Shanghai: El mercado de oficinas se ha estabilizado, pero el modelo de segundo propietario oculta preocupaciones

“La situación del arrendamiento en el mercado de oficinas este año es de hecho mejor que el año pasado. Se puede decir que es 'estable'”. Li Jie (seudónimo), jefe del departamento de promoción de inversiones de una. Un edificio de oficinas de grado A en Shanghai, como lo describió a un periodista del Securities Times, observó el fenómeno: "Pero detrás de los datos brillantes, también hay algunas preocupaciones ocultas. Por ejemplo, en muchos edificios de oficinas hay 'segundos propietarios'. Una vez algo. Si algo sale mal, puede ser 'una pluma de pollo en un solo lugar'".

Desde principios de este año, el mercado de arrendamiento de oficinas de Shanghai ha seguido recuperándose. Los datos de varias agencias de consultoría inmobiliaria muestran que en el tercer trimestre de este año, la absorción neta de Shanghai alcanzó un nuevo máximo, la tasa de desocupación cayó constantemente y los alquileres también dejaron de caer y se recuperaron.

Li Jie dijo a los periodistas que el mercado de oficinas de este año busca estabilidad y no reducirá los precios ciegamente como el año pasado. “Cuando la 'guerra de precios' estaba en su punto más intenso el año pasado, todos competían para ver quién. El precio era más bajo y realmente no se podían bajar los alquileres. Si fuera necesario, subvencionaremos los costes de decoración”.

El mercado de oficinas en el tercer trimestre

La absorción neta alcanzó un nuevo máximo.

Wang Hong, gerente general de China Xintiandi Commercial Management (Oficina), aceptó. Durante la entrevista, el periodista dijo que en comparación con la ligera disminución en los alquileres y las tasas de ocupación en el mercado general de oficinas el año pasado debido a Después de la epidemia, la situación del arrendamiento de edificios de oficinas en 2021 se ha recuperado bien. Las tasas de ocupación de los edificios de oficinas de la compañía en Shanghai - Enterprise World No. 5 e INNO Chuangzhi están actualmente alquilados casi en su totalidad. World se completó oficialmente y dio la bienvenida al primer grupo de inquilinos. Entre ellos, las áreas media e inferior del edificio de oficinas T1 están básicamente alquiladas en su totalidad.

Zhang Shuaiyin, jefe del Departamento de Oficina Comercial del Este de China de China Resources Land, también dijo a los periodistas que el Centro Lujiazui Binjiang ha firmado contratos con cuatro clientes de un solo edificio para su sede este año, incluido el Fondo Shanghai Pudong AXA, Shanxi. Securities, Xinxin Leasing y Yue Wen Group también han atraído a varias empresas financieras y tecnológicas para que se instalen. "Actualmente, solo queda un edificio de oficinas unifamiliares en el centro Lujiazui Binjiang y varios clientes interesados ​​ya están en estrechas negociaciones. "

El arrendamiento de los edificios de oficinas mencionados anteriormente La situación es un microcosmos de la recuperación del mercado de oficinas de Shanghai este año. Según un informe publicado por CBRE, en el tercer trimestre de este año, la absorción neta de edificios de oficinas en Shanghai continuó su tendencia ascendente y alcanzó un máximo de un solo trimestre, alcanzando los 449.000 metros cuadrados. La tendencia de reubicación y expansión del alquiler se amplió aún más. , y alrededor del 90% de los 19 submercados lograron un crecimiento positivo. Al final del tercer trimestre, la tasa de desocupación en el mercado de oficinas de Shanghai cayó 0,7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, hasta 17,1.

“Desde la perspectiva del tipo de transacción y la ubicación, la demanda de reubicación y expansión del alquiler representa hasta el 70%”. El informe de CBRE muestra que “mercados como Qiantan y Nanjing West Road han experimentado una situación”. donde es difícil encontrar una casa durante el trimestre, la tasa de desocupación en Qiantan es tan baja como 4,3, solo superada por el Bund”.

Li Jie dijo a los periodistas que en los últimos dos años, muchas De hecho, los inquilinos de los distritos comerciales centrales se han mudado a distritos comerciales emergentes como Qiantan. Las diversas instalaciones de apoyo en los distritos comerciales emergentes como Qiantan son bastante buenas, por otro lado, los alquileres son entre 40 y 50 RMB más bajos que en los distritos comerciales centrales. Al mismo tiempo, algunas empresas manufactureras tienden a comprar o alquilar edificios de oficinas completos en distritos comerciales emergentes.

