“Nuevas regulaciones para el alquiler de viviendas” se ha convertido en una palabra candente y las empresas inmobiliarias están haciendo planes

El pasado 30 de julio, el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China celebró una reunión para analizar y estudiar la situación económica actual y planificar el trabajo económico para el segundo semestre del año. En la reunión se pidió que nos adhiramos al posicionamiento de que las casas son para vivir y no para especular, implementar un mecanismo de gestión inmobiliaria a largo plazo y no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía.

Desde 2010 hasta la actualidad, la política de restricción de la compra de vivienda acaba de cumplir su décimo año. Los reporteros de Red Star News notaron que desde la segunda mitad de este año, muchas ciudades han introducido sucesivamente regulaciones relacionadas con el alquiler de viviendas, planteando más requisitos para el mercado de alquiler.

“Ahora el desarrollo de viviendas de alquiler es definitivamente el tema principal de toda la regulación”. El 8 de octubre, dijo en un comunicado Li Xiuting, profesor asociado de economía inmobiliaria de la Universidad de la Academia de Ciencias de China. entrevista con Red Star News, "Para el mercado, si el arrendamiento desempeñará un papel muy importante en la estabilización del mercado y el seguimiento de los precios futuros de la vivienda y el mercado inmobiliario".

¿Cuáles son las nuevas políticas de alquiler ( en lo sucesivo denominado "New Deal") en todo el país? ¿Cómo afectará al macromercado inmobiliario? ¿Qué ajustes harán las empresas inmobiliarias?

Transformación

De la "restricción a la compra" al "alquiler"

La política de restricción a la compra de vivienda acaba de cumplir este año su décima edición.

El 30 de abril de 2010, Beijing promulgó los detalles de implementación de los "Diez Artículos Nacionales", tomando la iniciativa al estipular que "cada hogar sólo puede comprar una nueva casa comercial". Posteriormente, tras la promulgación de las “Cinco Regulaciones Nacionales” el 29 de septiembre, un total de 16 ciudades de primer y segundo nivel, incluidas Shanghai, Guangzhou, Tianjin, Nanjing y Hangzhou, introdujeron políticas de restricción de compras.

En el futuro, las políticas de restricción de compras se han optimizado y perfeccionado continuamente, y existen diferentes leyes de "restricción" en diferentes lugares, pero en general, las restricciones de compra son una tendencia regulatoria general en el sector inmobiliario en todo el país.

En la segunda mitad de este año, los reporteros de Red Star News descubrieron que la política de restricción de compras en todo el país se ha estabilizado, pero los gobiernos en muchos lugares han introducido intensamente nuevas políticas dirigidas al mercado de alquiler.

En primer lugar, a mediados de julio, el Ministerio de Hacienda y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunciaron la primera lista de ciudades piloto para el apoyo fiscal al desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Entre ellas, 16 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Nanjing, Hangzhou, Hefei, Fuzhou, Xiamen, Jinan, Zhengzhou, Changsha, Guangzhou y Shenzhen, fueron preseleccionadas.

Los reporteros de Red Star News notaron que entre las 16 ciudades preseleccionadas, Beijing, Shenzhen, Guangzhou, Hefei, Nanjing, Changchun y otros lugares hicieron nuevos movimientos en el alquiler de viviendas en la segunda mitad del año. Además, Shaanxi, Nanjing, Zhuhai y otros lugares también han emitido las correspondientes normas de arrendamiento.

A finales de septiembre, “9 lugares introdujeron nuevas regulaciones de arrendamiento” se convirtió en una búsqueda popular en Weibo. Según estadísticas incompletas de los reporteros de Red Star News, en la segunda mitad de este año, nueve lugares, incluidos Shaanxi, Beijing, Shenzhen, Guangzhou, Hefei, Nanjing, Zhuhai, Changchun y Nanning, han introducido sucesivamente nuevas regulaciones de alquiler de viviendas para aumentar la oferta de viviendas. , normalizar la gestión del mercado, etc. medidas para favorecer el sano desarrollo del mercado de alquiler de vivienda.

Desde una perspectiva industrial, Huang Hui, analista senior del Instituto de Investigación Shell, dijo a Red Star News que después de ocho o nueve años de desarrollo, la industria del alquiler de viviendas ha experimentado una transición de un período embrionario a un período de rápido desarrollo, especialmente en los últimos años. En los últimos dos años, la industria se ha desarrollado rápidamente. "Las políticas regulatorias son una herramienta eficaz para prevenir riesgos de mercado y también son un medio importante para proteger los derechos e intereses de los inquilinos. Hoy en día, con el rápido desarrollo de la industria, se necesitan medidas regulatorias en paralelo con el mecanismo de mercado para garantizar que el La industria va por buen camino."

