¿Comprar una casa? Después de comprender estos puntos de planificación, ¡de repente me di cuenta!

Como principiante sin experiencia en la compra de una vivienda, cuando entras en la oficina de ventas, el asesor inmobiliario ya tiene preparados argumentos de venta impecables y una sala modelo perfecta esperándote.

El asesor inmobiliario rodea el mapa de planificación con un puntero láser y le informa con entusiasmo cuántas escuelas primarias y guarderías se construirán en el proyecto, así como cuántas escuelas secundarias provinciales se construirán en los alrededores. ¿Dónde está la estación de metro en la comunidad, cuántos centros comerciales hay cerca y cuántos planes se espera implementar en XX?

Como dice el refrán, después de elegir el producto, elegir la ubicación correcta, elegir la combinación correcta y elegir con cuidado, tenemos la más sincera esperanza de que no se arrepienta con un poco de esfuerzo. Después de todo, nadie quiere que lo engañen, entonces, ¿conoce los criterios de coincidencia?

Sin embargo, lo que ves y oyes está diseñado de antemano. En este caso, ¿cómo no vamos a confundirnos fácilmente?

Manera muy sencilla: mirar el plano.

El aspecto de una ciudad o región depende en gran medida de su planificación.

Debe quedar claro que el mercado inmobiliario de China está muy influenciado por el gobierno. Esto no se refiere a la regulación de políticas, sino a la diferencia en la inversión gubernamental, los costos de construcción y la planificación en un lugar, lo que afecta directamente los precios de la vivienda y el potencial de apreciación de toda la región.

Para nosotros, los compradores de vivienda, aprender a comprender el plan es mucho más confiable que escuchar las alardes de los asesores inmobiliarios.

Los intermediarios y asesores de compra de viviendas pueden elogiarlo y diversos anuncios pueden engañar a la gente, pero las regulaciones nunca lo engañarán. Cada cuadra y cada camino trazado por la Oficina de Planificación con una vara de medir de un pie es el estándar más auténtico, preciso y autorizado en el proceso de compra de una casa.

Entonces, ¿qué es un plan territorial?

La llamada "planificación" generalmente se refiere a las políticas rectoras del gobierno sobre el uso del suelo urbano, la distribución espacial, la planificación vial, etc., en un plazo de 5 a 10 años. Al igual que el "13.º Plan Quinquenal" y el "14.º Plan Quinquenal" del gobierno, es un documento programático para el desarrollo urbano y generalmente se puede encontrar en el sitio web de la Oficina de Planificación Urbana.

Existen tres tipos principales de mapas de planificación territorial: mapa de planificación urbana general, mapa de planificación territorial detallada y mapa de planificación de proyectos.

Por lo general, cada vez que el gobierno desarrolla un área, se elabora un plan de control en consecuencia.

Abre Baidu y busca "mapa de planificación territorial" y verás——

Se puede decir que es colorido, pero también decepcionante.

Entonces, para la gente corriente como nosotros que sólo queremos comprar una casa, ¿qué opinas del plan?

Es simple: mira el color.

Los dibujos de planificación general tienen sus propias leyendas. Los diferentes colores marcados en ellos representan diferentes tipos de uso del suelo. Sólo debemos centrarnos en algunos colores:

Rojo: representa negocios y comercio. Terreno;

Amarillo: representa terreno residencial.

Marrón: representa suelo industrial.

Verde: representa el espacio verde del parque.

Los colores más importantes son el rojo y el amarillo. Los terrenos comerciales y residenciales suelen ser los dos tipos de terreno más grandes de un sector. La proporción de estos dos tipos de terreno determina el desarrollo futuro de este terreno.

La razón es sencilla. Tomemos como ejemplo Huacheng Plaza en Zhujiang New Town, Guangzhou:

Obviamente, puede ver que todo el terreno en el medio de Huacheng Plaza está marcado en rojo, lo que indica que este lugar está lleno de edificios de oficinas. y debe haber un gran número de empresas y empleados. El terreno residencial amarillo al lado debe tener un valor insustituible.

De hecho, más de la mitad de las sedes de las grandes empresas estatales, financieras y de Fortune 500 en Guangzhou están reunidas en esta área, y los precios de las viviendas aquí también son los más caros de Guangzhou.