Si bien la absorción neta alcanzó un máximo histórico, también surgieron signos de un punto de inflexión en la tendencia de los indicadores de alquiler. Según un informe de CBRE, los alquileres en el mercado de oficinas de Shanghai dejaron de caer y se estabilizaron en el tercer trimestre, con los precios cotizados y los alquileres efectivos aumentando un 0,6 y un 0,8 respectivamente con respecto al trimestre anterior. En términos de tasa de desocupación, las tasas de desocupación en el distrito comercial central, el área de expansión central y el distrito comercial emergente de Shanghai en el tercer trimestre fueron 11,9, 17,9 y 21,7 respectivamente, 0,9 puntos porcentuales, 0,9 puntos porcentuales y 0,2 puntos porcentuales respectivamente respecto al año anterior. cuarto.

El alivio de la epidemia y la recuperación económica: esta es la razón por la que el alquiler de oficinas en Shanghai se ha recuperado bien, según Wang Hong: “Shanghai, como ciudad ventana de mi país para la apertura, se basa en la alta calidad. Nueva oferta y capital emergente estratégico. Con bendición, los signos de recuperación en el mercado de edificios de oficinas continuarán."

Zhang Yue, director del departamento de servicios de consultoría y transacciones de edificios de oficinas de CBRE East China, dijo: "El continuo aumento de la demanda de edificios de oficinas en 2021 muestra que Shanghai es un país abierto al mundo exterior. La ciudad de ventanas abiertas tiene buenos fundamentos económicos. La implementación de la nueva política del "distrito líder" de Pudong ha atraído gradualmente a más La demanda de inversión extranjera en finanzas, servicios profesionales y otras industrias al mercado regional en el tercer trimestre, la demanda de Pudong aumentó en casi un 90% mes a mes, y la proporción de inversión extranjera aumentó significativamente.

"Según los informes, en los próximos seis meses, se espera que el mercado de oficinas de Shanghai tenga alrededor de 690.000 metros cuadrados de nuevo espacio ingresando al mercado. La absorción neta anual de Shanghai alcanzará un nuevo máximo y se espera que los alquileres sigan aumentando.

No central La tasa de desocupación en el distrito comercial es alta

El modelo de segundo propietario tiene preocupaciones ocultas

Si bien los datos del mercado de arrendamiento están mejorando, expertos de la industria Creo que también hay algunas preocupaciones ocultas en el mercado de oficinas de Shanghai, como la tasa de desocupación de negocios no centrales en el distrito ha llegado a más de 20 y el "modelo de segundo propietario" ha surgido uno tras otro

“La situación del arrendamiento este año no es mala, definitivamente es mucho mejor que la del año pasado y es básicamente la misma que en 2019. "Una persona que alquila propiedades en un distrito comercial no central dijo a los periodistas: "Pero hay infinitos pisos de oficinas en las áreas circundantes y la presión en el proceso de arrendamiento también ha aumentado mucho". "

Aunque el mercado de arrendamiento en distritos comerciales no centrales también está activo, según un informe de Jones Lang LaSalle, la gran cantidad de nuevas ofertas hizo que la tasa de desocupación aumentara en 1,3 puntos porcentuales mes tras mes. -mes a 27,8. "Shanghai Grado A en los últimos años Los edificios de oficinas se están desarrollando rápidamente, con una nueva oferta anual que oscila entre 1 millón de metros cuadrados y 1,5 millones de metros cuadrados. "Huang Zhen, director de representación de inquilinos del Departamento de Bienes Raíces Comerciales de Shanghai de Jones Lang LaSalle, dijo a los periodistas: "En cuanto a si la tasa de desocupación es 15 o 20, lo que tiende a ser saludable, actualmente no hay un número especial. ”

Otro analista de la industria dijo a los periodistas que, desde la perspectiva de la tasa de desocupación, el número superior a 20 no es bajo. A medida que la oferta continúa aumentando, esto puede ser una gran preocupación en el futuro de las empresas no centrales. distritos.

En comparación con los datos de la tasa de desocupación en los distritos comerciales no centrales, la aparición del modelo de "segundo propietario" en el mercado de oficinas ha preocupado aún más a los expertos de la industria, algunas personas, empresas de tecnología o empresas. Las empresas de consultoría ofrecen pisos enteros a precios ligeramente más bajos. Después de alquilar el edificio de oficinas y equiparlo con muebles de oficina, lo dividen en oficinas de diferentes tamaños y lo alquilan a pequeños y medianos inquilinos. El alquiler lo recibe el segundo. El propietario no es alto y también puede haber "robo de área".

"Hay no pocos "propietarios secundarios" en los edificios de oficinas de Shanghai. Hasta donde yo sé, hay dos. o tres 'propietarios secundarios' en cada edificio de oficinas circundante. ", dijo una fuente a los periodistas. Li Jie también confirmó este fenómeno a los periodistas, pero estaba más preocupada por las secuelas que por la competencia provocada por los segundos propietarios. "El modelo anterior de alquiler de estaciones de trabajo casi ha desaparecido del escenario. Una vez que el "segundo propietario" tenga problemas, quiebre o se escape y los inquilinos todavía estén allí, el problema quedará en manos del propietario y definitivamente volverá a ser un problema. ”