Desde una perspectiva macro, Li Xiuting dijo al reportero de Red Star News que el desarrollo de viviendas de alquiler es definitivamente el tema principal de la regulación inmobiliaria actual "para el mercado, si las viviendas de alquiler pueden desarrollarse de manera sostenible en el mundo. A largo plazo, desempeñará un papel importante en la estabilización del mercado".

Nuevas regulaciones

“Regulación estabilizadora” y “Regulación fuerte”

Según estadísticas incompletas de los reporteros de Red Star News, desde la segunda mitad de este año, Las nuevas políticas de arrendamiento en estas ciudades se han centrado en general en añadir nuevas viviendas asequibles para alquilar, estabilizar los alquileres y tomar medidas enérgicas contra los "intermediarios negros".

¿Nuevas regulaciones de arrendamiento en 9 ciudades, según Red Star News?

Li Xiuting concluyó que lo que cada ciudad está haciendo en el mercado inmobiliario es "estabilizar la regulación" y "fortalecer supervisión."

1. Regulación: aumentar la oferta de viviendas de alquiler y estabilizar los alquileres

Según los reporteros de Red Star News, entre las nuevas regulaciones de arrendamiento emitidas por estas nueve ciudades, muchos lugares han propuesto Incrementar el arrendamiento Planes de provisión de vivienda. Por ejemplo, las ciudades de Changchun y Shenzhen establecen directamente objetivos específicos para la oferta de nuevos terrenos; la ciudad de Hefei utiliza incentivos financieros para revitalizar la oferta de viviendas existente.

El 1 de julio, la ciudad de Guangzhou emitió el "Aviso sobre la regulación de la gestión de viviendas de alquiler recién agregadas". Según el plan, para 2020, la ciudad planea utilizar terrenos de construcción colectiva para construir viviendas de alquiler con un Área de construcción de 3 millones de metros cuadrados, y el área de construcción anual aprobada se controla en 1 millón de metros cuadrados.

El 30 de agosto, la ciudad de Shenzhen emitió oficialmente las "Opiniones sobre la regulación del mercado de alquiler de viviendas y la estabilización de los precios de alquiler de viviendas", señalando que existen múltiples canales para aumentar la oferta de viviendas de alquiler y esforzarse por aumentar 60 millones de yuanes para nuevas construcciones de diversos tipos de viviendas hasta 2022. Diez mil unidades, incluidas nada menos que 300.000 viviendas de alquiler.

El 2 de septiembre, la ciudad de Nanning emitió el "Plan de trabajo piloto de la ciudad de Nanning para cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas" para alentar y regular a las personas a alquilar casas inactivas. Apoyar a los residentes calificados para que alquilen sus casas y permitir que las casas completas existentes se alquilen con la habitación diseñada originalmente como unidad mínima.

El 9 de septiembre, la ciudad de Changchun emitió las "Opiniones de implementación sobre un mayor cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas", aclarando que de 2019 a 2021, la ciudad de Changchun aumentará la oferta de terrenos para viviendas de alquiler y apoyará la construcción. de empresas a gran escala. Una serie de políticas y medidas, como el alquiler de viviendas, han añadido 3,15 millones de metros cuadrados de viviendas de alquiler y se ha creado un sistema básico de mercado de alquiler de viviendas y un sistema legal.

El 23 de septiembre, la ciudad de Hefei lanzó cinco medidas piloto para la exploración innovadora de viviendas en alquiler, para construir nuevas viviendas de alquiler apropiadas en áreas con oferta insuficiente y esforzarse por aumentar la oferta de viviendas en alquiler.

“Para que el mercado de alquiler se desarrolle, la oferta también debe seguir el ejemplo. Las políticas nacionales exigen que el mercado sea profesional, de gran escala y organizado. El alquiler garantizado multicanal forma parte de ello. la escala. Es necesario que tenga suficientes viviendas para que la gente pueda filtrar y satisfacer mejor las diversas necesidades", explicó Li Xiuting.

Además de aumentar la oferta de viviendas de alquiler a través de varios métodos, los reporteros de Red Star News descubrieron a partir de las nuevas regulaciones en nueve ciudades que estabilizar el precio de alquiler de las viviendas de alquiler también es uno de los focos de varios lugares.

El "Aviso sobre la regulación de la gestión de viviendas de alquiler recién añadidas" emitido por la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou establece que no es apropiado cobrar el alquiler de una sola vez durante más de un año. Se recomienda el cobro del alquiler depositando un pago por depósito. El monto máximo no podrá exceder el triple del alquiler mensual.

