¿Cómo comprar una casa? ¡Solo después de leer estos puntos en el mapa de planificación te das cuenta de repente!

Hay muchos trucos para comprar una casa, quiero volver al campo.

Como principiante sin experiencia en la compra de una vivienda, en el momento en que ingresa a la oficina de ventas, el asesor inmobiliario ha preparado argumentos de venta impecables y un apartamento modelo perfecto esperándolo.

El asesor inmobiliario rodea el mapa de planificación con un puntero láser y le dice apasionadamente cuántas escuelas primarias y guarderías se construirán en el proyecto, y cuántas escuelas secundarias provinciales de primer nivel se construirán en las cercanías. La estación de metro estará ubicada al lado. ¿Dónde está la comunidad, cuántos centros comerciales hay a su alrededor y cuántos planes se implementarán en xx?

Como dice el refrán, después de seleccionar el producto, seleccione la ubicación y después de seleccionar la ubicación, seleccione el paquete correspondiente. Detrás de la cuidadosa selección está la ansiosa esperanza de no arrepentirse. quiere ser engañado, por lo que los criterios para seleccionar el paquete correspondiente son: ¿sabe exactamente lo que sabe?

Sin embargo, lo que ves y oyes está diseñado de antemano. En este caso, ¿cómo no vamos a confundirnos fácilmente?

Una forma muy sencilla: mirar el diagrama de planificación.

El aspecto de una ciudad o de una zona está determinado en gran medida por su mapa de planificación.

Debe quedar claro que el mercado inmobiliario de mi país se ve muy afectado por el gobierno. Esto no se refiere a la regulación de políticas, sino que se refiere a la inversión operativa y los costos de construcción del gobierno en un lugar. Toda la zona Precios de la vivienda y potencial de apreciación de la zona.

Para nosotros, los compradores de viviendas, aprender a leer los planos de planificación es mucho más fiable que escuchar las alardes de los asesores inmobiliarios.

Los intermediarios y asesores de compra de viviendas pueden exagerar para usted, y los diversos anuncios pueden ocultar la verdad de la verdad, pero el plan de control nunca engañará a la gente. La oficina de planificación mide y mide cada sección dibujada trazo a trazo. , cada camino es el estándar más auténtico, preciso y autorizado en nuestro proceso de compra de una vivienda.

Entonces, ¿qué es un plan territorial?

La llamada "planificación" generalmente se refiere a las políticas rectoras del gobierno para el uso del suelo, la distribución espacial, la planificación vial, etc. de la ciudad dentro de 5 a 10 años, al igual que el "Decimotercer Plan Quinquenal" del gobierno. Plan" Al igual que el "14º Plan Quinquenal", es un documento programático para el desarrollo urbano y normalmente se puede encontrar en el sitio web de la Oficina de Planificación Urbana.

Hay tres categorías principales de alcance de la planificación territorial: planificación urbana general, planificación detallada del control del suelo y planificación de proyectos.

Normalmente, cada vez que el gobierno desarrolla un área, trazará un mapa de control en consecuencia.

Abre Baidu y busca "mapa de planificación territorial", y lo que aparece es——

Se puede decir que es tan colorido que te fascina.

Entonces, para la gente corriente como nosotros que sólo queremos comprar una casa, ¿qué pensamos del mapa de planificación?

Es simple: mira el color.

Los dibujos de planificación generalmente vienen con leyendas. Los diferentes colores marcados en ellos representan diferentes tipos de uso del suelo. Solo debemos centrarnos en algunos colores:

Rojo: representa empresarial, comercial. suelo;

Amarillo: representa suelo residencial

Marrón: representa suelo industrial

Verde: representa espacio verde del parque

El más importante entre Son rojos y amarillos. Los terrenos comerciales y residenciales suelen ser los dos tipos de terreno más grandes en un bloque. La proporción de estos dos tipos de terreno determina el desarrollo futuro de este terreno.

La razón es muy simple. Tomemos como ejemplo la Plaza Huacheng en Zhujiang New Town, Guangzhou:

Es obvio que en la Plaza Huacheng, todo el terreno está en el medio. está marcado en rojo, lo que también significa que este lugar está lleno de edificios de oficinas y debe haber una gran cantidad de empresas y personas empleadas allí. El terreno residencial amarillo que se encuentra junto a él tiene un valor inevitablemente insustituible.

El hecho es que más de la mitad de las sedes de las grandes empresas estatales, financieras y de Fortune 500 en Guangzhou están reunidas en esta área, y los precios de las viviendas aquí también son los más caros de Guangzhou.

