La población determina el desarrollo y el crecimiento económico de una ciudad, entonces, ¿cuál es la situación de la introducción de la población de Chongqing en 2018?
Otro hecho digno de mención es que la población de edad avanzada de Chongqing está creciendo rápidamente. Como puede verse en la figura siguiente, la proporción de población anciana mayor de 65 años en Chongqing supera incluso a la de Guizhou. Podemos observar esto en áreas tradicionales de envejecimiento como el distrito de Dadukou, el distrito de Shapingba y el distrito de Banan. Hay mucha gente mayor en la calle, lo que te hace sentir como si estuvieras en la capital del condado. Ésta es la razón principal por la que no recomiendo no ser optimista en estas áreas. Nuestro modelo de análisis de big data muestra que el envejecimiento tiene una aceleración casi catastrófica en la depreciación inmobiliaria. Ranjiaba, una zona rica hace diez años, todavía está sujeta a envejecimiento y no ha disminuido su ritmo. El envejecimiento va acompañado de una baja tasa de natalidad y una escasez de adultos jóvenes en edad de trabajar. A menudo se ve en las zonas residenciales que hay muy pocos limpiadores comerciales alrededor de los 40 años. La mayoría de ellos tienen más de 50 años y es difícil contratar jóvenes. Este se ha convertido en el mismo problema que enfrentan muchas industrias en Chongqing.
Por lo tanto, para una ciudad con una población urbana tan pobre, un proceso de urbanización tan lento y una población que envejece tan gravemente, no es fácil duplicar los precios vertiginosos de la vivienda en un año basándose principalmente en el financiamiento interno. demanda. Especialmente en los tres ciclos del mercado inmobiliario de Chongqing de 2008 a 2017, los precios de la vivienda en Chongqing se deben principalmente a valoraciones bajas, es decir, son baratas y siempre han sido amadas por la gente de todo el país. Por lo tanto, los precios de la vivienda en Chongqing también se conocen como "un soplo de aire fresco". La mayoría de los forasteros sienten que la gente de Chongqing es feliz y saludable viviendo en un lugar de precio tan bajo.
Pero esto es sólo una ilusión. Desde una perspectiva micro, los bienes raíces, como categoría importante de activos asignados por las familias chinas, son hasta cierto punto una importante moneda de cambio para la jubilación. Según estadísticas incompletas, aunque hay tres casas per cápita en Chongqing, han pasado diez años y los préstamos de muchas personas no se han pagado. Los precios de la vivienda en Chongqing son ultrabajos, pero el número de propiedades hipotecarias no bancarias en Chongqing es menor que el de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, lo que afecta gravemente la liquidez del mercado de segunda mano. motivo por el cual los precios de tasación bancaria son generalmente bajos. Estas casas, que no han aumentado mucho en los últimos diez años, incluyen casas antiguas y en ruinas, casas para recaudar fondos y casas asequibles en espera de demolición. Algunos de ellos tienen disputas por derechos de propiedad, otros no pueden pagar sus préstamos y otros tienen expectativas demasiado altas sobre los precios de la vivienda. Incluso si tienen tres casas, es difícil liquidarlas e incluso la liquidez es 0. ¿Qué significa que su casa no se puede vender en diez años o debe venderse con pérdidas? También significa que, si bien la mayoría de la gente en Chongqing está envejeciendo, las primas inmobiliarias se han quedado atrás con respecto a las del resto del país y no han disfrutado de los dividendos del rápido desarrollo de Chongqing. No hay acumulación de depósitos ni apreciación de activos. Así que ahora debería saber por qué la mayoría de la gente en Chongqing no presta atención a los bienes raíces, no tiene confianza en el crecimiento futuro de los ingresos y el desarrollo de Chongqing y vive sus propias vidas miserables.
Debido a que Chongqing solía perseguir la idea de vender tierras a precios bajos, la demolición en las áreas centrales estaba muy rezagada (todos deberían entender la financiación de la tierra). Desde que Chengdu comenzó a desarrollarse hacia el sur en 2009, los trabajos de demolición han estado en pleno apogeo. El terreno en Chengdu siempre ha sido más caro que en Chongqing, por lo que los costos de demolición también son más caros que en Chongqing. Esto se puede ver en el hecho de que el depósito per cápita en Chengdu supera con creces al de Chongqing. Estos residentes tuvieron su primera acumulación primitiva. Después del despertar del mercado de Chengdu en el período posterior, el poder adquisitivo y los deseos de la gente de Chengdu estaban fuera de control. Desde la perspectiva de la ventaja de ser el primero en actuar: en términos de acumulación primitiva de activos y liquidez de los residentes, Chongqing no sólo está entre 5 y 10 años por detrás de otras ciudades desarrolladas del país, sino también medio lugar detrás de Chengdu, la vecina ciudad. Después de que Chengdu entró en una nueva etapa de restricciones a la compra y lotería de viviendas, Chongqing volvió a convertirse en la tierra del puerro.