El 8 de julio, según la nueva versión del texto modelo "Contrato de arrendamiento de vivienda de Beijing" emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, el propietario no puede aumentar unilateralmente el alquiler durante el período de arrendamiento sin el acuerdo de ambas partes. Si el contrato se rescinde anticipadamente, el arrendador deberá devolver el alquiler recibido pero aún no pagado dentro de la fecha acordada después de la rescisión del contrato. El arrendatario deberá mudarse dentro del plazo acordado después de la resolución del contrato.

El 18 de septiembre, la ciudad de Shenzhen emitió "Varias medidas para regular el mercado de alquiler de viviendas industriales y estabilizar los precios de alquiler (prueba)" y propuso un sistema de publicación de precios orientativo para el alquiler de viviendas industriales con el fin de controlar estrictamente las viviendas industriales. Si los alquileres aumentan demasiado rápido, las autoridades competentes deberían preparar y publicar precios orientativos de alquiler para viviendas industriales para mejorar la transparencia de los alquileres, orientar a ambas partes en el contrato de arrendamiento para que lleguen a un acuerdo razonable sobre los alquileres y estabilizar las expectativas del mercado.

2. Supervisión: tomar medidas enérgicas contra los “intermediarios negros” y establecer una plataforma de supervisión

Los reporteros de Red Star News supieron por boca del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que el 19 de septiembre. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural realizó jornada de Promoción de las obras especiales de rectificación de las agencias de alquiler de vivienda. Es necesario corregir e investigar las actividades ilegales de las agencias de alquiler de viviendas mediante una rectificación especial, prohibir resueltamente un grupo de "agencias negras", al mismo tiempo frenar de manera efectiva el caos de las agencias de alquiler de viviendas, acelerar la construcción de mecanismos a largo plazo y optimizar continuamente. El entorno del mercado de alquiler de viviendas.

Según IC photo

Los periodistas de Red Star News notaron que entre las ciudades que han introducido sucesivamente nuevas regulaciones de arrendamiento, muchas ciudades también han presentado invariablemente el requisito de "tomar medidas enérgicas contra los alquileres ilegales". intermediarios." Li Xiuting dijo al reportero de Red Star News que medidas como "tomar medidas enérgicas contra los intermediarios ilegales" entran dentro de la categoría de "supervisión fuerte".

Específicamente, la provincia de Shaanxi emitió el "Plan de implementación para rectificar problemas relacionados con el caos en las agencias de alquiler de viviendas", exigiendo una rectificación decidida del caos en las agencias de alquiler de viviendas, corrigiendo e investigando la divulgación de información falsa sobre viviendas y cargos ilegales. Prohibiremos resueltamente a un grupo de "intermediarios negros" que retienen maliciosamente depósitos y alquileres, amenazan e intimidan a los inquilinos, etc.

La ciudad de Nanjing emitió "Consejos sobre los riesgos del alquiler de viviendas" para recordar a los ciudadanos que presten atención a la identificación y prevención de los "intermediarios negros". Cuando los propietarios confían casas para alquilar y cuando los inquilinos alquilan casas, deben elegir empresas formales de arrendamiento de viviendas o agencias inmobiliarias con buena reputación en el mercado y verificar sus licencias comerciales y calificaciones relacionadas de manera oportuna.

El 12 de septiembre, Nanjing emitió el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado" y propuso una vez más que los intermediarios y las agencias de arrendamiento de viviendas tienen estrictamente prohibido proporcionar servicios financieros a través de finanzas autoorganizadas o cooperación con otras instituciones. Alquilar ilegalmente y utilizar apalancamiento para proporcionar productos y servicios.

Li Xiuting cree que para los intermediarios, una supervisión estricta puede promover la estandarización y la transparencia de toda la industria, lo cual es una parte importante del mecanismo a largo plazo, además, también aumentará la concentración general de; la industria. "Si en el futuro se refuerza la estandarización, el sector en su conjunto podrá adaptarse y modernizarse. En este caso, aumentará su concentración y también aumentarán las necesidades operativas de los propios intermediarios".

En cuanto a cómo supervisar mejor el mercado de arrendamiento, Zhuhai, Nanjing, Hefei, Nanning, Changchun y otras ciudades también han propuesto sucesivamente el establecimiento de custodia bancaria de alquiler, plataforma de supervisión de arrendamiento, sistema de gestión de arrendamiento y firma en línea. y archivo, etc. para reforzar la gestión de la vivienda en alquiler.

Además, muchas regiones han regulado aún más el caos en el alquiler de viviendas. Ciudades como Zhuhai, Beijing y Nanning han establecido regulaciones claras sobre las áreas de vivienda personal y las "habitaciones divisorias" en las viviendas de alquiler.

