¿Qué es la gestión de contratos para empresas constructoras y cuáles son sus puntos clave?
1. El contrato es un documento guía para organizar la construcción del proyecto. Se debe establecer un equipo de proyecto en función del tamaño y la dificultad del proyecto. El diseño de la organización de la construcción, el plano, el informe y la liquidación de finalización del proyecto se prepararán y presentarán de conformidad con lo establecido en el contrato. La calidad y el progreso del proyecto se organizarán e implementarán de acuerdo con los requisitos del contrato. Los materiales y equipos para el proyecto deberán adquirirse según las especificaciones, cantidades y precios acordados en el contrato.
En segundo lugar, el contrato es la base de las reclamaciones. Las reclamaciones contractuales incluyen principalmente tres aspectos: Primero, causado por el incumplimiento del contrato por parte del propietario: se refiere principalmente a que el propietario no completó el trabajo que debía completarse de acuerdo con las disposiciones del texto modelo, la falta de pago de los anticipos y los honorarios del proyecto en tiempo, demora en la aprobación del dibujo, demora en responder a los reclamos del contratista. Los cambios y reclamos son causados por cambios en el proyecto en sí, como cambios en el volumen del proyecto, cambios en los precios de los materiales, visas en el sitio, etc. El tercero es causado por cambios en las condiciones de construcción y el medio ambiente, como cortes continuos de agua y energía durante más de 8 horas en una semana y lluvias intensas y continuas que imposibilitan las operaciones al aire libre.
En tercer lugar, el contrato es la base para controlar el coste del proyecto y completar la liquidación. Para controlar los costos del proyecto, debemos aprender de la experiencia de Handan Iron and Steel Co., Ltd. y utilizar el método inverso para determinar los subproyectos para determinar el costo de cada puesto. Una vez firmado el contrato, se puede determinar el costo presupuestado del proyecto. Cuando se establece el equipo del proyecto, el costo de responsabilidad se determina con base en el costo presupuestado y se determinan los costos de mano de obra, costos de materiales, costos de turno y otros costos directos e indirectos del proyecto. Al organizar la construcción, el director del proyecto puede primero desglosar los costos anteriores en subelementos y luego determinar los costos para cada puesto. Una vez que se determina el costo, debe emplear racionalmente mano de obra y materiales, controlar los costos laborales y de gestión, y evitar estrictamente la recolección excesiva y el uso fraudulento de materiales, sentando las bases para ahorrar costos del proyecto y manejar las liquidaciones del proyecto.
Cuatro. Los contratos brindan la posibilidad de transferencia de riesgos. El texto modelo incluye cláusulas de transferencia de riesgos como incumplimiento de contrato, reclamaciones, disputas, seguros y garantías. Si estos contenidos pueden negociarse e incluirse en el contrato, el incumplimiento del contrato por parte del propietario, los cambios de ingeniería y algunas lesiones accidentales durante el proceso de construcción pueden transmitirse al propietario o a un tercero.
Establecer y mejorar el sistema de gestión de contratos internos de la empresa. Las empresas constructoras han establecido y mejorado sistemas operativos específicos para cada eslabón de todo el proceso de gestión de contratos. Estos enlaces deben incluir: carta de presentación, seguimiento de información, redacción de contrato, negociación, revisión, sellado, divulgación, descomposición de responsabilidad, seguimiento de desempeño, cambios, incumplimiento de contrato, cancelación y rescisión.
Las sedes corporativas deben establecer y mejorar un sistema integral de gestión de contratos. Las sucursales (especialmente las empresas profesionales entre las empresas contratistas generales) pueden complementar sus propios sistemas de gestión de contratos según sus propias necesidades. El departamento de gestión de proyectos también puede realizar algunos complementos necesarios para que la gestión de contratos se base en reglas, estandarizar los procedimientos de firma de contratos y reducir los errores.
Debe haber una ideología rectora correcta, que es adherirse siempre al "principio de interés" en el proceso de firma de un contrato, no solo cumplir con el valor del contrato.
El mercado de la construcción actual es muy competitivo y los propietarios suelen imponer duras condiciones contractuales. En este caso, el partido de la construcción debe ser razonable, adoptar una postura firme y luchar por sus derechos basándose en la razón, en lugar de estar a merced de los demás.
