Los tres departamentos exigen que los bancos comerciales apoyen a las empresas inmobiliarias de alta calidad para que utilicen racionalmente los fondos de preventa, y las acciones inmobiliarias siguen aumentando.
Esta es otra política que es buena para el mercado inmobiliario después de que el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieran el "Documento Financiero No. 16" el 1 de junio.
Los analistas creen que esta medida ayudará a mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa, aliviará en cierta medida la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias y ayudará a lograr el objetivo de "garantizar la entrega de viviendas y estabilizar el sustento de la gente".
El aviso señala que una vez que los fondos en la cuenta de supervisión alcancen el límite de supervisión especificado por el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural, la empresa de bienes raíces puede solicitar a un banco comercial la emisión de una carta de garantía. reponer los fondos dentro del límite de supervisión. De acuerdo con los principios de comercialización y estado de derecho, los bancos comerciales pueden tomar decisiones independientes sobre la base de una evaluación completa de los riesgos crediticios, las condiciones financieras y los riesgos de reputación de las empresas inmobiliarias, y realizar negocios con empresas inmobiliarias de alta calidad. sustituir los fondos regulatorios de preventa por cartas de garantía.
Las empresas inmobiliarias pueden solicitar a los bancos comerciales que emitan cartas de garantía para reemplazar los fondos dentro de la cuota regulatoria. El monto de reemplazo de la carta de garantía no excederá el 30% de los fondos en la cuenta de supervisión necesarios para asegurar la finalización y entrega del proyecto, y los fondos de supervisión de reemplazo no serán inferiores al 70% de los fondos en la cuenta de supervisión. necesarios para garantizar la finalización y entrega del proyecto.
En términos de prevención de riesgos, los bancos comerciales deben prevenir los riesgos del negocio de cartas de garantía a través de medidas de mejora crediticia, como márgenes y contragarantías para las empresas inmobiliarias, y retirar el capital de riesgo y las reservas de riesgo de acuerdo con regulaciones. En caso de pago por adelantado, el banco emisor de la tarjeta debe recurrir inmediatamente a la empresa inmobiliaria para garantizar la seguridad de los derechos del acreedor.
El aviso estipula que las empresas inmobiliarias deben utilizar los fondos regulatorios de preventa reemplazados por cartas de garantía de acuerdo con las regulaciones y dar prioridad a la construcción del proyecto y al pago de las deudas derivadas del proyecto, y no deberán Se utiliza para comprar terrenos, realizar inversiones adicionales o reembolsar préstamos de accionistas. Las empresas inmobiliarias deben asumir la obligación de reponer los fondos de la cuenta de supervisión según lo acordado para garantizar fondos suficientes para la construcción del proyecto.
Al mismo tiempo, el "Aviso" exige que los bancos comerciales con calificaciones regulatorias de nivel 4 e inferior o activos inferiores a 500 mil millones de yuanes no se dediquen al negocio de reemplazar los fondos regulatorios de preventa con cartas de garantizar.
La emisión e implementación del "Aviso" ayudará a las empresas inmobiliarias de alta calidad a aliviar la presión de liquidez, estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. En el próximo paso, la Comisión Reguladora Bancaria de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China se comunicarán y cooperarán estrechamente para implementar conjuntamente el "Aviso" y guiar a los bancos comerciales para que lleven a cabo el negocio de reemplazar preventa de fondos regulatorios con cartas de garantía de acuerdo con las leyes y reglamentos.
¿Cuáles son los requisitos para el monto y plazo de la carta garantía? ¿Qué requisitos debe cumplir un banco comercial al emitir una carta de garantía para reemplazar los fondos regulatorios de preventa? ¿Cómo utilizar una carta de garantía? ¿Cómo deberían los bancos comerciales prevenir los riesgos comerciales? ¿Qué responsabilidades deben cumplir las empresas inmobiliarias? Los jefes de la Comisión Reguladora Bancaria, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Banco Popular de China y otros departamentos pertinentes respondieron a las preguntas de los periodistas y las distribuyeron junto con el "Aviso".
