¿Qué debo hacer si la casa que compro no coincide con la casa que vi?
A medida que los precios de la vivienda siguen aumentando, comprar una casa se ha convertido en la principal prioridad para la gente corriente. ¿Qué debo hacer si la casa que compré a un precio elevado es diferente de lo que prometió el desarrollador cuando compré la casa? El 6 de octubre, el periodista entrevistó a Xu Libo, abogado del bufete de abogados Shanxi Hongtao.
Hay una pared decorativa adicional fuera de la casa
El demandante en el caso es el propietario Du y el demandado es un promotor. A principios de 2017, el demandante Du vio los materiales promocionales del demandado sobre el desarrollo de una determinada comunidad y su vista aérea. El 31 de marzo de 2017, el demandante y el demandado firmaron una carta de intención de suscripción y pagaron 100.000 yuanes por la compra de la casa. El 25 de junio de 2017, el demandante y el demandado firmaron un contrato formal de venta de vivienda comercial. El contenido del contrato era que el demandante comprara un determinado edificio desarrollado por el demandado.
En abril de 2018, cuando se entregó la casa, el demandante descubrió que la casa entregada por el promotor no cumplía con el acuerdo en los materiales promocionales y la vista aérea. El demandado construyó un muro decorativo en el lado este de la casa comprada por el demandante. Este muro no solo afectó la iluminación y ventilación de la casa comprada por el demandante, sino que también provocó que las yeserías del balcón de la casa comprada se cayeran en muchos lugares. Las dos partes no lograron resolver el asunto mediante negociación y el demandante luego presentó una demanda en cierto tribunal. Durante el juicio del caso, el acusado reparó la pared de estuco del balcón del demandante. Como resultado, el demandante desistió de exigir al demandado que reparara la pared de yeso del balcón.
El demandado argumentó que cierta comunidad desarrollada por la empresa se construyó en estricta conformidad con los procedimientos estipulados por la ley, y los materiales promocionales emitidos por la empresa eran una invitación a ofrecer, por lo que no había contenido sustancial. Vinculante entre las partes. La empresa no violó el contrato. La solicitud del demandante de retirar la pared decorativa no tenía base legal y solicitó al tribunal que refutara el reclamo del demandante.
El tribunal dictaminó que la pared decorativa debía ser demolida
Después de la audiencia, el tribunal sostuvo que el contrato de compraventa de viviendas comerciales firmado por el demandante y el demandado era la verdadera expresión de las intenciones. de ambas partes, no violaba disposiciones legales y era legal y válido. Se determinan específicamente los materiales promocionales del desarrollador y la vista panorámica del desarrollo de preventa de viviendas comerciales en una determinada comunidad, y la descripción y el compromiso asumido por el desarrollador con respecto a la ubicación y apariencia de la vivienda comercial. Y tiene un impacto significativo en la celebración de contratos de compraventa de viviendas comerciales y en la determinación de los precios de la vivienda. Este material promocional y vista aérea deben considerarse una oferta. Aunque los materiales promocionales y la vista aérea no están incluidos en el contrato de vivienda comercial, deben considerarse como el contenido del contrato. El demandado construyó ahora una pared decorativa frente a los bienes adquiridos por el demandante sin el consentimiento de éste. Este muro ha afectado la iluminación y ventilación de la casa adquirida por el demandante, violado el contrato entre el demandante y el demandado, y asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato. Las pretensiones del demandante cumplen con las disposiciones legales y deben ser sustentadas. El demandante renunció voluntariamente a su pretensión de exigir al demandado que reparara la pared de estuco, lo cual fue concedido. La defensa del acusado fue incompatible con las disposiciones legales. El tribunal dictaminó que el demandado debía demoler la pared decorativa en el lado este de la casa comprada por el demandante Du que excedía el nivel del alféizar de la ventana de la sala dentro de los 15 días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la sentencia.
Tras el veredicto, la promotora apeló. La razón es que el edificio comercial fue diseñado por una unidad de diseño con calificaciones legales y la construcción se inició sólo después de pasar la revisión del departamento de supervisión nacional. Primero se realizan los planos de la unidad de construcción y diseño, luego se firma el contrato de compra con el cliente, etc. El desarrollador también insiste en que los materiales promocionales y las vistas aéreas son simplemente una invitación a hacer una oferta. El desarrollador solicitó que se revocara la sentencia original y se desestimara la pretensión del recurrente. El tribunal de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó la sentencia original.