Decir que los precios de la vivienda en la nueva ciudad de Zhujiang ahora son caros es, por supuesto, una ocurrencia tardía, pero lo que debemos dejar claro es que cuando obtenemos el mapa de planificación de una región, debemos tener una expectativa de primer vistazo Este sector local Cómo es la distribución del color y básicamente cuál es el precio de la vivienda.

Además, también debemos prestar atención a una cosa:

También se expresa en rojo, pero existe una diferencia entre terreno comercial y terreno comercial (también llamado terreno comercial para oficinas). ).

En términos generales, los terrenos comerciales se utilizan principalmente para comercio minorista, mayorista y otros tipos de negocios, mientras que los terrenos comerciales se refieren a edificios de oficinas, terrenos de apartamentos, etc., con un alcance más amplio, por lo que el contenido de oro será mayor. que los terrenos comerciales.

Por eso, al mirar el plano de planta, debes prestar atención a la distinción y ver si está marcado terreno comercial o terreno comercial.

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Para una ciudad, la planificación urbana es la base de su desarrollo.

Mirando la ciudad desde el mapa de planificación, podemos comprender aproximadamente el desarrollo de la ciudad desde la perspectiva de la planificación espacial y aclarar la dirección clave del desarrollo de la ciudad.

Para comprar una casa, sólo necesitamos entender desde el urbanismo: dónde está el centro de la ciudad.

Cuando los promotores adquieran terrenos, liberarán muchos beneficios de planificación y gastarán mucho dinero para especular con la zona. Para la mayoría de los compradores de viviendas, es fácil quedar atrapados en los paquetes optimistas que anuncian los desarrolladores.

Aprende a mirar el urbanismo. De un vistazo queda claro dónde está el distrito de negocios y qué planeamiento hay allí.

Solo aprendiendo a entender el centro de la ciudad podremos saber dónde están las partes verdaderamente valiosas de la ciudad.

Por ejemplo, la estructura espacial urbana de Beijing es “un núcleo, un principal, dos ejes, dos ejes, puntos múltiples y un distrito”, en la que “un núcleo” es el subcentro urbano recién agregado. enumerados en "one core" (la capital después del área central funcional) y "One Main" (los seis distritos de la ciudad principal), muestra que Tongzhou es el centro urbano después de los seis distritos de la ciudad y necesita atención especial.

Para otro ejemplo, la estructura espacial urbana de Hangzhou ha expresado claramente que hay dos centros principales en el centro de la ciudad: el casco antiguo de Hangzhou en Jiangbei, así como la ciudad nueva de Qianjiang y la ciudad del siglo de Qianjiang. Incluso si la gente de Jiangbei tiene prejuicios contra Jiangnan, deben saber que la tendencia general de Jiangnan y Jiangbei es un desarrollo equilibrado.

Para poner otro ejemplo, aunque mucha gente piensa que la “estrategia hacia el este” de Shenzhen muestra que el este es la salida, los centros urbanos de Shenzhen siguen siendo Futian y Nanshan, y el oeste es mejor que el este.

Por ejemplo, veamos el plano de distribución del área de actividad central de Shanghai:

Obviamente, podemos ver una gran área de tierra roja en el río Huangpu en el norte de el área central de actividad, que es la más distribuida de toda el área.

La realidad es que este lugar incluye los antiguos distritos comerciales de Shanghai como el Bund, la Plaza del Pueblo y Lujiazui. Es el área principal que lleva a cabo las funciones centrales de las ciudades globales de Shanghai, como servicios financieros, sede económica, oficinas comerciales, cultura y entretenimiento, turismo innovador, etc. Es el área central del CBD de Shanghai.

Vale la pena señalar que a partir de la planificación se puede ver que una característica importante del futuro desarrollo comercial del área de actividad central es que la tendencia de distribución comercial a lo largo del río Huangpu se está volviendo cada vez más obvia. , y el sector tiene un enorme potencial de apreciación en el futuro.

Como se puede ver en el mapa de planificación, se ha reservado una gran cantidad de tierra verde en el área ribereña de Qiantan-Houtan-Xuhui marcada con círculos rojos. Esta es también la tierra más reservada a lo largo del río Huangpu. en el casco urbano principal.

