Introducción al proceso y precauciones para la compra y venta de viviendas de segunda mano

Introducción: Las casas de segunda mano son un tipo de venta de casa dentro de casa muy popular en la actualidad. ¿Qué pasa con muchas personas de clase trabajadora que quieren comprar una casa nueva, pero siempre encuentran varios obstáculos, mientras que el procedimiento para comprar una casa de segunda mano es relativamente sencillo? Muchos usuarios que no están familiarizados con la compra y venta de viviendas de segunda mano desconocen muy poco todo el proceso de transacción. En el artículo de hoy, el editor le dará una breve introducción al proceso de compra y venta de casas de segunda mano, así como a las precauciones para las transacciones de casas de segunda mano, espero que los usuarios lo adopten.

Paso 1: Revisión de los derechos de propiedad antes de la venta

El miedo a comprar una casa con derechos de propiedad defectuosos es una de las principales razones por las que los compradores no se atreven a realizar transacciones independientes. Pero si haces suficientes preparativos preliminares, este problema no será un problema.

En primer lugar, revise cuidadosamente el certificado de propiedad del propietario y preste atención a las firmas de varias personas en el certificado de propiedad. Si hay dos personas, deben tener sus nombres al firmar el contrato posterior; en segundo lugar, consulte los documentos pertinentes al comprar la casa, como facturas de compra, facturas de impuestos sobre la escritura, etc., como prueba auxiliar para confirmar inicialmente la propiedad. de la propiedad.

Recordatorio de riesgos: El mayor riesgo en este enlace es el tema de defectos de derechos de propiedad, por lo que antes de pagar el depósito, debes revisar el expediente y obtener una respuesta definitiva. La casa que le interesa puede estar en estado hipotecario o puede estar en estado de embargo debido a disputas de deuda. Una vez que haya un problema con los derechos de propiedad de la casa, la transacción será declarada inválida.

Paso 2: Pagar la fianza y firmar el contrato

Después de mirar la casa y confirmar los derechos de propiedad, pagar la fianza es algo natural. Pero no ignores este pequeño enlace. Hay consejos para pagar un depósito. Las casas suelen costar millones y el importe del pago inicial puede alcanzar los 50.000 yuanes, incluso si se calcula al 5%. Entonces, cuando la transacción llegue a esta etapa, tenga cuidado.

Si la casa que te interesa aún está hipotecada, lo mejor es no entregar la fianza directamente al propietario, sino a un tercero para su supervisión. Si tanto el comprador como el vendedor tienen un tercero de confianza, pueden firmar un acuerdo simple, comprometiéndose a pagar un depósito al vendedor una vez finalizada la redención de la propiedad. Cabe señalar que "si se entrega al tercero supervisor". , se tendrá por recibido por el vendedor. El vendedor utilizará la excusa de que el depósito no ha sido recibido." La negativa a ejecutar el contrato se considerará incumplimiento del contrato." Si no hay un tercero de confianza, es mejor dejar el depósito bajo la custodia del banco. El método específico es: el comprador y el vendedor van al banco para firmar un acuerdo de supervisión y acuerdan transferirlo a la cuenta del vendedor después de completar los procedimientos de entrega en el centro comercial.

En términos generales, se firmará un contrato de venta de reserva al pagar el depósito. El texto de muestra se puede descargar del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen. El contrato debe estipular al menos la dirección de la propiedad, el monto de la transacción, el tiempo de entrega, la indemnización por daños y perjuicios y la responsabilidad por incumplimiento del contrato, etc. Consulte el texto del modelo para conocer los términos específicos.

