¿Qué son los REIT y para qué se utilizan?

Recientemente, se ha agregado recientemente el mercado público de REIT (fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria), y los REIT arrendados por el Centro de Vivienda Asequible de ChinaAMC Beijing (conocidos como REIT de Vivienda Asequible de ChinaAMC Beijing) han sido registrados y aprobados por la Comisión Reguladora de Valores de China, convirtiéndose en el primero en el campo nacional de viviendas públicas de alquiler Sólo los REIT ofrecidos públicamente. Así que hoy, el editor está aquí para aclarar el conocimiento relevante sobre los fondos para todos. ¡Echemos un vistazo!

La expansión de los REIT de viviendas de alquiler se ha acelerado

En los últimos años, mi país ha seguido promoviendo la construcción de un sistema de viviendas de alquiler asequibles. Según expertos de la industria, la construcción de viviendas de alquiler asequibles es otra nueva exploración de la reforma del sistema de vivienda de mi país en la nueva situación. Es el objetivo de resolver los problemas estructurales de la vivienda en las grandes ciudades y es un paso importante para optimizar el equilibrio entre la oferta. y demanda de alquiler de inmuebles y promover el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria con medios eficaces.

El lanzamiento de REIT de viviendas de alquiler asequibles ayudará a revitalizar los activos existentes, recuperar fondos de construcción para nuevos proyectos de viviendas de alquiler asequibles, promoverá la formación de un círculo virtuoso de inversión y financiación y desempeñará un papel importante en el mantenimiento de la Desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

Específicamente, el REIT de Vivienda Asequible ChinaAMC Beijing aprobado fue iniciado por Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd. como propietario original, CITIC Securities como administrador del plan especial (ABS) y China Asset Management como administrador. gestor de fondos públicos para infraestructura. Los activos básicos de este proyecto son dos proyectos de viviendas públicas de alquiler en Longwenjiayuan, distrito de Haidian, Beijing y Xiyue Shangjun, distrito de Chaoyang, Beijing.

Se informa que el Proyecto Longwen Homestead y el Proyecto Xiyue Shangjun se pusieron en funcionamiento en 2015 y 2018 respectivamente. Tienen una antigüedad de construcción corta, buena calidad de propiedad, instalaciones de vida comunitaria completas y altos estándares de entrega de viviendas. , y una alta tasa de ocupación. Son proyectos representativos de viviendas públicas de alquiler en Beijing. Después de cultivar y mejorar la gestión en los últimos años, los dos proyectos han entrado en un período de operación estable, con una valoración total de aproximadamente 1.151 millones de yuanes. Los fondos reciclados de este proyecto se utilizarán principalmente para proyectos de construcción de viviendas en el terreno restante de la planta de coque de Beijing.

Anteriormente, los dos primeros REIT de viviendas de alquiler asequibles se aprobaron el 29 de julio, a saber, los REIT de Red Earth Innovation Shenzhen Talent Housing y los REIT de Admiralty Xiamen Housing. Por lo tanto, el REIT de Vivienda Asequible de HuaXia Beijing se ha convertido en el tercer producto REIT de viviendas de alquiler en China.

Más importante aún, dado que los activos básicos de los REIT de Vivienda Asequible de Huaxia Beijing son dos proyectos de viviendas públicas de alquiler, esto significa que las viviendas públicas de alquiler se incluyen en los REIT públicos por primera vez, lo cual es de gran importancia para futuros revitalizar los activos existentes.

Mo Yifan, director ejecutivo del Departamento de Infraestructura e Inversión Inmobiliaria de China Asset Management, dijo que la implementación de REIT de alquiler de viviendas asequibles está en línea con la política a largo plazo de "la vivienda es para vivir, no para vivir". para la especulación" y es una solución de apoyo financiero para la vivienda de nuevos ciudadanos, jóvenes y otros grupos. Un paso difícil e importante. Al revitalizar los activos existentes de viviendas de alquiler asequibles, podemos apoyar mejor la construcción del sistema de seguridad habitacional, formar un círculo virtuoso de inversión, aumentar la oferta del mercado de viviendas de alquiler asequibles y resolver mejor los problemas de sustento de las personas.

“Además, los REIT públicos, como producto innovador importante en el mercado de capitales nacional, atraen capital social para participar activamente en la inversión en activos maduros de viviendas de alquiler asequibles, lo que ayudará a los operadores de inversión relacionados con viviendas asequibles. viviendas de alquiler para revitalizar los activos existentes y acelerar la construcción de viviendas de alquiler asequibles aumentará la oferta efectiva de viviendas de alquiler asequibles. También ayudará a formar un punto de referencia de precios basado en el mercado para viviendas de alquiler asequibles a nivel nacional; también ayudará a promover la transformación de; el modelo de servicio de vivienda de alquiler asequible en uno profesional y orientado al mercado", dijo Mo Yi. Fan.