La afluencia insuficiente de población migrante, el envejecimiento intensificado y la población urbana pobre han restringido el desarrollo del mercado inmobiliario y la economía de Chongqing.
Pero en 2018, Chongqing marcó el comienzo de una excelente oportunidad: con la ayuda de los dos ferrocarriles de alta velocidad más importantes, puede mejorar la radiación de la población hacia las ciudades circundantes y resolver los problemas cada vez más graves de la falta de población permanente en las principales zonas urbanas. superficie y liquidación del mercado inmobiliario. Anteriormente Chengdu y Chongqing * * disfrutaban de una población de 100 millones de habitantes en Sichuan. Según el conocimiento geográfico común, la población del este de Sichuan fluye hacia Chongqing y la población del oeste de Sichuan fluye hacia Chengdu. Lamentablemente, sin embargo, en las ciudades secundarias del este de Sichuan, como Dazhou, Guang'an y Nanchong, que están más cercanas a Chongqing, mucha más gente fluye hacia Chengdu que hacia Chongqing. Aunque estas ciudades están mucho más cerca de Chongqing que de Chengdu, las ventajas de Chengdu son: más oportunidades laborales para personas de altos ingresos, una fuerte atracción cultural de la ciudad, ricos recursos educativos, muchas políticas preferenciales para los talentos y un mercado inmobiliario desarrollado y maduro. Éstas son las debilidades de Chongqing. Hay muchas ventajas que deben acumularse durante un largo período de tiempo. Es casi imposible que Chongqing se ponga al día en poco tiempo.
¿Cuáles son entonces las ventajas de Chongqing? En la futura batalla por la población, ¿a qué línea principal debería adherirse firmemente Chongqing? Creo que hay dos puntos: uno es el Círculo Económico Chengdu-Chongqing; el segundo es la salida este de la cuenca de Sichuan. Comencemos con el Círculo Económico Chengdu-Chongqing, que es un círculo económico interurbano que ha alcanzado el nivel de estrategia nacional. De hecho, Chongqing tiene una ventaja a la hora de organizar la nueva línea ferroviaria de alta velocidad Chengdu-Chongqing 350 que está a punto de inaugurarse. La Línea Dedicada a Pasajeros Chengdu-Chongqing conecta las zonas económicas más densamente pobladas y más desarrolladas industrialmente del interior de Chongqing occidental y Sichuan central. Sólo Neijiang tiene una población de más de 3 millones. Neijiang, Longchang, Zizhong y Chongqing mantienen intercambios económicos no gubernamentales muy activos. Las costumbres populares y la comida de los dos lugares son similares y casi ambos son pueblos industriales. Una buena sinergia industrial facilita la aglomeración y la integración de la población.
La salida este de la Cuenca de Sichuan, también conocida como Nueva Línea Chongqing-Guizhou, abre la segunda línea de Rendu y es la salida este de la Cuenca de Sichuan. Se puede decir que lleva la. Sueña con que 100 millones de habitantes de Sichuan viajen de este a sur. De hecho, tanto Chengdu como Chongqing son parias en la era del tren de alta velocidad de China. Solía decirse que la carretera a Sichuan era de difícil acceso y hasta ahora no existe un servicio ferroviario de alta velocidad desde las ciudades costeras orientales hasta la provincia. Originalmente, los estándares operativos de la Línea Chenggui eran más altos y podían llegar a 350. Pero la nueva línea Chongqing-Guizhou es más realista. Después de que la Estación Oeste entre en funcionamiento a mediados de junio, el estatus de Chongqing como centro ferroviario de alta velocidad en el oeste de Chongqing quedará firmemente establecido.
Veamos qué importancia tiene esta línea. En el pasado, el tren de alta velocidad de Chongqing estaba rezagado y tenía una radiación limitada para la población de la aglomeración urbana del sudeste de Guizhou. La distancia física entre Chongqing y Guiyang es de menos de 300 kilómetros, pero el horario de los trenes es de 10 y hay pocos trenes, lo que hace difícil conseguir un billete para la temporada alta de viajes por el Festival de Primavera. Aunque el transporte es inconveniente, los intercambios económicos oficiales y privados entre los dos lugares han sido muy estrechos a lo largo de la historia. La gente de Chongqing va a Guizhou para viajar y escapar del calor del verano, y la gente de Guizhou va a Chongqing para trabajar y comprar. Especialmente este año, Guizhou ha implementado un descuento a mitad de precio para que las personas de Chongqing viajen a Guizhou por carreteras y puentes.
Como futura población del interior, Guizhou tiene una población permanente de más de 30 millones. Después de la apertura de la nueva línea Chongqing-Guizhou, se liberarán por completo los intercambios de talentos, los intercambios económicos y los intercambios culturales que han estado ocultos durante muchos años. Piénselo, incluso si una provincia con el mismo tamaño de población que Chongqing tiene una afluencia del 10% de la población, ¿cómo será la mano de obra joven que aumentará, cuánto crecimiento del consumo estimulará y qué? traerá?