Trate de evitar cláusulas vinculantes duras y unilaterales, agregue cláusulas para proteger los derechos e intereses de la parte constructora y haga que las responsabilidades y derechos de ambas partes del contrato sean más iguales para reducir los riesgos del contrato. Además, no se puede confiar en las promesas del propietario fuera del contrato. Al firmar un contrato, "primero diga la verdad" y escriba el contenido relevante en un papel. El principio de interés no es sólo el principio básico para la negociación y firma de contratos, sino también el principio básico para toda la gestión de contratos y la gestión de proyectos.
El establecimiento de un sistema de gestión de contratos para empresas de construcción incluye dos aspectos: ① Establecer y mejorar las organizaciones de gestión de contratos de arriba a abajo (incluidas agencias especializadas y agencias de gestión concurrentes) para que la gestión de contratos de la empresa cubra todos los aspectos. del nivel empresarial, extendiéndose a todos los rincones, haciendo que la gestión de contratos sea profesional.
En términos generales, para las empresas de construcción grandes y medianas, la sede debe establecer una agencia de gestión de contratos especial, las sucursales deben establecer agencias de gestión de contratos especiales o a tiempo parcial y el departamento de proyectos debe establecer puestos de gestión de contratos. ②La empresa debe tener un administrador de contrato a tiempo completo. El administrador del contrato debe ser, en primer lugar, un excelente personal de cálculo de costos del proyecto, familiarizado con los términos del contrato y los procedimientos de reclamo del proyecto, capaz de redactar, modificar, negociar e interpretar contratos, y al mismo tiempo estar familiarizado con y utilizando diversas leyes y regulaciones; Debe tener conocimientos de ingeniería técnica y estar familiarizado con las especificaciones relacionadas con costos y contratos. En la actualidad, el Ministerio de Construcción ha implementado un sistema de certificación de administrador de contratos en todo el país, ha capacitado y examinado el conocimiento de la gestión de contratos para el personal de costos del proyecto y ha formado un grupo de profesionales que entienden tanto los costos del proyecto como las leyes y regulaciones de construcción. A medida que mejore la calidad de los administradores de contratos, el nivel de firma y gestión de contratos mejorará naturalmente.
Fortalecimiento de la educación jurídica y el aprendizaje jurídico para las empresas de construcción. En la actualidad, las leyes y reglamentos relacionados con los proyectos de construcción incluyen principalmente: Ley de Contratos, Ley de Construcción, Ley de Gestión de Contratos, Ley de Licitaciones, Reglamento de Gestión de Calidad, Mantenimiento de Viviendas. Medidas, medidas generales de gestión de implementación de subcontratación, ley de garantía y ley de protección de bienes culturales. Estas leyes y reglamentos son la base principal para que las empresas de construcción fortalezcan la gestión y negocien y resuelvan disputas contractuales de conformidad con la ley. Combinar la aplicación de leyes y reglamentos con métodos de gestión como la supervisión y evaluación de contratos puede reducir o evitar desviaciones y problemas en el progreso de la construcción, la calidad, los costos, etc., reducir o evitar disputas contractuales y reducir las pérdidas económicas resultantes.
Promover vigorosamente el uso del texto modelo de contrato de construcción-1999-El texto modelo de contrato de construcción recomendado por el Ministerio de Construcción y la Administración Estatal de Industria y Comercio se basa en las condiciones del contrato de construcción de ingeniería civil en Fidyk, combinado con el desarrollo de la industria de la construcción de mi país desde la reforma y apertura. Compilado a partir de la experiencia y las lecciones aprendidas. Tiene las características de estandarización, exhaustividad, precisión y rigor, y es altamente operable. La adopción de este texto ayudará a tapar las lagunas causadas por la mala gestión de los contratos o la negligencia del personal, aclarará las responsabilidades de los sujetos del contrato, resolverá las disputas contractuales y ayudará a las autoridades contractuales a fortalecer la supervisión y la inspección. Sin embargo, algunos empleadores no están dispuestos a utilizarlo o solo hacen referencia a una parte, redactando sus propios términos que les resultan beneficiosos. Para estos textos de contrato, la unidad de construcción debe prestar atención a compararlos con los textos modelo al revisarlos para evitar errores, omisiones o ambigüedades.