A excepción de los terrenos verdes, la mayor parte del suelo restante es suelo comercial y comercial, y el suelo residencial es muy escaso. También muestra que el plan futuro de este lugar es convertirlo en un centro de actividad comercial moderno, con igual énfasis en el comercio y la ecología, y una buena combinación las casas serán más habitables y escasas, y habrá mucho espacio. para la apreciación del precio de la vivienda.

Esto también es cierto. En la actualidad, Qiantan-Houtan-Xuhui Riverside es el área con la última construcción, el área más grande y la carga histórica más ligera en toda el área de actividad central. También es el foco del desarrollo actual de Shanghai. En el futuro, se organizará la instalación de un gran número de empresas clave.

Los precios de la vivienda aquí ya están listos para moverse: una propiedad en Qiantan, conocida como “el primer apartamento en Qiantan”, tenía un precio medio de apertura de 67.086 yuanes/㎡ hace tres años. Este año, el precio medio de las viviendas de segunda mano ha alcanzado los 13.490 yuanes/㎡, un aumento del 1,01% en sólo tres años. En Shanghai, los precios de la vivienda apenas han aumentado en los últimos tres años y sin duda han superado al mercado de Shanghai. Entonces, ¿es importante aprender a planificar?

Tres

A diferencia de mirar el plan general de una ciudad, cuando queremos analizar en detalle el potencial de desarrollo y el valor de inversión de un sector, generalmente miramos el plan detallado. de una parcela de terreno, denominada "planificación controlada".

El control y las regulaciones son similares a los planes maestros urbanos, excepto que el alcance se limita a sectores específicos y es más preciso. No sólo marca la naturaleza de cada terreno sino también la infraestructura como parques, carreteras, escuelas, hospitales, etc.

En comparación con la planificación urbana, la planificación regulatoria juega un papel más importante a la hora de elegir el lugar donde compramos una casa.

¿Qué opinas de los gráficos de control?

Primero observemos la proporción de color de la tierra.

En algunos lugares, la proporción de discos rojos es muy grande, lo que indica que este lugar ha desarrollado comercio y tiene muchos edificios de oficinas, por lo que es probable que sea un centro comercial.

En algunos lugares, los discos amarillos representan una gran proporción, por lo que pueden usarse principalmente con fines residenciales, lo que indica que es probable que este lugar sea un mercado con una fuerte demanda. Si inviertes aquí, no hay mucho espacio para crecer.

Echemos un vistazo a la comparación de las dos placas a continuación y todos lo entenderán:

La placa de la izquierda es principalmente terreno residencial amarillo, con algunas manchas rojas dispersas aquí. y ahí.

Evidentemente, se trata de una “ciudad dormida” cuya función principal es residencial.

El área de la derecha es toda terreno comercial y comercial, con un solo terreno residencial, que obviamente es una ruta del centro comercial.

Si quieres comprar una casa, ¿cuál vale más?

No hay duda de que esto es correcto.

Cuál es la inversión para comprar una casa - escasez.

Las dos imágenes de arriba están en Guangzhou, con Jinshazhou a la izquierda y Panyu CBD Wanbo a la derecha.

Desde un punto de vista geográfico, ambos no están lejos del CBD de Zhujiang New Town, a 14 km de Jinshazhou y a 16 km de Wanbo. Además, Jinshazhou y el casco antiguo de Liwan están separados por un río, por lo que la ubicación geográfica es aún más ventajosa.

Pero, de hecho, el precio de Wanbo Tupai ha alcanzado ahora más de 30.000 yuanes, lo que es más alto que el precio medio de una vivienda en Jinshazhou de 28.913 yuanes/㎡. De un vistazo queda claro dónde está el margen para el crecimiento de los precios de la vivienda.

¿Por qué? La razón es que el posicionamiento de los sectores es diferente.

Si observamos las normas de control, podemos ver que Jinshazhou es casi en su totalidad un terreno residencial, sin edificios de oficinas ni parques industriales. Es una típica "ciudad dormida". Además, Jinshazhou es una isla separada de la ciudad por un río. Aunque está más cerca, problemas como la congestión del tráfico siguen restando valor a este lugar.

Aunque Wanbo no tiene ninguna ventaja de ubicación, está en rojo en el mapa de planificación. Solo hay un terreno residencial en el área central y está claramente posicionado como un centro de negocios. Esto también es cierto. El área comercial del distrito comercial de Wanbo es incluso más grande que la de Zhujiang New Town. Aquí se han establecido empresas conocidas como YY y Ctrip South China Headquarters.