Recordatorio de riesgos:

1. Si el precio de la propiedad está aumentando, si el comprador quiere evitar que el vendedor rompa el contrato y no venda, puede pagar un depósito completo o aceptar. sobre una multa liquidada alta para aumentar el costo del incumplimiento del contrato. Sin embargo, el depósito o indemnización por daños y perjuicios no excederá el 20% del monto de la transacción;

2. El vendedor puede rescindir el contrato y vender la propiedad con el argumento de que el depósito no se ha obtenido bajo supervisión, por lo que. el contrato de venta de reserva debe indicar "entrega al propietario". La supervisión de terceros se considera la aceptación del vendedor ";

3. Para evitar que el propietario se atrase en los pagos antes de entregar el edificio, debe firmar un acuerdo de depósito de entrega y aceptar deducir aproximadamente 10.000 yuanes del depósito de seguridad. Después de comprobar el buen estado de los muebles y electrodomésticos, pagar los gastos de agua, luz, gestión de la propiedad, etc. y entregar las llaves, se devolverá la fianza.

Paso 3: Canjear una propiedad

Canjear una propiedad es un tema importante. Los diferentes métodos de canje de propiedad tienen diferentes tarifas, diferentes tiempos de pago y diferentes riesgos. En términos generales, es responsabilidad del propietario rescatar la propiedad. Hay dos formas de canjear una propiedad: en primer lugar, el propietario pide dinero prestado al banco para canjear la propiedad a través de una empresa de garantía, que incurre en una comisión de garantía del 0,8% y un interés de rescate a corto plazo del 0,4% después de la propiedad del comprador. se emite el certificado y luego va al banco para hacer una hipoteca; en segundo lugar, el comprador otorga una hipoteca al banco a través de una compañía de garantía, y luego el banco transfiere el dinero del rescate al vendedor, del cual solo se paga la tarifa de garantía; requerido, pero el comprador debe pagar la propiedad por adelantado.

“Debido a consideraciones de riesgo, es mejor que los compradores utilicen el primer método para canjear la propiedad. A través del segundo método, se puede ahorrar el 0,4% del interés de canje de la propiedad a corto plazo, pero si es así. "Se rescinde la transacción y el vendedor se arrepiente del acuerdo, el comprador no podrá rescatar la propiedad. Si hay problemas de derechos de propiedad al vender una casa, el comprador quedará en una situación pasiva", dijo Wang Qing, director de Midland. Departamento de Hipoteca Inmobiliaria.

Aquí hay algunos consejos: si cambia a una hipoteca a través de un par, las tarifas anteriores son inevitables, pero puede ahorrar mucho tiempo.

Además, las empresas de garantía tienen relaciones de acoplamiento con los bancos. Por ejemplo, los bancos correspondientes a una determinada empresa de garantía pueden ser únicamente el ICBC, el Banco de China, etc. Si no sabe cómo elegir una empresa de garantía, puede acudir al banco donde planea solicitar una hipoteca para realizar una consulta. De lo contrario, elegir una empresa de garantía primero puede ser una pérdida de tiempo.

Recordatorio de riesgo: El riesgo derivado de la redención de propiedad es mayor en este enlace. No es aconsejable que el comprador utilice efectivo para rescatar la propiedad u obtener un préstamo de un banco a través de una compañía de garantía para rescatar la propiedad. Si la transacción se rescinde por motivos inesperados, la casa es embargada, etc., el comprador correrá riesgos. Varios expertos del departamento de intermediación hipotecaria entrevistados por el periodista estuvieron de acuerdo con el "reembolso de dos dineros", es decir, el propietario pide dinero prestado al banco a través de una sociedad de garantía.

Paso 4: Pago inicial y supervisión del capital

Además de las cuestiones de derechos de propiedad, el segundo mayor problema por el que preocuparse en el comercio independiente es la supervisión del capital. De hecho, la supervisión del capital se ha convertido ahora en un sistema y los compradores y vendedores siguen las regulaciones establecidas con muy poco riesgo. Independientemente del método de transacción, el pago inicial debe quedar bajo la supervisión del banco.

La operación específica es: el comprador y el vendedor van al banco a firmar un acuerdo de supervisión de fondos, y luego cada uno abre una cuenta en el banco y acuerdan que después el comprador completa la transferencia y obtiene el. Nuevo certificado de propiedad inmobiliaria, el pago inicial se pagará al vendedor. Si la transacción se completa con éxito, el banco transferirá el dinero al vendedor; si hay un problema en el proceso y se cancela la transacción, el pago inicial se transferirá nuevamente al comprador. Los bancos que brindan este servicio generalmente cobran una tarifa única de supervisión de aproximadamente 500 yuanes, pero si maneja la supervisión de fondos a través del banco donde desea hipotecar, puede ahorrar esta tarifa.

