Introducción al alquiler indestructible
Este es un contrato de arrendamiento Preguntas frecuentes durante la transferencia de propiedad. El término "compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento" propuesto por el arrendatario es un término legal profesional, que específicamente significa que cuando la casa arrendada se transfiere, el derecho del arrendatario a usar la casa no se verá afectado por la venta de la casa. , y el comprador aún debe continuar cumpliendo las regulaciones del contrato de arrendamiento original. En este momento, los derechos de arrendamiento son más efectivos que la transferencia entre el comprador y el vendedor, y el comprador solo puede ejercer la propiedad total cuando expira el plazo del arrendamiento.
Al respecto, las leyes de nuestro país tienen disposiciones claras: el artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el arrendamiento, no afectará la validez del contrato". contrato". El párrafo 2 del artículo 119 de las Opiniones del Tribunal Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" (Juicio) estipula: "Durante el período de arrendamiento, debido a la relación de compra y venta de una casa particular,
el reclamo del arrendatario "Derecho de preferencia" significa que cuando el arrendador vende la casa, el arrendatario tendrá el derecho de preferencia de acuerdo con la ley bajo mismas condiciones: "El arrendador venderá la vivienda arrendada antes de venderla. Notificará al arrendatario en un plazo razonable, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones. Del proceso de establecimiento del principio de indestructibilidad del arrendamiento se desprende que este principio se aplica principalmente al arrendamiento de bienes inmuebles como terrenos y casas. Esto se puede comprobar en la legislación de varios países. El artículo 1743 del "Código civil francés" estipula que "cuando el arrendador vende el bien arrendado, el comprador no podrá despedir a la persona que haya firmado un contrato de arrendamiento notarial o tenga una fecha fijada para pagar los impuestos sobre la casa o el terreno; pero si este derecho está reservado en el contrato de arrendamiento, pero no es así ". Es decir, en los contratos de arrendamiento de casas y terrenos franceses, si el contrato ha sido notariado o el contrato tiene una fecha clara, el derecho de arrendamiento tiene un efecto de confrontación. y la venta no viola el contrato de arrendamiento a menos que las partes acuerden lo contrario en el contrato. El artículo 571, apartado 1, del Código Civil alemán establece: “Después de la entrega del terreno arrendado al subarrendador, cuando el arrendador lo transfiere a un tercero, el cesionario adquiere todos los derechos y obligaciones derivados de la relación de arrendamiento por cuenta del arrendador. “Es decir, en un contrato de arrendamiento de terreno, la transferencia no viola el contrato de arrendamiento. El artículo 605 del Código Civil japonés estipula: "Una vez registrado el arrendamiento de un inmueble, también será efectivo para quienes posteriormente adquieran los derechos de propiedad del inmueble". Es decir, según el derecho civil japonés, una vez registrado el contrato de arrendamiento, se vuelve conflictivo. El Código Civil de la provincia de Taiwán de mi país también contiene disposiciones al respecto. El artículo 425 de la Ley estipula: "Una vez entregada la cosa arrendada, el arrendador reconoce su propiedad al tercero, y el contrato de arrendamiento continúa existiendo para el cesionario. Cabe señalar que las "ventas sin ruptura del contrato de arrendamiento". en estos países o regiones se refiere al arrendamiento de bienes inmuebles. Esto se debe a que “al alquilar bienes inmuebles ajenos con fines de residencia, negocio o agricultura, la legislación de cada país adopta políticas para consolidar el estatus del arrendatario con el fin de buscar la estabilidad y mejora de la vida social”. país que estipula que este principio se aplica también al arrendamiento de bienes muebles, debido a la ignorancia del autor, no me atrevo a emitir un juicio apresurado?
Antes de la promulgación de la Ley de Contratos de mi país, las interpretaciones judiciales también estipulaban claramente que este principio sólo se aplicaba a la compraventa de viviendas. En la práctica judicial, los litigantes que invocan este principio para defenderse se limitan principalmente al arrendamiento de viviendas. En este sentido, combinado con la legislación de otros países y regiones, la mayoría de los estudiosos abogan por que el principio de arrendamiento inquebrantable definido en el artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país debería limitarse al arrendamiento de bienes inmuebles como casas.