¿El material promocional es una oferta o una invitación a darse un capricho?
Hay dos puntos clave en el caso. La primera es si los materiales promocionales y la vista aérea son una oferta o una invitación a dar un capricho. El segundo punto es si el diseño de la casa aprobado por el departamento legal puede convertirse en el contenido del contrato entre las partes.
Según la Ley de Contratos, una oferta es una expresión de intención de celebrar un contrato con otra persona. Una invitación a tratar es una expresión de intención hacia los demás con la esperanza de que otros le hagan una oferta. Estos dos conceptos son muy críticos en el derecho contractual. Una oferta es un acto jurídico en el que una parte expresa a otra parte su intención de celebrar un contrato. Una invitación a tratar es sólo para inducir a otros a hacer una oferta a uno mismo. Después de que se emite la invitación y el que invita la retira, el que invita no asume ninguna responsabilidad legal siempre que no cause ninguna pérdida de confianza e interés para el. contraparte de buena fe.
En el caso, el desarrollador, como vendedor de viviendas comerciales, proporcionó los materiales promocionales de preventa y una vista panorámica del desarrollo de viviendas comerciales en una determinada comunidad cuando Du firmó una carta de intención de suscripción. y determinó la ubicación específica de la casa que se compraría, pero no proporcionó ningún plano de diseño del edificio. Aunque se adjunta al contrato de compra un plano esquemático de la casa que se va a comprar, en el diagrama no se puede ver si hay paredes decorativas fuera de las ventanas de la casa que se va a comprar. En los materiales promocionales del promotor para las casas en venta, hay una plataforma fuera de la ventana de la casa que Du compró y no hay paredes decorativas. El contenido reflejado en este material promocional tuvo un impacto significativo en la elección por parte de Du de la ubicación específica de la casa que compraría y en la celebración del contrato.
El artículo 3 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Popular Supremo estipula que los anuncios de venta de viviendas comerciales y los materiales promocionales son invitaciones a ofrecer. Sin embargo, si la descripción y la promesa del vendedor con respecto a las casas y las instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales son específicas y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación del precio de la vivienda, deberán ser considerado como una oferta. Incluso si estas instrucciones y promesas no están incluidas en el contrato de compraventa de viviendas comerciales, deben considerarse como el contenido del contrato. Si las partes las violan, deben asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Según esta disposición, en este caso, los materiales promocionales del desarrollador y las vistas aéreas deben considerarse ofertas. Sobre esta base, Du se comprometió y firmó un contrato con la empresa, y los materiales promocionales y la vista aérea deberían ser parte del contrato. Cuando el promotor entregó la casa, había una pared decorativa fuera de la ventana este, y la pared decorativa había afectado la ventilación y la iluminación de la casa del comprador. Esto constituyó un incumplimiento de contrato y debería asumir la responsabilidad correspondiente.
En cuanto a los promotores, afirman que las casas que construyen han sido legalmente aprobadas y cuentan con planos de diseño legales y válidos. Porque el dibujo de diseño no se presentó al momento de firmar el contrato, y si el dibujo de diseño es legal no tiene nada que ver con el hecho de que la ventilación y la iluminación de la casa de Du realmente se vean afectadas.
Al mismo tiempo, debido a que los dibujos de diseño no fueron mostrados a Du, no pudieron formar parte del contrato. Los materiales promocionales y la vista aérea presentados por el desarrollador no coincidían con la entrega real de la casa, lo que solo prueba que el desarrollador hizo propaganda falsa sobre la existencia del muro decorativo en el lado este de la casa comprada por Du. Además, según el contrato, el vendedor tiene la obligación de informar verazmente al comprador sobre el impacto en la calidad o las funciones de uso de la casa comercial adquirida. La pared decorativa afectó la función de uso de la casa adquirida por Du, pero el promotor no le informó, lo que también constituyó un incumplimiento de contrato.
En la vida real, muchas disputas de compra y venta de bienes raíces son causadas por desarrolladores que no revelan información verdadera a los compradores de viviendas como se requiere durante el desarrollo de viviendas comerciales. Incluso si los planos de diseño se presentan más tarde, el desarrollador debe informar de inmediato al comprador sobre el diseño de la casa para que el comprador pueda decidir si continúa comprando. Los desarrolladores utilizan la confidencialidad comercial como motivo para ocultar información que los compradores de viviendas deberían conocer, lo que genera disputas y demandas.