La oferta de políticas sienta una base sólida para el desarrollo.

En el contexto del avance constante de los REIT de oferta pública en mi país, la promoción de los REIT de vivienda asequible ha recibido una fuerte orientación y apoyo de la supervisión y las políticas. Al 10 de agosto, había 14 REIT de infraestructura pública** cotizados y emitidos en el mercado, con un tamaño de emisión total de 5465438+43 millones de yuanes y un valor de mercado total de 62,824 mil millones de yuanes. Desde la perspectiva de los tipos de activos, incluyen carreteras, parques industriales, almacenamiento y logística, proyectos de tratamiento de aguas residuales, tratamiento de basura, así como proyectos de viviendas de alquiler asequibles en espera de ser vendidos oficialmente.

Desde este año, los REIT han entrado oficialmente en la vía rápida de desarrollo. El 25 de mayo, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de la inversión efectiva", proponiendo promover el desarrollo saludable de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el campo de la infraestructura y mejorar aún más la eficiencia; de recomendación y revisión, y fomentar que se emitan y coticen más REIT de infraestructura calificados.

Posteriormente, el 27 de mayo, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación e implementación del trabajo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en la emisión piloto de valores asequibles". Vivienda de alquiler" para promover viviendas de alquiler asequibles. El negocio de los REIT se desarrolla de forma estandarizada y ordenada. El "Aviso" menciona que se alienta la inversión de los fondos netos reciclados en nuevos proyectos con condiciones claras y maduras que puedan formar inversiones efectivas en el corto plazo para promover la formación de un círculo virtuoso de proyectos de inversión que deben tener una propiedad clara y un funcionamiento maduro; modelos y beneficios sostenibles basados ​​en el mercado. Ha sido reconocido como un proyecto de vivienda de alquiler asequible por los departamentos pertinentes.

El 29 de julio, la Comisión Reguladora de Valores de China también mencionó en la reunión de supervisión de mitad de año del sistema de 2022 y en la reunión normalizada de implementación de personal de inspección y rectificación a largo plazo que ampliaría constantemente el alcance de los REIT y aceleraría la normalización. emisión y revitalizar los activos existentes.

La emisión pública de REIT, conocida como "IPO de activos", es una herramienta financiera eficaz para revitalizar los activos existentes. Puede permitir que enormes activos de infraestructura "inactivos" obtengan primas de liquidez y luego utilicen los fondos recuperados. para Nuevos proyectos de infraestructura. Los conocedores de la industria señalaron que la construcción de viviendas asequibles requiere una gran cantidad de inversión de capital, y los REIT de alquiler público pueden convertirse en una herramienta eficaz para ampliar los canales de financiación directa. Esta es también una razón importante por la que los REIT de infraestructura cuentan actualmente con un fuerte respaldo de las políticas.

Dong Zhongyun, economista jefe de AVIC Securities, dijo que los proyectos de REIT de alquiler se basan en el alquiler de casas y se sustentan en los ingresos por alquiler. Para los emisores y el mercado inmobiliario, los REIT de viviendas de alquiler pueden conectar eficazmente el lado de los activos y el lado del capital, ampliar las fuentes de fondos para viviendas de alquiler, revitalizar los activos existentes, priorizar la construcción de nuevos proyectos de viviendas de alquiler asequibles y garantizar el buen funcionamiento de el sistema de seguridad inmobiliaria Para los inversores, los REIT ofrecen nuevas variedades de inversión y tienen un flujo de caja estable a largo plazo, lo que les permite participar en el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler invirtiendo en los correspondientes proyectos de REIT.

Además del "relleno" de las políticas, la sucesiva implantación de SOCIMIs de vivienda pública en alquiler está directamente relacionada con la alta adaptabilidad de las características del producto. Mingming, analista de CITIC Securities, señaló en un informe de investigación que, desde la perspectiva del alquiler de viviendas, los REIT han desempeñado un papel importante en la ampliación de los canales de financiación, la revitalización de los activos existentes y la promoción de inversiones efectivas. Las empresas relacionadas están motivadas a intentar titulizar. Los activos de viviendas de alquiler asequibles. Al observar el mercado de los REIT, los objetivos operativos a largo plazo, los alquileres relativamente estables y las altas tasas de ocupación en alquiler son muy consistentes con los requisitos de los REIT para los activos subyacentes. La combinación de ambos no sólo puede ampliar la escala del mercado de REIT de China, sino que también traerá ciertos beneficios a los inversores.