En nuestro país, al ser la tierra propiedad del Estado o de forma colectiva, las unidades o individuos sólo tienen derechos de uso de la tierra. Según la Constitución, los derechos de uso de la tierra pueden transferirse y arrendarse de conformidad con la ley. Entonces, para un contrato de arrendamiento que existe sobre derechos de uso de la tierra, la relación de arrendamiento debe seguir siendo válida cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra, es decir, el principio de que la compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento debe aplicarse por analogía. 1. Se aplican restricciones al arrendamiento de bienes muebles.
Con base en condiciones históricas y disposiciones legislativas de diversos países, este principio no debe aplicarse al arrendamiento de bienes muebles.
¿Deben aplicarse a los bienes muebles las disposiciones del artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país? El autor cree que este principio no debe aplicarse al arrendamiento de bienes muebles por las siguientes razones: en primer lugar, existen muchos tipos de bienes muebles, sus valores generalmente son bajos y son fáciles de obtener mediante transacciones de mercado. Por lo tanto, no es necesario conceder una protección especial a los derechos de arrendamiento de bienes muebles. En segundo lugar, el arrendamiento de bienes muebles está sujeto al principio de "venta sin romper el contrato de arrendamiento", que no favorece la transferencia de propiedad, el pleno uso de la propiedad y el principio de hacer el mejor uso de la propiedad. En tercer lugar, los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento deben tener ciertos límites; de lo contrario, no solo violará la intención original de los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento, sino que también generará confusión en el sistema legal. Este límite debe reflejarse en sus objetos aplicables, es decir, los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento deben referirse a los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento. En cuarto lugar, a juzgar por la legislación de varios países, los casos legislativos se refieren todos a los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento.
2. Se aplican las restricciones a la relación de alquiler fijadas en la hipoteca inmobiliaria.
El artículo 66 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" estipula: "Si el deudor hipotecario arrienda el bien hipotecado, después del derecho de hipoteca Si se realiza el contrato de arrendamiento no será aplicable al cesionario. Si el deudor hipotecario no notifica por escrito al arrendatario que el inmueble ha sido hipotecado al arrendar el inmueble hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas causadas al arrendatario por el arrendamiento del inmueble. inmueble hipotecado, si el deudor hipotecario ha notificado por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, la pérdida causada por la realización del derecho hipotecario será soportada por el arrendatario, es decir, este principio se aplica a la relación de arrendamiento establecida en el contrato. la hipoteca. La razón por la que la interpretación judicial establece tal disposición es porque, aunque la actitud de los legisladores en los tiempos antiguos y modernos ha cambiado de "la compra y venta puede romper el contrato" a "la compra y venta no puede romper el contrato", ha ido reflejando gradualmente una tendencia de la realización de los derechos de arrendamiento. Las disposiciones especiales de la ley sobre la validez del derecho de arrendamiento sólo fortalecen la efectividad de los derechos del acreedor, logrando así el propósito de proteger los derechos del arrendatario, pero la naturaleza del derecho de arrendamiento no ha cambiado. En el caso de una casa hipotecada y luego alquilada, se sigue aplicando "los derechos reales primero sobre los derechos del acreedor después".
3. Se aplicarán las restricciones a la relación de arrendamiento fijadas sobre los bienes inmuebles embargados por el tribunal popular. La incautación se refiere a las medidas tomadas por el personal de ejecución del tribunal popular para incautar los bienes objeto de ejecución, y prohíbe la transferencia o disposición de los bienes por parte de la persona sujeta a ejecución, lo que refleja la intervención y socorro del Estado. poder público sobre derechos privados. Es esencialmente un acto de derecho público. La incautación incluye la incautación en el proceso de preservación de la propiedad y la incautación en el proceso de ejecución. Debido a que el propósito del embargo es hacer realidad los derechos del acreedor, una vez que se embarga el inmueble, su propietario o usuario pierde el derecho a disponer del inmueble. Por lo tanto, si los bienes embargados se enajenan sin autorización del deudor u otros, la enajenación es inválida. El Tribunal Popular Supremo declaró claramente en su respuesta número 8 que la disposición no autorizada de los bienes confiscados por parte del deudor ejecutante es inválida. Por otra parte, el embargo tiene como finalidad la realización de créditos. El arrendatario sabe que el bien arrendado puede venderse pero aun así celebra un contrato de arrendamiento con el arrendador. Los riesgos resultantes sólo pueden ser asumidos por el arrendatario.