Decir que los precios de la vivienda en Zhujiang New Town son caros es, por supuesto, una ocurrencia tardía, pero lo que debemos saber es que cuando obtenemos el mapa de planificación de una región, debemos tener una expectativa en nuestro corazón después Echándole un primer vistazo a cómo es la distribución del color, básicamente será el precio.

Además, también hay que prestar atención a una cosa:

También se expresa en rojo, pero hay una diferencia entre suelo comercial y suelo empresarial (también llamado oficina comercial). tierra).

En general, los suelos comerciales se utilizan principalmente para comercio minorista, mayorista y otros tipos de negocios, mientras que los suelos comerciales se refieren más a edificios de oficinas, terrenos de apartamentos, etc., con un alcance más amplio, por lo que su contenido de oro es mayor. que el de los terrenos comerciales. Dijo que sería mayor.

Por lo tanto, al mirar el mapa de planificación, se debe prestar atención a la distinción y ver si el terreno marcado es terreno comercial o terreno comercial.

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Para una ciudad, la planificación urbana es la base de su desarrollo.

Mirando la ciudad desde el mapa de planificación, podemos comprender aproximadamente el desarrollo de la ciudad desde la perspectiva de la planificación espacial y comprender las direcciones clave de desarrollo de la ciudad.

En cuanto a comprar una casa, sólo necesitamos entender en el mapa de planificación de la ciudad: dónde está el centro de la ciudad.

Cuando los desarrolladores adquieran terrenos, obtendrán muchos beneficios de planificación y gastarán mucho dinero para promocionar el área. Para la mayoría de los compradores de viviendas, es fácil caer en el hermoso paquete promocionado por los desarrolladores.

Aprende a leer el urbanismo. De un vistazo queda claro dónde está el distrito comercial y qué planeamiento hay allí.

Solo aprendiendo a entender el centro de la ciudad podrás saber dónde están las partes verdaderamente valiosas de la ciudad.

Por ejemplo, la estructura espacial urbana de Beijing es “un núcleo, uno principal y otro auxiliar, dos ejes, puntos múltiples y un distrito”, de los cuales “un auxiliar” es el subcentro urbano recién agregado. Tongzhou, que figura después de "One Core" (el área central funcional de la capital) y "One Main" (el sexto distrito de la ciudad principal), muestra que Tongzhou es el centro de la ciudad después del sexto distrito de la ciudad. y hay que centrarse en ello.

Para otro ejemplo, la estructura espacial urbana de Hangzhou ha indicado claramente que hay dos centros principales en el centro de la ciudad: el casco antiguo de Hangzhou en Jiangbei, así como la ciudad nueva de Qianjiang y la ciudad del siglo de Qianjiang. La gente de Jiangbei tiene una impresión negativa de Jiangnan. No importa cuán parcial sea, debe saber que la tendencia general de Jiangnan y Jiangbei es un desarrollo equilibrado.

Para poner otro ejemplo, aunque mucha gente cree que la "estrategia hacia el este" de Shenzhen muestra que el este es la salida, los centros urbanos de Shenzhen siguen siendo Futian y Nanshan, y el oeste es mejor que el este.

Como ejemplo, echemos un vistazo al diagrama de planificación del diseño del Área de Actividad Central de Shanghai:

Es obvio que una gran área de tierra roja a lo largo del río Huangpu en el norte del Área Central de Actividad es el lugar de distribución comercial más densa de toda el área.

La realidad es que este lugar incluye las antiguas áreas de actividad comercial de Shanghai, como el Bund, la Plaza del Pueblo y Lujiazui. Es un centro global que transporta los servicios financieros, la sede económica, las oficinas comerciales, la cultura y el entretenimiento de Shanghai. , innovación y creatividad, y turismo. El área principal con funciones centrales de la ciudad es el área central del CBD de Shanghai.

Vale la pena señalar que en el mapa de planificación se puede ver que una característica importante del futuro desarrollo comercial del área de actividad central es que la tendencia de distribución comercial a lo largo del río Huangpu se está volviendo cada vez más más obvio, y la apreciación del sector en el futuro El potencial es enorme.

El área ribereña de Qiantan-Houtan-Xuhui marcada en un círculo rojo, como se puede ver en el mapa de planificación, conserva una gran cantidad de espacios verdes y también tiene el terreno más reservado a lo largo del río Huangpu en la principal zona urbana.