Si la revisión del contrato inicial o de los documentos de licitación es un elemento de negociación, se debe revisar el contrato inicial.
Si se trata de un proyecto licitatorio, es necesario revisar los documentos de licitación y el contrato inicial. Durante la revisión del contrato, se deben organizar para participar departamentos como administración, tecnología de ingeniería, materiales y equipos, finanzas y asesores legales. Los principales contenidos de la revisión son:
La evaluación de cada departamento de sus propias capacidades de desempeño; si el contratista tiene las calificaciones necesarias, buena reputación social y fondos de construcción suficientes; si los documentos de licitación cumplen con las leyes y regulaciones; y si los documentos de licitación involucran Si el proyecto de construcción cumple con las normas y especificaciones técnicas nacionales, etc. ; si el contrato inicial refleja las verdaderas intenciones de ambas partes, y si los términos del contrato son inconsistentes con los documentos de licitación originales, si el texto del contrato es riguroso, si la redacción es precisa, si hay alguna ambigüedad o significado inexacto, y el El texto no puede ser ambiguo o malentendido, para no dificultar la ejecución del contrato o causar disputas.
Para algunos proyectos de ingeniería importantes, la unidad de construcción debe invitar a expertos legales y contractuales relevantes para realizar revisiones para evitar efectivamente los riesgos contractuales y reducir los errores en la negociación y firma del contrato.
Establecer un estricto sistema de uso de precintos. El sello especial para contratos empresariales es un comprobante para ejercer derechos, asumir obligaciones y celebrar contratos en nombre de la empresa en actividades comerciales. Por lo tanto, las empresas deben tener regulaciones estrictas sobre el almacenamiento y uso de sellos contractuales especiales:
Se debe designar a una persona designada para conservar y usar el sello, y se debe implementar una gestión de sello especial solo se puede usar; dentro del alcance comercial especificado; los textos del contrato en blanco no deben colocarse un sello de contrato especial; los textos del contrato no aprobados no deben llevar un sello de contrato, y el personal de gestión del sello y los negociadores de contratos tienen estrictamente prohibido coludir para beneficio personal.
Establecer un sistema de divulgación de contratos. Una vez firmado el contrato, la persona que firmó el contrato debe divulgar a la sucursal los documentos de licitación, los materiales de preguntas y respuestas de la licitación, los documentos de licitación (refiriéndose al presupuesto de licitación, el diseño de la organización de la construcción, la cotización) y el texto del contrato del proyecto que se manejará. o departamento de proyectos, para facilitar el contrato de construcción Regístrese para una comprensión más detallada y profunda.
Este incidente le ocurrió a cierta empresa: en julio de 2003, firmó un contrato con una unidad en el condado de Zhongjiang para construir un dormitorio para la unidad. La fecha de finalización fue finales de mayo de 2004.
Cuando se ejecutó el contrato en octubre, el precio del acero aumentó de 3.750 yuanes/tonelada en el momento de la oferta a 3.890 yuanes/tonelada, y continúa aumentando. El departamento de proyecto responsable de la construcción presentó un informe a la sede, creyendo que el contrato de material no podía ejecutarse debido al rápido precio del acero y que el contrato no podía continuar. La sede de la empresa revisó el contrato y el contrato decía claramente: "Todos los materiales para este proyecto se contratan de acuerdo con la cotización de la oferta y no se permite ningún ajuste (excepto los tres materiales principales). Hay buenas cláusulas en el contrato, pero no saben cómo reclamar una compensación al propietario. Se puede ver que no basta con tener condiciones contractuales favorables y organizar a todo el personal de construcción para que conozca el contrato y desglose las cláusulas del contrato, para que todos comprendan el trabajo y las responsabilidades asumidas en el contrato. >
En resumen, el contrato es el eje de la empresa constructora, y todas las actividades económicas de la empresa se gestionan durante todo el proceso en torno al contrato. Sólo cuando los términos del contrato son beneficiosos para usted se puede establecer un acuerdo. una base sólida y proporcionar una base confiable para futuros reclamos, construcción, liquidación y transferencia de riesgos. Solo así podrá obtener el doble de resultado con la mitad del esfuerzo y lograr una posición firme en el mercado de la construcción altamente competitivo.