4. Restricción de la solicitud en el proceso de enajenación de bienes concursales.
Como propiedad en quiebra, las casas y edificios de las empresas en quiebra deben subastarse o venderse, y la propiedad cambiará definitivamente; los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante cesión o transferencia también son propiedades en quiebra, y su propiedad cambiará; también cambiar. En un caso de quiebra, si los contratos de arrendamiento firmados por la empresa en quiebra y todas sus casas, edificios o terrenos aún no se han ejecutado cuando se declara la quiebra, el principio de "compra y venta sin incumplimiento del alquiler" generalmente debería restringirse en el proceso de manejo de la propiedad en quiebra. La razón es:
(1) Si se aplica este principio, el contrato de arrendamiento seguirá siendo válido, lo que dará lugar a que la realización o liquidación de los créditos del arrendamiento no sólo tenga prioridad sobre los salarios y la mano de obra. las primas de seguro adeudadas por la empresa en quiebra de primer orden, así como los impuestos adeudados por las empresas en quiebra de segundo orden, y tienen prioridad sobre otras reclamaciones en quiebra de tercer orden, e incluso dichas reclamaciones de arrendamiento deben realizarse o liquidarse en su totalidad, que viola el sistema básico y los principios de distribución de la ley de quiebras, y viola la ley civil Los principios básicos de equidad y justicia;
(2) En muchos casos de quiebra, especialmente aquellos de empresas estatales o colectivas , los derechos de uso de la tierra de casas, edificios y empresas en quiebra se combinan en su conjunto y se realizan Hay muchas situaciones. Si se aplica este principio y el contrato de arrendamiento sigue siendo válido, el comprador puede pensar que el terreno que compró no es propicio para su desarrollo y utilización debido a la relación de arrendamiento, afectando así la realización de la masa concursal.
1. ¿Sólo es aplicable a la compra y venta?
El régimen jurídico de “compraventa no rompe el contrato de arrendamiento” no sólo incluye el cambio de dominio del bien arrendado causado por la venta, sino que también incluye el cambio de dominio causado por donación, herencia, reciprocidad e incluso inversión en asociación. Esta amplia comprensión ha sido reconocida por la mayoría de la gente. En consecuencia, es más exacto entender que "las compras y ventas no rompen el contrato de arrendamiento" ya que "los cambios en la propiedad del bien arrendado no entrarán en conflicto con los derechos sobre el bien arrendado". Pero no existen disposiciones legales claras que lo dejen claro.
2. ¿Se aplica a los "bienes muebles"?
“Arrendamiento”, según el artículo 212 de la Ley de Contratos, un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el arrendador entrega el bien arrendado al arrendatario para su uso y beneficio, y el arrendatario paga el alquiler. Esta cláusula no establece ninguna restricción adicional sobre los bienes arrendados, que pueden incluir bienes inmuebles o muebles. Literalmente hablando, el principio de que "la transferencia de propiedad del bien arrendado no entrará en conflicto con los derechos sobre el bien arrendado" se aplica tanto a los bienes inmuebles como a los muebles. Sin embargo, cuando aplicamos este concepto al artículo 229, no podemos evitar encontrar que si el artículo 229 también se aplica a bienes muebles cuya propiedad se transfiere mediante entrega, será perjudicial para la circulación de bienes y será contrario al propósito del derecho civil moderno. . Por lo tanto, el término propiedad arrendada en el artículo 229 de la Ley de Contratos debe limitarse a bienes inmuebles, como las casas. Sin embargo, esta es la costumbre judicial, pero no está claramente establecida en las disposiciones legales.
3. La compra y venta no rompe la competencia entre el leasing y la hipoteca.
El artículo 66, párrafo 1, de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" estipula que si el deudor hipotecario arrienda la propiedad hipotecada, después Realizada la hipoteca, el contrato de arrendamiento no será vinculante para las personas. Por tanto, el principio de “venta sin incumplimiento del contrato de arrendamiento” no se aplica a los arrendamientos de inmuebles hipotecados. En este caso, el derecho hipotecario es superior al derecho de arrendamiento, y la relación de arrendamiento se extingue por la realización del derecho hipotecario.