En aras de la justicia, el banco exigirá que el comprador y el vendedor firmen la carta de préstamo al firmar el acuerdo de supervisión. De esta manera, el comprador y el vendedor no tendrán que acudir al banco en persona. se emite el préstamo y también puede evitar que el comprador no pueda pagar el préstamo cuando llegue el momento. La coordinación de los préstamos causa problemas a los vendedores.

Recordatorio de riesgos:

1. Los compradores deben asegurarse de que el pago inicial sea supervisado por un tercero independiente para evitar riesgos financieros. Usar el pago inicial para canjear la propiedad para el vendedor es aún más riesgoso.

2. Si la carta de préstamo no se firma con antelación, el vendedor debe instar inmediatamente al comprador a descongelar el pago inicial una vez completada la transferencia para evitar "irse con el té frío".

Paso 5: Firma el contrato de venta

Durante el proceso de pago del depósito, el reportero le ha informado de antemano que para transacciones independientes, primero puede firmar un "acuerdo escrito", que Es el mismo que el de un intermediario ordinario. El contrato de intermediario es muy similar, excepto que carece de la parte de intermediario. Para conocer su formato, puede consultar el contrato de intermediación del intermediario o ir directamente a la sección de descargas relacionadas con la administración de bienes raíces de la columna "Divulgación de información" del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda Municipal de Shenzhen para descargar el "Shenzhen Second- Contrato de servicio de intermediación y venta de reserva de casa a mano (texto modelo de la versión 2008) "Para referencia.

Al firmar un acuerdo escrito, los aspectos más importantes a tener en cuenta son los derechos de propiedad, el precio total de la propiedad, los impuestos de transacción y las fechas. Lo que se debe tener en cuenta es que el acuerdo escrito debe especificar claramente. cómo los impuestos sobre las transacciones son compartidos por ambas partes. Las fechas también son muy importantes, como el pago del depósito, la transferencia y el tiempo de entrega de la propiedad. Determinar la fecha puede garantizar el buen desarrollo de la transacción. Por ejemplo, se estipula que el canje de la propiedad debe completarse dentro de los 45 días. El pago debe estar sujeto a supervisión bancaria dentro de los 7 días siguientes a la firma del contrato.

Una vez entregada la primera cuota, se puede firmar un contrato formal de compraventa de vivienda de segunda mano de la Administración de Tierras y Vivienda. La persona pertinente a cargo de la Asociación de la Industria de Corretaje de Bienes Raíces de Shenzhen (en adelante, la Asociación de Vivienda) dijo a los periodistas que ambas partes de la transacción independiente pueden ir al sitio web de la Asociación de Vivienda en cualquier lugar con acceso a Internet, registrarse y completar el contenido relevante, y después de *** 4 tareas Después de confirmar los derechos y el tiempo de procesamiento ese día, puede ir directamente a la Sociedad de Vivienda (primer piso de la comunidad Runfengyuan, No. 36 Jingtian East Road, distrito de Futian) para recogerlo. completamente gratis. Según el responsable, la Asociación de la Vivienda ha cancelado actualmente la habilitación de intermediarios para gestionar los contratos en su nombre, pero todavía hay intermediarios que gestionan los contratos de vivienda de segunda mano a través del portal de la empresa y cobran una determinada tarifa. El periodista se enteró de que esta tarifa no es fija, generalmente más de 180 yuanes y, a veces, de trescientos a cuatrocientos yuanes.

Consejos de riesgo:

1. Si la propiedad tiene la ***autoridad, la ***autoridad debe firmarse en conjunto para evitar la posibilidad de que la ***autoridad no lo haga. aparecer más tarde. Aceptar vender crea la posibilidad de que el acuerdo fracase.