Con el escaso suelo residencial en esta zona, el precio unitario del proyecto ha superado los 60.000, lo que demuestra el valor de los edificios residenciales en el distrito comercial.

En cuanto a Jinshazhou, no carece de valor. Es una buena opción simplemente para comprar un automóvil, pero desde una perspectiva de inversión, el potencial de apreciación será relativamente pobre.

Cuatro

Lo segundo que hay que mirar es el plan de control, es decir, las instalaciones de apoyo.

Cuando hablamos de emparejamiento, incluye dos partes: emparejamiento interno y emparejamiento externo. Los gráficos de control pueden proporcionarnos información de coincidencia externa.

¿Qué importancia tiene el apoyo externo?

En la vida, las escuelas solucionan el problema de que los niños vayan a la escuela.

Las instalaciones comerciales y los centros comerciales satisfacen las necesidades comerciales de comer, beber y divertirse.

El transporte es conveniente y el valor de las "viviendas subterráneas" es evidente.

Busque la ubicación específica de la comunidad que desea comprar y vea si hay grandes instalaciones de apoyo. a su alrededor, incluyendo escuelas, estaciones de Metro, estaciones de autobuses, hospitales, centros comerciales, etc.

El amarillo representa residencial, el rojo representa comercial y el verde representa parques. Algunos planos son más detallados e indicarán claramente la ubicación de las escuelas primarias y secundarias. Los planos de metro, tren ligero y tren de alta velocidad también se pueden encontrar en la leyenda, generalmente representados por líneas blancas discontinuas y continuas.

El paquete paquete no solo nos brinda comodidad en la vida, sino que también brinda más espacio premium a la casa.

Esta es la planificación regulatoria para la segunda fase de la Nueva Ciudad Internacional Changsha Meixihu.

Como “nuevo hito de celebridades de Internet” de Changsha, esta es también la zona más popular para la compra de viviendas en los últimos años. Meixi Lake Phase II siempre ha gozado de gran popularidad entre los propietarios de viviendas debido a su buen entorno ecológico y recursos escolares de alta calidad.

En general, se puede observar que la proporción de suelo comercial y suelo residencial en esta parcela es moderada. Desde la perspectiva de la planificación territorial, este terreno no es solo para uso comercial y residencial, sino que también tiene cultura, educación y atención médica relativamente completas, con muchas instalaciones culturales y deportivas y hospitales, lo que indica que este lugar es un lugar integral que integra la política. funciones económicas, culturales y urbanas.

A juzgar por el contenido real de la planificación, además de los terrenos comerciales, este sector tendrá 4 hospitales, 4 centros de servicios de salud y 6 terrenos mixtos para uso médico y de enfermería después de la planificación. Las instalaciones educativas incluyen 3 escuelas secundarias, 3 escuelas secundarias y 9 escuelas primarias, con un total de 546 clases. A juzgar por la escala de la construcción y el sistema educativo cubierto, no es inferior a la Fase I del Lago Meixi, que es elogiada por casi todos.

Desde la planificación de 2017, los precios de la vivienda aquí han ido aumentando. En agosto de 2016, el precio de la vivienda aquí era de 7.850 yuanes por metro cuadrado. Ahora, el precio medio ha alcanzado los 17.233 yuanes/metro cuadrado.

Este subcentro urbano en construcción ha llegado a un acuerdo sustancial en efectivo y se han firmado muchos proyectos. A medida que las condiciones favorables sigan aumentando, el mercado inmobiliario tiene suficiente potencial de desarrollo y su valor se resaltará aún más en el contexto de futuros proyectos multisectoriales.

Cinco

La economista británica Sra. Robinson dijo una vez:

"Estudié economía para no dejarme engañar por los economistas".

Lo mismo ocurre con la compra de una casa.

Todos podemos convertirnos en "expertos en bienes raíces" si comprendemos el mapa de planificación, comprendemos la dirección futura del desarrollo de la región, combinamos políticas e información en tiempo real y no nos dejamos cegar por la propaganda.

Queridos amigos, después de leer el artículo aquí, ¿leeréis el plan de control? Bienvenido a dejar un mensaje para discusión~