4. La conservación y el arrendamiento de inmuebles compiten.
La concurrencia de preservación de propiedad y arrendamiento de propiedad se refiere a la situación en la que la preservación de propiedad y el arrendamiento de propiedad existen sobre el mismo tema al mismo tiempo, y los dos tienen efectos contradictorios. Aunque la ley no estipula claramente cómo abordar el conflicto entre los dos efectos, y a juzgar por las condiciones aplicables de "compra y venta no viola el contrato de arrendamiento", la compra y venta también ocurrió más tarde, por lo que es lógico que También debe aplicarse "la compraventa no viola el contrato de arrendamiento". Pero si se implementa de esta manera, la majestuosidad de la incautación judicial será inútil, por lo que la clave depende de cuál de los dos se establezca primero. Si hay un contrato de arrendamiento antes de la incautación, luego de que el acreedor obtenga la propiedad de la propiedad incautada de acuerdo con los procedimientos legales, el contrato de arrendamiento original ciertamente se aplicará al acreedor y será legalmente vinculante para el acreedor, porque el arrendatario no puede prever que la propiedad arrendada se utilizará en el futuro para el alquiler. Si hay un contrato de arrendamiento después del embargo, después de que el acreedor haya obtenido la propiedad de los bienes embargados de acuerdo con los procedimientos legales, el contrato de arrendamiento original no se aplicará al acreedor, excepto con el consentimiento del acreedor. Dado que el objetivo del embargo es hacer realidad los derechos del acreedor, el arrendatario sabe que la casa alquilada puede venderse, pero aun así celebra un contrato de arrendamiento con el arrendador y los riesgos resultantes sólo pueden ser asumidos por él mismo. Si el arrendatario no sabe o no debe saber que el bien arrendado ha sido embargado, el arrendatario o el arrendador soportarán la pérdida por culpa de ambas partes. El artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país estipula que si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el período de arrendamiento, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada. Es decir, durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, la propiedad del objeto arrendado cambia debido a ventas, herencias, etc. , el contrato de arrendamiento sigue siendo válido para el nuevo propietario. Cuando el nuevo propietario no cumple con las obligaciones del arrendamiento, el arrendatario puede utilizar los derechos de arrendamiento contra el nuevo propietario. Legalmente, esto se llama "compraventa sin romper el contrato de arrendamiento".
Según la teoría del derecho civil, la propiedad pertenece a los derechos de propiedad, mientras que los derechos de arrendamiento son derechos del acreedor. Con el desarrollo de la economía social y la complicación de las actividades de los sujetos en una economía de mercado igualitaria, los límites entre los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores se han vuelto cada vez más difíciles de trazar con claridad. Ha habido una tendencia de "tú entre mí" y "tú entre mí". ". Esto se refleja en la "Ley de Garantía" de mi país y en las "Interpretaciones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" del Tribunal Popular Supremo. En esta tendencia, el principio de no incumplimiento en los arrendamientos, como excepción a la relación entre derechos de propiedad y reclamaciones, desempeña un papel importante en el ajuste del orden económico del mercado y la vida social de las personas. Su existencia tiene un significado y un valor jurídico importantes.
En primer lugar, favorece el mantenimiento de la estabilidad del orden social y económico y encarna el objetivo del valor del orden que persigue la ley. Con el desarrollo de la economía social, los intercambios económicos entre sujetos iguales se han vuelto cada vez más estrechos y las transacciones se han vuelto más frecuentes. A veces una casa que se alquila hoy puede venderse mañana. Si se maneja de acuerdo con los principios generales de regularización de derechos y reclamaciones de propiedad, el nuevo propietario puede luchar contra el arrendatario. Esto aumentará en gran medida el riesgo de arrendamiento del arrendatario y provocará un caos en el orden económico. Por lo tanto, para maximizar efectivamente la efectividad de la propiedad arrendada y mantener el orden de circulación de la propiedad, los compradores y vendedores deben recibir el mismo trato. Los derechos del arrendador deben estar sujetos a las restricciones necesarias para realizar el valor perseguido por la ley.