2. Si existe un contrato de arrendamiento, se debe pedir al inquilino que firme un certificado de renuncia al derecho de tanteo para evitar que el inquilino infrinja el derecho de tanteo y provoque el fracaso de la transacción.

3. Si la propiedad tiene muebles y electrodomésticos relativamente caros, lo mejor es describir detalladamente la situación de los muebles y electrodomésticos en el apéndice, como la marca de los muebles y electrodomésticos, su estado, etc. Si es necesario, también puedes adjuntar fotos de muebles y electrodomésticos para evitar que la mercancía no llegue correctamente durante la entrega.

4. Si existe un registro de hogar adjunto a la propiedad, al firmar el contrato se deberá indicar la fecha de la reubicación del registro de hogar y las condiciones de incumplimiento del contrato.

5. Es necesario aclarar la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Especialmente en la situación actual de aumento de los precios de la vivienda, la probabilidad de que los propietarios incumplan el contrato aumenta únicamente aclarando la responsabilidad por incumplimiento de contrato. ¿Pueden proteger sus derechos e intereses?

Paso 6: Elige un banco y solicita una hipoteca

Si no es un pago único, el comprador aún necesita acudir al banco para obtener un préstamo hipotecario. Al acudir al banco a solicitar un préstamo, tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes, y deben traer sus documentos de identidad originales, comprobante de ingresos y contrato de compraventa. Al solicitar un préstamo, diríjase directamente al administrador de cuentas del banco y pídale que solicite una hipoteca inmobiliaria, y él le ayudará con el proceso. Por lo general, la aprobación se puede confirmar el mismo día. Pero a veces hay situaciones en las que el límite del préstamo no puede cumplir con las expectativas. Por ejemplo, un banco con un precio de evaluación alto necesita una nueva evaluación, que generalmente se extenderá de dos a tres días hábiles. Sin embargo, antes de solicitar una hipoteca, el comprador debe tener una idea en mente. Si la propiedad es relativamente nueva, por ejemplo, si se compró después del año 2000, el préstamo generalmente puede ser del 80% debido al mayor valor de tasación. Si se trata de una casa construida antes del año 2000, el préstamo generalmente sólo puede ser del 60% al 70%. En cuanto a la supervisión bancaria de los depósitos y pagos iniciales, también se pueden gestionar al mismo tiempo al solicitar una hipoteca, eliminando la necesidad de hacer diligencias de ida y vuelta.

En cuanto a la elección del banco, los intermediarios recomendaron que los cuatro principales bancos estatales tuvieran límites de préstamo más flexibles y fueran más eficientes. En cuanto a si se pueden bajar las tasas de interés, las políticas implementadas por cada banco son básicamente las mismas, por lo que no es necesario hacer más consideraciones.

Advertencia de riesgo:

1. Si el monto del préstamo no cumple con las expectativas, el comprador debe estar preparado para pagar un pago inicial mayor; de lo contrario, el fracaso de la transacción resultará en un incumplimiento. .

2. Actualmente existe una tendencia a la restricción de los préstamos para segunda vivienda y puede haber situaciones en las que el préstamo no pueda aprobarse. Para evitar disputas entre las dos partes después de que ocurra esta situación, se puede encontrar una solución. estipularse en el contrato, como la cancelación. El contrato también prevé una indemnización por daños y perjuicios, etc.

Paso 7: Transfiera y pague impuestos

Al momento de transferir la propiedad, es necesario acudir al centro de registro de la propiedad donde se encuentra la propiedad para gestionar los trámites de transferencia. Los compradores y vendedores deben traer documentos de identidad originales, certificados de bienes raíces originales y contratos de venta de casas de segunda mano. Generalmente, después de presentar los documentos, el profesional puede solicitar al banco que libere el depósito supervisado anteriormente.