A excepción de los terrenos verdes, la mayor parte del suelo restante es para fines empresariales y comerciales, el suelo residencial es muy escaso, lo que también demuestra que el plan de futuro de este lugar es construir un moderno centro de actividad comercial con ambos. comercio y ecologización Con una buena combinación, las casas son más habitables y escasas, y hay mucho margen para la apreciación del precio de la vivienda.

Y esto también es cierto. El área actual de Qiantan-Houtan-Xuhui Riverside es el área con la última construcción, el área más grande y la carga histórica más ligera en toda el área de actividad central. Área de desarrollo clave actual de Shanghai y se utilizará en el futuro. Se organizará la instalación de un gran número de empresas clave.

Los precios de la vivienda aquí también han estado cambiando durante mucho tiempo: un proyecto inmobiliario en Qiantan conocido como "el primer proyecto en Qiantan" tenía un precio promedio de 67.086 yuanes/㎡ cuando se inauguró hace tres años. Este año, el precio medio de las viviendas de segunda mano ha alcanzado los 134.900 yuanes/㎡, y el aumento ha llegado a 101 en sólo tres años.

En Shanghai, los precios de la vivienda apenas han aumentado en los últimos tres años. Sin duda, han superado al mercado en Shanghai. Entonces, ¿no es importante aprender a leer los diagramas de planificación?

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A diferencia de mirar el plan maestro de la ciudad, cuando queremos analizar específicamente el potencial de desarrollo y el valor de inversión de un sector, generalmente miramos el plan de control detallado de la parcela de tierra, denominada "plan de control".

El plan de control es similar al plan maestro de la ciudad, excepto que el alcance se limita a un área específica y es más preciso. No solo marca la naturaleza de cada terreno, sino que también marca. los parques, carreteras, escuelas y hospitales y otras infraestructuras.

En comparación con el plan general de la ciudad, el plan de control juega un papel más importante en la elección de una ubicación cuando compramos una casa.

¿Qué opinas del plan de control?

Primero, fíjate en la proporción de color de la tierra.

En algunos lugares, la proporción de secciones rojas es grande, lo que indica que este lugar ha desarrollado comercio y muchos edificios de oficinas, y es probable que sea un centro comercial.

En algunos lugares, el sector amarillo representa una gran proporción, por lo que puede usarse principalmente con fines residenciales, lo que indica que es probable que este lugar sea un mercado con una fuerte demanda. Si invierte aquí, allá. seguramente habrá poco espacio para ganancias.

Echemos un vistazo a la comparación entre las dos placas a continuación y todos lo entenderán:

La placa de la izquierda es principalmente terreno residencial amarillo, con algunas manchas rojas dispersas aquí. y allí.

Evidentemente, se trata de una “ciudad dormida” cuya función principal es residencial.

La zona de la derecha está llena de terrenos comerciales y de negocios, con solo un terreno residencial. Obviamente es un centro comercial.

Si quieres comprar una casa, ¿cuál tiene mayor valor?

Sin duda la razón.

Lo que se compra al invertir en una casa es escasez.

Las dos imágenes de arriba son ambas en Guangzhou. La de la izquierda es Jinshazhou y la de la derecha es Panyu CBD Wanbo.

Desde un punto de vista geográfico, ambos no están lejos del CBD de Zhujiang New Town, a 14 kilómetros y Wanbo a 16 kilómetros. Además, Jinshazhou está separada de la antigua ciudad de Liwan. río En cuanto a ubicación, Más ventajas.

Pero, de hecho, las ventas locales de Wanbo han alcanzado ahora más de 30.000 yuanes, lo que es más alto que el precio medio de una vivienda en Jinshazhou de 28.913 yuanes/㎡. De un vistazo queda claro qué lugar tiene más espacio. para el crecimiento de los precios de la vivienda.

¿Por qué? La razón radica en el diferente posicionamiento de los sectores.

Se puede ver en el plan de control que Jinshazhou es casi en su totalidad un terreno residencial, sin edificios de oficinas ni parques industriales. Es una típica "ciudad dormida". Además, Jinshazhou es una isla, y lo es. No es lo mismo que la ciudad Separada por un río, aunque la ubicación está más cerca, la congestión del tráfico y otros problemas aún obstaculizan el valor de este lugar.

Aunque Wanbo no tiene ventaja en términos de ubicación, mirando el mapa de planificación, está todo rojo. Solo hay un terreno residencial en el área central y está claramente posicionado como un centro de negocios. . Y esto también es cierto. El área comercial en el distrito comercial de Wanbo es más grande que la de la ciudad nueva de Zhujiang. Aquí están estacionadas empresas conocidas como YY (YY) y la sede central de Ctrip en el sur de China.