Tiene valor de inversión a largo plazo

Además de "transferir" enormes activos inmobiliarios y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de viviendas de alquiler, los conocedores de la industria también señalaron que como Un tipo de REIT de derechos de propiedad recaudados públicamente. Los proyectos de REIT de vivienda asequible generalmente tienen las características de largos períodos de operación, tasas de alquiler estables y un fuerte carácter anticíclico. Tienen un buen valor de inversión a largo plazo y pueden satisfacer aún más las crecientes necesidades de gestión patrimonial. Residentes chinos.

Las leyes y regulaciones pertinentes de los REIT de infraestructura pública de mi país tienen ciertos requisitos para la integridad de los activos de infraestructura, la madurez de las operaciones, la dispersión de las fuentes de flujo de efectivo y la estabilidad de los ingresos. A juzgar por los tres REIT de viviendas de alquiler asequibles aprobados, todos los proyectos subyacentes están ubicados en ciudades de primer y segundo nivel, y todos en áreas de concentración de empleo con instalaciones de vivienda completas. Estos activos suelen considerarse activos con una calidad relativamente garantizada.

Tomemos como ejemplos los apartamentos de activos subyacentes de Xiamen REIT y los apartamentos Hengqi, los cuales cumplen con los requisitos para la fase piloto de REIT de oferta pública de infraestructura. En concreto, estos dos proyectos han sido reconocidos como viviendas de alquiler asequibles por la Administración de Vivienda y Seguridad de la Vivienda Municipal de Xiamen, a finales de marzo de 2022, la tasa de ocupación superó el 99%; hay 4.665 unidades de vivienda de alquiler, principalmente inquilinos individuales; fuente de alquiler Dispersa; las tasas de distribución de flujo de caja estimadas de abril a junio de 2022 + febrero y 2023 son 4,04% y 4,05% respectivamente.

Cabe mencionar que los dos primeros REIT para viviendas en alquiler atrajeron suscripciones activas de varios inversores institucionales. El 8 de agosto, el anuncio de venta de acciones del fondo emitido por Hongtu Innovation Shenzhen Talent Anzhu REITss mostró que esta consulta * * * recibió información de consulta y cotización de 252 objetos de colocación administrados por 83 inversores fuera de línea Todas las colocaciones El número total de acciones a suscribir. el objetivo es 186.245438+000 mil millones, que es 133,03 veces la proporción de la primera emisión fuera de línea.

“ Las viviendas de alquiler asequibles son uno de los tipos de activos ideales para los REIT de infraestructura pública de mi país. En comparación con los activos básicos de otros REIT públicos, las viviendas de alquiler asequibles tienen las características de un período operativo prolongado, un flujo de caja estable y "El carácter anticíclico tiene fuertes características para los inversores, los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria en alquiler de viviendas asequibles no sólo pueden enriquecer su asignación de activos, sino también proporcionarles una fuente de ingresos estable a relativamente largo plazo", afirmó el responsable. del Fondo CICC.

Mo Yifan cree que el valor de la inversión de los REIT se refleja principalmente en dos puntos: en primer lugar, proviene del apoyo de varias políticas, y este campo de inversión tiene ciertos dividendos políticos, en segundo lugar, la entrada de alquileres asequibles; proyectos de vivienda en varios lugares El período de rápido desarrollo proporciona objetivos de inversión de alta calidad para REIT de viviendas de alquiler asequibles. "Los activos subyacentes de los REIT tienen un flujo de caja estable a largo plazo, lo que es adecuado para inversores estables como fondos de seguros y fondos de pensiones que buscan rendimientos de inversión estables a largo plazo".

“Para los inversores, las viviendas de alquiler asequibles están en consonancia con el importante posicionamiento del país de 'casas para vivir, no para la especulación', y tienen importantes ventajas políticas, como la tierra y los impuestos. Los REIT de viviendas asequibles son una nueva inversión. "Tiene un valor de inversión a largo plazo, pero también hay que señalar que el precio de alquiler de la vivienda asequible es generalmente inferior al nivel del mercado, por lo que es más adecuado para inversores estables con menor apetito por el riesgo", afirmó Dong Zhongyun.

¿Qué son las REIT y para qué sirven?

★¿Es la aprobación de REIT de alquiler de viviendas asequibles una nueva fuerza?