Al cierre del día 14, el sector inmobiliario continúa la tendencia alcista del día 11. Entre las 125 acciones inmobiliarias de acciones A mostradas por WIND, 84 cerraron en números rojos y 6 de ellas subieron un 10%. En términos de acciones de Hong Kong, el sector inmobiliario lideró las ganancias, con Country Garden subiendo 45,54 y CIFI Holdings subiendo 9,68. Ambas acciones se han triplicado desde el 16 de junio de 438. Longfor Group subió 16,48, lo que también se triplicó desde el mínimo de 10,31.
Adjunto: Texto completo del aviso
Todas las oficinas reguladoras de banca y seguros, todas las provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y los Departamentos de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ( comités, comités de gestión, oficinas) del Cuerpo de Producción y Construcción de Xinjiang, la sede del Banco Popular de China en Shanghai, todas las sucursales, departamentos de gestión empresarial, sucursales centrales en las capitales de provincia, sucursales centrales en ciudades subprovinciales, grandes bancos, bancos de valores y bancos con financiación extranjera:
Emisión de una carta de garantía por parte de un banco comercial para la preventa Requisitos pertinentes para los fondos regulatorios, que apoyan a las empresas inmobiliarias de alta calidad para que utilicen racionalmente las regulaciones de preventa fondos, prevenir y resolver los riesgos de liquidez de las empresas inmobiliarias, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, se notifican las cuestiones pertinentes de la siguiente manera:
Primero, permitir que de conformidad con los principios de comercialización y estado de derecho, los bancos comerciales tomarán decisiones independientes sobre la base de una evaluación completa de los riesgos crediticios, el estado financiero y los riesgos de reputación de las empresas inmobiliarias, y realizarán negocios con empresas inmobiliarias de alta calidad para reemplazar los fondos regulatorios de preventa. con cartas de garantía.
2. La carta de garantía sólo podrá utilizarse para reponer fondos dentro del límite de supervisión de la cuenta de supervisión del fondo de preventa establecida de conformidad con la ley. Las empresas inmobiliarias deben abrir cuentas de supervisión de fondos de preventa de conformidad con los "Dictamenes sobre la regulación de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" (Jianfu [2022] N° 16). préstamos hipotecarios emitidos por bancos comerciales y otros. Todos los fondos de preventa de viviendas comerciales, incluido el dinero para la compra de viviendas, se depositarán directamente en la cuenta de supervisión. Una vez que los fondos de la cuenta de supervisión alcancen el límite de supervisión especificado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la empresa de bienes raíces puede solicitar a un banco comercial que emita una carta de garantía para reemplazar los fondos dentro del límite de supervisión. El monto de reemplazo de la garantía no excederá el 30% de los fondos en la cuenta de supervisión necesarios para garantizar la finalización y entrega del proyecto, y los fondos de supervisión después del reemplazo no serán inferiores al 70% de los fondos en la cuenta de supervisión requeridos. para asegurar la finalización y entrega del proyecto.
Tres. Cuando los fondos se asignan y utilizan dentro del límite de supervisión, el banco que abre la cuenta de supervisión del fondo de preventa (en adelante, el banco de la cuenta de supervisión) informará al banco que emitió la carta de garantía la información relevante dentro de los 3 días hábiles, y el banco que emitió la carta de garantía instará a la empresa de bienes raíces a compensar el saldo de fondos en la cuenta (proporción de fondos asignados × carta de garantía que reemplaza los fondos de supervisión de preventa) y el monto de la garantía. debe reducirse en consecuencia para garantizar que los fondos en la cuenta de supervisión nunca sean inferiores al 70% del monto de fondos necesarios para la finalización y ejecución del proyecto. Si la empresa inmobiliaria no logra compensar el saldo de la cuenta de supervisión, el importe de la garantía no se ajustará.
4. Los bancos comerciales deben determinar razonablemente el plazo de la garantía para garantizar que coincida con el ciclo de construcción del proyecto. Una vez que el proyecto se haya completado y entregado o se haya registrado por primera vez la propiedad del proyecto de vivienda comercial, la carta de garantía dejará de ser válida en consecuencia.
5. Los bancos comerciales con calificaciones regulatorias inferiores al nivel 4 o activos inferiores a 500 mil millones de yuanes no pueden llevar a cabo el negocio de reemplazar los fondos regulatorios de preventa con cartas de garantía. Los bancos comerciales no pueden emitir cartas de garantía a empresas inmobiliarias que sean accionistas importantes, accionistas mayoritarios o partes relacionadas del banco a cambio de fondos regulatorios de preventa. Las instituciones financieras no bancarias, como las compañías financieras de grupos empresariales, no pueden emitir cartas de garantía en lugar de fondos regulatorios de preventa.
