¿Por qué la tasa de rentabilidad del alquiler residencial en Beijing es más baja que la de muchas ciudades importantes del mundo?

Muchas de las opiniones del siguiente artículo en realidad provienen de mi experiencia y criterio y carecen de respaldo de datos. Por favor corríjame si hay algún error.

1. ¿Alguna pregunta?

¿Es realmente la relación alquiler-venta de Beijing más baja que la de muchas ciudades importantes del mundo? Aunque la pregunta no enumera datos, he verificado algunos números antes y la respuesta es sí. De hecho, Londres y Nueva York son más altos que Beijing.

El siguiente contenido es una cita de "Investigación sobre tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario de Beijing y opciones de políticas", Gao Feng, 2015.

De hecho, el rango de relación alquiler-venta de viviendas reconocido internacionalmente que mide el buen funcionamiento del mercado inmobiliario en una región es generalmente de 1:300 ~ 1:200. Es decir, si la propiedad invertida no se utiliza para ocupación propia sino para alquiler, es más razonable que el propietario dependa de 16 a 25 años de alquiler para recuperar el costo. Si el denominador es mayor que 300, significa que tomará más de 25 años recuperar el costo, lo que indica que los precios de la vivienda aquí son demasiado altos y el valor de la inversión no es grande, si el denominador es menor que 200, significa; que el propietario sólo necesita alquilar la propiedad por menos de 16 años para recuperar el coste. La tasa de rentabilidad del alquiler de la casa es alta y el potencial de inversión inmobiliaria es grande.

La relación entre el precio de la vivienda y el alquiler en Beijing se mantiene por encima de 400 durante todo el año. La relación alquiler-venta en 2014 estuvo más cerca de 600, lo que muestra que si un propietario invierte en comprar una casa en Beijing, tardará casi 50 años en recuperar el costo simplemente alquilándola, lo cual es mucho más alto que el El estándar internacional más alto es de 25 años. Sin embargo, el período de derechos de propiedad de las viviendas comerciales en mi país es de sólo 70 años. Esto demuestra que los precios de la vivienda en Beijing son realmente demasiado altos y que el rendimiento actual de la inversión en viviendas comerciales no es adecuado para ello. .

2. ¿Por qué es bajo?

Creo que hay una razón principal y varias secundarias.

Una de las principales razones es la confianza en el mercado inmobiliario en la última década. Comprar una casa se ha convertido en una conciencia nacional. En realidad, todo el mundo está esperando que se revalorice el valor del terreno. Comprar una casa no es sólo un comportamiento de consumo, sino también un comportamiento de inversión nacional. Tanto los precios de compra como los de alquiler están determinados por la oferta y la demanda. Además de la relación entre oferta y demanda, los precios de compra de viviendas tienen una fuerte correlación con las expectativas de apreciación de las personas, mientras que los precios de alquiler están más relacionados con los niveles de consumo actuales. Comprar una casa invierte en futuro, alquilar una casa consume ahora. La desviación entre el precio de compra y el precio de alquiler refleja esencialmente la desviación entre el valor añadido esperado del mercado y su valor actual, y la desviación entre el futuro y el presente. Por lo tanto, los mercados inmobiliarios con altos ratios alquiler-venta a menudo ocurren en mercados en rápido crecimiento, como Tokio, Japón, antes de la crisis. Esto no es sólo una manifestación de burbujas, sino también un reflejo de la confianza de los consumidores en el futuro.

Varias razones secundarias son menos críticas que las razones principales mencionadas anteriormente. Aquí hay una breve lista. Primero, el mercado inmobiliario de China acaba de comenzar. Una parte considerable de las viviendas en alquiler que hay actualmente en el mercado proceden de reformas de vivienda, derribos, distribución de viviendas y otras vías. No fueron comprados y algunos ni siquiera tenían derechos de propiedad, lo que redujo en cierta medida el alquiler.

La segunda cuestión es la seguridad. A medida que los activos internos se deprecian, la gente desconfía del efectivo. Sólo se puede elegir las oportunidades de inversión proporcionadas por el gobierno y asumir los riesgos, o esperar a la devaluación.