En cuanto al tiempo de solicitud, se necesitan 5 días hábiles para que se emita un nuevo certificado dentro de la aduana, 5 días hábiles para Baoan fuera de la aduana y entre 20 y 30 días hábiles para Longgang (el certificado anterior). antes de 2000 tardaba 30 días laborables, el nuevo certificado después de 2000 es de 20 días laborables). Al pagar impuestos, si el contrato estipula que cada persona paga impuestos, entonces ambas partes deben estar presentes al mismo tiempo; si el propietario realmente recauda los impuestos, sólo debe estar presente el comprador; En cuanto a obtener un nuevo certificado, puede obtener directamente el nuevo certificado inmobiliario con un pago único; si se trata de un préstamo hipotecario, obtendrá una copia del certificado inmobiliario. El banco irá automáticamente al Terreno y. La Oficina de Administración de Vivienda se encargará de los procedimientos de la hipoteca y el saldo se le entregará al propietario después de 5 días hábiles.

Advertencia de riesgo:

1. La responsabilidad por el riesgo de los bienes inmuebles será asumida por el transmitente antes de que se transfieran los derechos de propiedad, y será asumida por el cesionario después de que se transfieran los derechos de propiedad. transferido. En otras palabras, el riesgo de daños a la casa después de la transferencia corre a cargo del comprador, por lo que el comprador debe confirmar cuidadosamente si hay problemas de calidad en la casa antes de la transferencia.

2. En la actualidad, los precios de la vivienda están aumentando. Algunos propietarios solicitarán al tribunal que embargue la propiedad por deuda falsa y rescinda la transacción de la propiedad durante el período de transferencia. el contrato estipula que si la propiedad se transfiere debido a Si la propiedad del propietario es embargada por motivos, se considerará que el propietario ha incumplido el contrato y debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.

Paso 8: Asuntos de seguimiento

La entrega de una casa generalmente implica la entrega de bienes, agua, luz, televisión por cable, gas, etc. Si hay muebles y electrodomésticos. Dentro de la propiedad también es necesario verificar si han sido reemplazadas o retiradas, el propietario finalmente entrega las llaves y completa oficialmente la transacción. La transferencia de agua y electricidad antes mencionada debe ser realizada por la oficina de administración, la oficina de agua, la estación de televisión por cable, la oficina de suministro de energía y otros departamentos, respectivamente. Ambas partes deben preparar copias de los certificados de propiedad, tarjetas de identificación, etc., respectivamente. Al igual que el distrito de Luohu, es necesario gestionar la entrega de agua y electricidad. Es posible que en algún momento se requiera un contrato de hipoteca. Es mejor que ambas partes llamen para consultar antes de ir para evitar ir y venir. Lo más importante es que se haya firmado previamente el “Contrato de Depósito de Entrega de Casa”. Si los muebles y electrodomésticos del interior de la casa están completos, el depósito será devuelto al propietario.

Si efectivamente faltan los muebles y electrodomésticos, se pueden deducir del depósito de seguridad después de una negociación entre las dos partes.

Advertencia de riesgo:

1 Si los muebles y electrodomésticos se dañan o incluso se retiran cuando se entrega la casa y no se puede recuperar el depósito de entrega, suele ser difícil para ellos. el comprador encontrar al vendedor para reclamar una indemnización. Por lo tanto, es mejor intentar que el monto del depósito sea lo más grande posible al aceptar inicialmente pagar el depósito.

2. La cuestión del registro del hogar también es un área que fácilmente se pasa por alto al entregar una casa, por lo que antes de entregar una casa, es mejor consultar con la oficina de seguridad pública donde se encuentra la casa. para ver si el registro del hogar del propietario ha sido eliminado.

La transacción de una casa de segunda mano es una transferencia de propiedad de la casa. El propietario debe registrarse en el centro de transacciones de la casa antes de completar la transacción. Las casas de segunda mano son relativamente más baratas que las casas nuevas y muchas casas de segunda mano también están mejor decoradas, por lo que son muy populares en las ventas de viviendas. El editor mencionado anteriormente le ha presentado el proceso detallado de compra y venta de casas de segunda mano, así como los problemas que encontrará durante el proceso de compra. Espero que el artículo del editor pueda ayudarlo.

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