Aunque objetivamente el atractivo poblacional general de Chongqing no es tan bueno como el de Chengdu, no tiene influencia en Guizhou. Se puede decir que la aglomeración urbana de Yunnan-Guizhou no tiene competidores. Chengdu toma la nueva línea Chongqing-Guizhou hacia el este y el sur, pero hay al menos una estación más que Chongqing. Chengdu no tiene tiempo y menosprecia a Dong. El objetivo de Chengdu es ir hacia el norte desde el oeste hasta la línea Chengdu, lo que también está en línea con las demandas del grupo objetivo que el mercado inmobiliario de Chengdu está atrayendo actualmente. Se puede decir que los pasteles de población del este al sur han sido llevados a Chongqing. Según el horario conocido, hay 72 pares de trenes en la nueva línea Chongqing-Guizhou, casi todos los cuales paran en Chongqing Oeste. Incluso si se pasa por las estaciones, la población flotante aumentará en decenas de millones. Esto no incluye la conexión integral del sistema ferroviario nacional de alta velocidad tras la apertura de la nueva línea Chongqing-Guizhou, que realizará seis conexiones desde. De Chongqing a Guangzhou y de Chongqing a Nanning, Guilin y Foshan en Guangdong. El tiempo se reduce a la mitad y el número de trenes se duplica. La aglomeración urbana desarrollada del delta del río Perla fue alguna vez el lugar donde fluía la población de Chongqing. Una vez que el tren de alta velocidad esté operativo, también aumentará el número de personas que regresarán a sus hogares.
Dos importantes líneas ferroviarias de alta velocidad casi pueden sentar las bases para el centro de transporte en el oeste de Chongqing. Este año también es una bendición. El precio medio del mercado inmobiliario de Chongqing ha mejorado cualitativamente. A través de la guía de precios de Mingxing.com, Chongqing ha atraído una amplia atención de inversores de todo el país. Por el lado de los activos, tiene la lógica central de atraer poblaciones extranjeras. Sin embargo, Chongqing no siempre puede ser una depresión de precios para los especuladores inmobiliarios. Sin la protección de las restricciones de compra, los precios de la vivienda en Chongqing están ahora casi "en racha": un gran número de casas están vacías y no se pueden vender, lo que es propenso a un efecto de fuga y desencadena riesgos sistémicos.
Chongqing debe pasar de ser una ciudad de baja inversión inmobiliaria a una nueva ciudad de inmigrantes para que las personas que compran casas en Chongqing puedan realmente vivir en ella. Esto es para implementar el principio del gobierno central "Las casas son para vivir". en, no para especular." de” espíritu. Todas las ciudades con altos precios de la vivienda tienen un valor intrínseco: una fuerte radiación demográfica: en Beijing, las casas se necesitan con urgencia y hay muchas menos casas que personas. Comprar una casa en cualquier lugar de Beijing es un sueño para los inmigrantes, y no hay ninguna burbuja en los precios de la vivienda en las zonas centrales de Beijing. En Chongqing, hay más casas que personas y la población residente permanente es escasa. Todo el consumo lo realizan los lugareños y menos del 10% son especuladores inmobiliarios. Entonces los precios y los valores pronto divergirán, la burbuja estallará, los inversores se irán, dejando atrás un montón de basura de cemento inútil, que llevará a la ciudad al borde de la quiebra. Esto es lo que no queremos ver.
En resumen, en 2018, Chongqing se convirtió en una nueva ciudad de inmigrantes con buenas condiciones y buena gente. Como he mencionado muchas veces, el renacimiento de Chongqing es particularmente difícil. No hay precedentes en el mundo para la gestión de una ciudad tan montañosa. Sólo podemos cruzar el río palpando las piedras. Bajo el liderazgo del nuevo equipo de Boss, también nos alegra ver que Chongqing tiene muchas cosas nuevas este año. La principal zona urbana ha tenido cielos azules durante más de 300 días y la calidad del aire continúa mejorando. Realizar comunicación interna, resolver el control de la congestión del tránsito, fortalecer la gestión de infracciones vehiculares y asegurar que los conductores sepan ceder el paso a los peatones. . . . . . Chongqing se está volviendo más habitable, más abierta y más tolerante, todos ellos signos de que se está convirtiendo en una nueva ciudad de inmigrantes. Sólo acogiendo activamente a los nuevos inmigrantes con los brazos abiertos, utilizando políticas para retener a las personas, utilizando el mercado para alentar a las personas y utilizando la cultura para atraer a las personas, Chongqing podrá proteger el valor del mercado inmobiliario local y obtener una posición favorable en la competencia entre los nuevos inmigrantes. -Ciudades de nivel en el futuro.