El tercero es el ambiente social. Mi suegra decía que no era ninguna broma hacer subir los precios de la vivienda.

Creo que sí.

3. Los principales factores que determinan el ascenso y descenso futuro.

Simplemente dividimos "el futuro" en largo plazo, mediano plazo y corto plazo, correspondientes a 50 años, 10 años y 1 año respectivamente.

A largo plazo, el factor más importante que afecta los precios de la vivienda es definitivamente la nueva población, es decir, la política de planificación familiar de China. Otros incluyen cambios en la forma urbana y residencial (ya sea de apartamentos de gran altura a casas unifamiliares), cambios en los hábitos de vida (por ejemplo, Ma Jiajia no comprará una casa después de los 90), etc. Teniendo en cuenta que 50 años es demasiado lejos, no diré mucho aquí.

A mediano plazo, el principal factor que afecta los precios de la vivienda es el proceso de urbanización de China. Además de ingresar a las universidades, los agricultores que se mudan a las ciudades serán la principal fuente de nueva población urbana (es decir, demanda de compra de viviendas) en el futuro. La importancia de que los agricultores se trasladen a las ciudades no es (o no principalmente) la demolición, sino permitir que el nivel de productividad y la distribución del ingreso de China permitan a los agricultores convertirse en nuevos ciudadanos en función de sus ingresos. (Eso es mucho que decir, pero existe una contradicción inherente con la competitividad económica de China: los salarios altos significan mayores costos industriales y una menor competitividad.

Por lo tanto, debe reducirse la proporción estructural de los costos laborales en los costos de las industrias líderes, lo que también es la necesidad y urgencia de la modernización industrial. A mediano plazo, las ciudades de primer nivel seguirán teniendo un fuerte efecto desviador de la nueva población de China, y los graduados universitarios se convertirán en una fuente continua para las ciudades de primer nivel. A menos que surjan riesgos sistémicos, la estabilidad del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel será una situación de largo plazo. Quienes están preocupados por el declive son las ciudades de segundo y tercer nivel y los condados pequeños. Si no hay nuevas industrias, no habrá nuevos ciudadanos. No sólo se han construido tantas casas que no se pueden vender, sino que incluso las casas demolidas se convertirán en un factor de inestabilidad social.

Que el mercado inmobiliario sea bueno o no en un futuro próximo depende principalmente del desarrollo económico, es decir, de los nuevos ciudadanos. No hace falta decir que en las ciudades de primer nivel, es una conclusión inevitable que el mercado inmobiliario se estabilizará bajo políticas regulatorias flexibles. En las ciudades de segundo y tercer nivel y en los condados pequeños, si la industria está bien cultivada, la nueva población ocupada es estable y los salarios son suficientes para afrontar los precios locales de la vivienda, entonces el mercado inmobiliario también puede ser estable. Lamentablemente, las tres condiciones anteriores son demasiado duras para el actual gobierno chino. En el nuevo entorno económico normal, China debería tener algo de tiempo para dar a las regiones menos desarrolladas un espacio estable para la reducción de precios. Puede que haya pocas áreas donde se puedan utilizar nuevas entidades económicas para llenar los huecos en los edificios históricos.

Espero que sea adoptado, gracias.

4. Hablemos de otra cosa, la renta del suelo en China.

Sabemos que como activo, una casa se depreciará. El aumento de los precios de la vivienda esencialmente no tiene nada que ver con las “casas”, sino con un aumento de los precios del suelo.

Sin embargo, el “terreno” inmobiliario de China es en realidad un contrato de arrendamiento a largo plazo por 70 años.

Dado que los precios de la tierra son tan inestables, ¿por qué tenemos que pagar 70 años de tasas de transferencia de tierra a la vez? ¿No sería mejor que el gobierno recaudara impuestos durante cinco años?

La última vez que me encontré con esta visión de una agencia oficial de investigación del gobierno, me horroricé. . No puedo evitar elogiar la capacidad de nuestro gobierno para cobrar el alquiler.

De hecho, es poco probable que esta idea se ponga en práctica, porque "sin una producción continua, la gente no tendrá perseverancia".

Espero adoptarla, gracias.