Huang Hui, analista senior del Instituto de Investigación Shell, dijo: “Guangzhou, Nanjing y otros lugares han introducido políticas destinadas a prevenir la ocurrencia de actividades de alquiler con opción a venta y realmente colocar viviendas incrementales en el mercado de alquiler. y equilibrar la oferta y la demanda del mercado. Desde la perspectiva del mercado existente, prohibir los alquileres grupales y otras formas de productos residenciales y tomar medidas enérgicas contra los intermediarios ilegales y los segundos propietarios puede proteger de manera más efectiva los derechos de vivienda de los inquilinos y prevenir riesgos en el mercado de alquiler.

El arrendamiento de residentes es la piedra de lastre y las empresas ejecutan el diseño

En cuanto a cómo la regulación del mercado de alquiler de viviendas afecta la dirección del toda la industria inmobiliaria? Li Xiuting analizó Red Star News, especialmente para las ciudades de primer y segundo nivel, la demanda de vivienda es fuerte y la población continúa importando. La política de restricción de compras ha suprimido una cierta parte de la demanda, pero la demanda de viviendas existe desde hace mucho tiempo y la presión para que aumenten los precios de la vivienda todavía existe.

“En este caso, si el mercado de vivienda en alquiler se desarrolla bien, puede atraer parte de la demanda de compra de vivienda y volcarla hacia la demanda de alquiler, lo que puede, en cierta medida, frenar la subida futura. en los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel. Presión al alza a largo plazo. Esto juega un papel muy importante en la estabilización y estabilización de los precios de la vivienda", dijo Li Xiuting.

Huang Hui también le dijo al reportero de Red Star News que la regulación del mercado de alquiler en realidad está guiando los cambios en la demanda estructural del mercado y puede promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario. "El arrendamiento de viviendas es el lastre del mercado inmobiliario. Sólo estabilizando y desarrollando el mercado de arrendamiento de viviendas podremos equilibrar eficazmente la demanda de los mercados de compra y venta y de arrendamiento, y estabilizar los precios de la vivienda y las expectativas de alquiler. Las políticas regulatorias en el mercado de arrendamiento pueden Regular continuamente el desarrollo de la industria y proteger los derechos e intereses de los inquilinos. Orientar el cambio de la demanda de las personas de la compra al alquiler, aliviar el desajuste estructural de la demanda en el mercado inmobiliario y promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario. p>

En este contexto, los periodistas de Red Star News notaron que ya hay muchas empresas que están intensificando su presencia en el mercado de arrendamiento.

El 25 de septiembre, Vanke A (000002, SZ) anunció que la empresa había sido aprobada para emitir públicamente bonos corporativos de arrendamiento de viviendas con un valor nominal total de no más de 8 mil millones de RMB para inversores calificados. Según los resultados de la investigación de inversores institucionales fuera de línea, finalmente se determinó que la tasa de cupón de este bono era 3,55 mediante el consenso alcanzado entre el emisor y el asegurador principal (contable).

En cuanto a los canales para recaudar fondos, el anuncio indicó que se utilizarán para 7 proyectos de alquiler, ubicados en Beijing, Shanghai, Dalian, Dongguan, Shenyang y otros lugares, proporcionando 4.944 casas de alquiler por día.

Longfor Crown Apartment, una marca de Longfor Group (00960, HK), probó la dulzura del mercado de alquiler en 2018. Según el informe anual de Longfor de 2018, los ingresos por alquiler de Crown Apartment en 2018 fueron de 426.559 millones de yuanes, un aumento interanual del 961,4 % con respecto a 2017, lo que representa el 10,4 % de los ingresos totales del grupo.

En el primer semestre de este año, los ingresos acumulados de Guanyu fueron de 430 millones de yuanes, un aumento interanual del 207 %. Según el informe financiero de Longfor Group, el objetivo de Guanyu este año es abrir más de 80.000 habitaciones y generar ingresos de mil millones de yuanes. Para 2020, el objetivo de ingresos será de más de 2 mil millones de yuanes.

En cuanto a si el mercado de alquiler enfrentará una reorganización, Li Xiuting analizó que bajo las nuevas demandas, la industria tiene reglas operativas estandarizadas y transparentes. Con estas normas, inevitablemente se impondrán nuevas exigencias tanto a las empresas inmobiliarias como a los intermediarios. "Sólo las empresas de alta calidad lograrán finalmente un desarrollo a largo plazo".

Reporteros de Red Star News Yu Yao, Yang Peiwen, Yuan Ye