiedades hipotecarias confiscadas en el mercado para compensar las pérdidas. Debido a esto, hay muchas casas en venta en el mercado y una falta masiva de oferta y demanda ha provocado la caída de los precios de la vivienda.

Debido a que los precios de la vivienda han caído, muchas personas que compraron una casa con una nueva hipoteca descubrieron de repente que su casa ya no tiene valor. ¿Por qué estoy pagando más por mi préstamo ahora de lo que vale mi casa? Como resultado, se negaron a pagar sus préstamos y hubo una segunda ola de impagos de préstamos. De esta manera, sus casas también fueron liquidadas por los bancos como garantía y vendidas en el mercado, lo que provocó aún más la caída de los precios de la vivienda.

Este círculo vicioso condujo a una enorme crisis en los pagos de préstamos de alto riesgo y a una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Al final, quienes compraron casas fracasaron, y también quienes compraron estos activos "AAA". Así, se produjo una crisis.

Espero adoptar