6. Al emitir una carta de garantía para el reemplazo de los fondos regulatorios de preventa, los bancos comerciales deben consultar los estándares crediticios para préstamos de desarrollo y evaluar completamente el riesgo crediticio, la situación financiera, el riesgo de reputación y las perspectivas de venta del proyecto. y valor residual de la empresa inmobiliaria Realizar negocios de garantía de capital regulatorio preventa de reemplazo para empresas inmobiliarias de alta calidad con operaciones estables y buen estado financiero. Para proyectos con relaciones complejas entre acreedores y deuda, numerosos litigios, montos excesivos de garantía externa y un avance de la construcción significativamente menor de lo esperado, las cartas de garantía deben emitirse con precaución. Si existe una relación entre el sujeto del proyecto y el contratista general, los riesgos del proyecto deben evaluarse en su totalidad. El importe total de la carta de garantía se incluirá en el límite de crédito unificado de las empresas inmobiliarias y sus grupos afiliados.
7. Los bancos comerciales deben prevenir los riesgos del negocio de cartas de garantía mediante medidas de mejora crediticia, como márgenes y contragarantías para las empresas de bienes raíces, y retirar el capital de riesgo y las reservas de riesgo de acuerdo con las regulaciones.
8. Luego de presentar una carta de garantía emitida por un banco comercial, la empresa inmobiliaria puede solicitar al departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural la liberación del monto correspondiente de fondos en la cuenta de supervisión del fondo de preventa. El banco que abre la cuenta de supervisión debe cooperar con el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural. Realizar el trabajo de revisión necesario. Luego de que el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural estudie y acuerde, emitirá una instrucción de desembolso al banco que supervisa la apertura de la cuenta. Los bancos con cuentas de supervisión asignan fondos de acuerdo con las instrucciones de asignación del departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural y reducen el límite de gestión de la cuenta en una cantidad igual.
9. Durante el período de validez de la garantía, si los fondos restantes en la cuenta de supervisión son insuficientes para pagar el proyecto, el banco emisor deducirá los fondos restantes en la cuenta del monto de la garantía. y paga la diferencia inmediatamente. En caso de pago por adelantado, el banco emisor de la tarjeta debe recurrir inmediatamente a la empresa inmobiliaria para garantizar la seguridad de los derechos del acreedor. Los fondos anticipados deben acumularse en su totalidad y almacenarse en categorías, y los riesgos no deben ocultarse.
10. Todas las localidades no obligarán a los bancos comerciales a emitir cartas de garantía y no vincularán la emisión de cartas de garantía con las calificaciones de supervisión del fondo de preventa local. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural y el departamento de gestión financiera deben brindar el apoyo necesario a los bancos comerciales para llevar a cabo el negocio de reemplazar los fondos regulatorios de preventa con cartas de garantía.
11. Las empresas inmobiliarias deben utilizar cartas de garantía para reemplazar los fondos regulatorios de preventa de acuerdo con las regulaciones y dar prioridad a la construcción del proyecto, el pago de las deudas vencidas del proyecto, etc. , no se utilizará para comprar terrenos, realizar inversiones adicionales, reembolsar préstamos de accionistas, etc. Las empresas inmobiliarias deben asumir la obligación de reponer los fondos de la cuenta de supervisión según lo acordado para garantizar fondos suficientes para la construcción del proyecto.
12. Todas las localidades deben fortalecer la gestión de las empresas inmobiliarias e investigar y sancionar seriamente el uso ilegal de fondos por parte de las empresas inmobiliarias. Los bancos supervisores que abren cuentas y los bancos emisores de tarjetas informarán de inmediato a los departamentos pertinentes si descubren que una empresa de bienes raíces ha utilizado fondos en violación de las regulaciones o no ha recuperado el saldo a tiempo después de asignar los fondos de preventa. Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y los departamentos de gestión financiera pueden tomar medidas como entrevistas conjuntas y sanciones administrativas para instar a las empresas inmobiliarias a corregir las infracciones.
Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China
Oficina General del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural
Oficina General del Banco Popular de China
165438 2022 12 de octubre