En segundo lugar, favorece la protección de los derechos e intereses legítimos del arrendatario, lo que es una manifestación concreta de la finalidad legislativa del Derecho contractual. El derecho contractual tiene como objetivo mantener el orden social y económico, promover aún más la modernización socialista y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes contratantes. El principio de arrendamiento inquebrantable no sólo protege los derechos e intereses de ambas partes por igual, sino que también presta especial atención a los derechos del arrendatario en el contrato de arrendamiento.
En tercer lugar, incorpora el principio de buena fe en los principios del derecho civil. El principio de buena fe se conoce como cláusula imperial en los principios del derecho civil. Significa que los sujetos civiles deben ser honestos y dignos de confianza al participar en actividades civiles, ejercer sus derechos y cumplir sus obligaciones de buena fe, y no deben eludir la ley. Su intención original es actuar de acuerdo con los principios de igualdad y reciprocidad en el sistema de mercado, ser honesto y no cometer fraude al firmar un contrato, después de firmar un contrato, uno debe cumplir su palabra y cumplirla conscientemente. Por tanto, al arrendador se le exige en primer lugar tener derecho a disponer y arrendar la vivienda al firmar un contrato de arrendamiento con el arrendatario. Cuando el arrendador se dispone a vender todas sus casas, en primer lugar tiene la obligación de informar previamente al arrendatario, es decir, el arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones, en segundo lugar, de conformidad con el principio de buena fe, el; El vendedor debe cumplir con su obligación de informar y estar al tanto de la próxima venta. El comprador debe estar informado verazmente de las obligaciones del arrendamiento de la casa, de lo contrario el comprador puede utilizarla contra el vendedor. Las dos obligaciones anteriores del arrendador suelen denominarse obligaciones precontractuales y son la aplicación específica del principio de buena fe en los contratos de compraventa y en los contratos de arrendamiento. Las obligaciones anteriores deben ser también obligaciones del vendedor sin violar el principio de arrendamiento. Esto ha sido estipulado en la legislación de China. Además, al aplicar el principio de buena fe para guiar la práctica judicial del principio de arrendamiento indestructible, el comprador también está obligado a respetar estrictamente el contrato de arrendamiento firmado por el vendedor y el arrendatario, y no puede rescindir o modificar unilateralmente el contrato firmado. por el vendedor y el arrendatario de antemano cualquier contenido. Al igual que las disposiciones sobre derechos de arrendamiento, las disposiciones sobre derechos hipotecarios de la "Ley de Seguridad" de mi país también son un importante sistema jurídico civil de derechos de propiedad determinado por las leyes de nuestro país. Los derechos de arrendamiento y los derechos hipotecarios son derechos de propiedad, los derechos de arrendamiento son derechos de los acreedores y los derechos hipotecarios son derechos de propiedad. Naturalmente, a menudo competirán o entrarán en conflicto.
Este solapamiento o conflicto suele darse en dos situaciones:
Primero, el dueño del inmueble primero alquila el inmueble y luego lo hipoteca. Porque el arrendatario no puede prever el establecimiento ulterior del derecho hipotecario. Además, la existencia de derechos de arrendamiento no afecta fundamentalmente a la realización de los derechos hipotecarios. Entonces, en este caso, se sigue aplicando la regla de comprar y vender sin romper el contrato de arrendamiento.
La segunda es que el propietario primero hipoteca la propiedad y luego la alquila. En este caso, todavía se aplica el principio de que "los derechos reales preceden a los derechos del acreedor y los derechos reales preceden a los derechos del acreedor". Una vez que el deudor no puede pagar la deuda, ésta puede liquidarse vendiendo la garantía.
Si el deudor hipotecario no notifica por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado al arrendar el inmueble hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que cause al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado; ha notificado por escrito al arrendatario que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario soportará las pérdidas causadas por la realización del derecho hipotecario. Por tanto, cuando se arrienda un inmueble hipotecado, se restringe el principio de "comprar y vender no se rompe el contrato de arrendamiento". El derecho hipotecario es superior al derecho de arrendamiento, y la relación de arrendamiento se extingue por la realización del derecho hipotecario.