En cuanto a este escaso suelo residencial en la zona, el precio unitario del proyecto ha superado los 60.000, lo que muestra el valor de las residencias en el distrito comercial.

En cuanto a Jinshazhou, no carece de valor. Sigue siendo una buena opción simplemente para comprar un automóvil, pero desde una perspectiva de inversión, el potencial de apreciación es relativamente pobre.

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Lo segundo que hay que tener en cuenta al analizar el plan de control es observar las instalaciones de apoyo.

Las instalaciones de soporte de las que estamos hablando incluyen partes de soporte internas y partes de soporte externas. Lo que el plan de control puede proporcionarnos es la información de las instalaciones de soporte externas.

¿Qué importancia tiene el apoyo externo?

En la vida, las escuelas resuelven el problema de que los niños vayan a la escuela

Las instalaciones comerciales, los centros comerciales satisfacen las necesidades de compra de alimentos, bebidas y diversión

Instalaciones de transporte , "sala de metro" No hace falta decir que su valor

Busque la ubicación específica de la comunidad que desea comprar y vea si hay instalaciones de apoyo a gran escala cercanas, incluidas escuelas, estaciones de metro y estaciones de autobuses. , hospitales, centros comerciales, etc.

El amarillo representa residencias, el rojo representa el comercio y el verde representa parques. Algunos planes de planificación son más detallados y la ubicación de las escuelas primarias y secundarias también está claramente marcada. La planificación de metros, trenes ligeros y trenes de alta velocidad también se puede encontrar en la leyenda, generalmente representada por líneas de puntos y líneas blancas continuas.

Las instalaciones de apoyo del sector no solo nos aportan comodidad en la vida, sino que unas buenas instalaciones de apoyo también pueden aportar una mayor ventaja a la casa.

Este es el plan de control para la segunda fase de la Nueva Ciudad Internacional Changsha Meixihu.

Como el "nuevo hito de celebridades de Internet" de Changsha y el área más popular para comprar viviendas en los últimos años, la segunda fase del lago Messi siempre ha sido muy popular debido a su buen entorno ecológico y recursos escolares de alta calidad. Nada menos.

En su conjunto se puede observar que la proporción de suelo comercial y suelo residencial en este suelo es moderada. Desde el punto de vista urbanístico, este suelo no sólo cuenta con edificaciones comerciales y residenciales, sino que lo es. También es relativamente completo en términos de cultura, educación y atención médica. Hay muchas instalaciones culturales y deportivas y hospitales, lo que indica que este lugar es un área urbana integral que integra funciones políticas, económicas y culturales.

A juzgar por el contenido real de la planificación, además de los terrenos comerciales, una vez implementada la planificación, este sector tendrá 4 hospitales, 4 centros de servicios de salud y 6 terrenos mixtos para la industria médica y médica. Las instalaciones de apoyo educativo incluyen 3 escuelas secundarias, 3 escuelas secundarias y 9 escuelas primarias, con un total de 546 clases. A juzgar por la escala de la construcción y el sistema educativo cubierto, no es inferior a la Fase I del Lago Meixi, que es elogiada por casi todos.

Desde que se publicó el plan en 2017, los precios de la vivienda en este lugar han ido aumentando. En agosto de 2016, los precios de la vivienda aquí eran de 7.850 yuanes por metro cuadrado. Ahora, el precio promedio ha alcanzado los 17.233 yuanes por metro cuadrado. metros cuadrados.

Este subcentro urbano en construcción ahora ha llegado a un acuerdo sustancial en efectivo y se han implementado múltiples firmas de proyectos. A medida que los beneficios continúan aumentando, el mercado inmobiliario tiene suficiente potencial de desarrollo y proyectos multiindustriales. se liquidará en el futuro. A continuación, el valor se resaltará aún más.

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La economista británica Sra. Robinson dijo una vez:

“Estudié economía para no dejarme engañar por los economistas”.

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Lo mismo ocurre con la compra de una casa.

Todos podemos convertirnos en "expertos en bienes raíces" si comprendemos el mapa de planificación, comprendemos la dirección futura del desarrollo de la región, combinamos políticas e información en tiempo real y no nos dejamos cegar por la propaganda.

Amigos míos, después de leer este artículo, ¿sabrán leer el diagrama de control? Bienvenido a dejar un mensaje para discusión~