Nueva regulación de "tres líneas rojas" Las empresas piloto de bienes raíces toman múltiples medidas para reducir el apalancamiento
La supervisión financiera de las empresas inmobiliarias continúa reforzándose.
Últimamente, las nuevas regulaciones sobre las "tres líneas rojas" son cada vez más claras. Las autoridades reguladoras gestionarán las empresas inmobiliarias según cuatro niveles: "rojo, naranja, amarillo y verde" y controlarán el crecimiento de sus pasivos que devengan intereses según sus grados. Según informes de los medios, entre las 12 empresas inmobiliarias que participaron en el foro entre el Banco Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se han implementado las “tres líneas rojas”.
Informes de investigación relevantes muestran que si se considera el estándar de las "tres líneas rojas", según el desempeño de los datos a fines de 2019, 15 de las 50 empresas inmobiliarias de la muestra han tocado las tres líneas rojas. Los datos del informe semestral de 2020 muestran que 12 empresas inmobiliarias han tocado tres líneas rojas. Según las normas de seguimiento del capital y gestión financiera, las empresas con finanzas sólidas y principios a largo plazo son sin duda las mayores beneficiarias.
El 21 de septiembre, como una sublista de la lista de los 100 principales de Times Media en China Real Estate Times de 2020, se publicó la lista de los 20 principales de financiación inmobiliaria de China de 2020 (en lo sucesivo, la “Lista”).
La lista califica de manera integral los bonos corporativos recién emitidos (incluidos los bonos en dólares estadounidenses), los préstamos a corto plazo, los préstamos a largo plazo y los pasivos totales de las empresas inmobiliarias en 2020, y mide de manera integral la financiación y el desarrollo sostenible. de las empresas inmobiliarias.
La lista muestra que China Evergrande, Sunac China, Country Garden, Beijing Capital Group (600376) y Caesars tienen puntuaciones integrales de más de 93 puntos, ubicándose entre los cinco primeros.
Entre ellos, los bonos corporativos recién emitidos (incluidos los bonos en dólares estadounidenses) de China Evergrande, Country Garden y Capital Capital en 2020 son 42 mil millones de yuanes, 654,38 mil millones de yuanes, 226,5438 mil millones de yuanes y 226,5438 mil millones de yuanes. respectivamente.
“La financiación y el terreno son dos bases importantes para el desarrollo de las empresas inmobiliarias, y la financiación debe hacerse bien el 19 de septiembre”, afirmó Yan Yuejin, director de investigación del Think Tank Center of E-House Research. Institute, dijo a un periodista del Times Weekly: "Las "Tres líneas rojas" exigen objetivamente que las empresas pertinentes controlen de forma proactiva y amplíen vigorosamente los recursos financieros.
Evergrande ocupa el primer lugar en términos de capacidad de financiación.
Recientemente, ha surgido un nuevo tema candente en el círculo inmobiliario: "Tres líneas rojas".
"Tres líneas rojas" significa que las autoridades supervisoras llevarán a cabo cuatro niveles de gestión de "roja, naranja, amarilla y verde" para las empresas inmobiliarias, y establecerán "tres líneas rojas": después de excluir los pagos anticipados , el ratio activo-pasivo es superior a 70; el ratio de deuda neta es superior a 100; el ratio de deuda en efectivo a corto plazo es inferior a 1 veces; Las empresas que pisen tres líneas rojas al mismo tiempo quedarán marcadas como rojas, y así sucesivamente.
El sector inmobiliario es esencialmente una industria intensiva en capital y el flujo de caja es su vitalidad.
Yan Yuejin dijo a un periodista del Times Weekly que el establecimiento de un sistema similar de tres niveles tiene como objetivo hacer más transparente la financiación de las empresas inmobiliarias y ayudar a perfeccionar la supervisión.
Tomemos Evergrande como ejemplo. A principios de este año, Evergrande propuso un plan para reducir el total de pasivos que devengan intereses de 2020 a 2022.
Los datos muestran que a finales de junio de 2020, los pasivos que devengan intereses de Evergrande habían disminuido en aproximadamente 40 mil millones de yuanes en comparación con finales de marzo, y se espera que la disminución anual sea de alrededor de 100 mil millones de yuanes.
La lista muestra que Evergrande emitió 42 mil millones de yuanes en bonos corporativos recién emitidos en 2020, y sus préstamos a corto plazo, préstamos a largo plazo y pasivos totales fueron 395,687 mil millones de yuanes, 439,784 mil millones de yuanes y 198,2642. Mil millones de yuanes respectivamente, con una puntuación global de 99,3 puntos. Ocupa el primer lugar en la lista.
Además de aumentar el rendimiento de las ventas y controlar la escala de su banco de tierras, Evergrande también propuso reducir sus pasivos escindiendo activos de alta calidad y cotizándolos en el mercado.
"Evergrande se está comunicando activamente con las autoridades reguladoras y la Bolsa de Valores de Hong Kong sobre la escisión de la propiedad, con la esperanza de completar la cotización lo antes posible y esforzarse por lograr su cotización dentro de este año. En el futuro "Evergrande también considerará cuidadosamente la escisión de otros activos. Salir a bolsa traerá mayores beneficios a los accionistas y reducirá significativamente el índice de endeudamiento de la empresa", dijo Xia Haijun, presidente de Evergrande.
Si analizamos nuevamente a Sunac, en el primer semestre de 2020, el índice de activos y pasivos de Sunac China fue de 86,56, una disminución de 4,28 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado, y el índice de deuda neta fue de 65.438.049, un disminución de 23 puntos porcentuales. Al final del período del informe, el saldo de caja de la empresa (incluido el efectivo restringido) era de 65.438 millones de yuanes.
La lista muestra que en 2020, Rongxin emitió bonos corporativos por 65.4380428 millones de yuanes, y el total de préstamos a corto plazo, préstamos y pasivos a largo plazo fue de 65.43804.0623 millones de yuanes, 65.438079.71 millones de yuanes. y 86,255438 mil millones de yuanes respectivamente. La puntuación integral hasta 9,865438.
“Este año es el más tranquilo y nuestro juicio sobre el mercado siempre ha sido correcto”. ventana de mercado en la primera mitad del año. Durante el período, continuaremos reduciendo pasivos y ajustando la estructura y los costos de financiamiento.
Las empresas inmobiliarias vuelven a la racionalidad
A excepción de Evergrande y Sunac, Country Garden emitió 17.808 millones de yuanes en nuevos bonos corporativos en 2020, 6.9164 millones de yuanes en préstamos a corto plazo y 236.223 millones de yuanes en préstamos a corto plazo. yuanes en préstamos a largo plazo y pasivos totales 172.8273 millones de yuanes, con una puntuación global de 97,8, ocupando el tercer lugar en la lista.
Los datos del informe anual muestran que a finales de junio de este año, los pasivos totales que devengan intereses de Country Garden se han reducido a 342.040 millones de yuanes, una disminución interanual del 7,5%. El costo de endeudamiento promedio ponderado fue de 5,85, una disminución de 49 puntos básicos desde el 31 de diciembre de 2019.
“En la actualidad, los indicadores financieros de Country Garden se encuentran en un estado relativamente benigno, con un índice de préstamos netos de 58 y un índice de deuda en efectivo a corto plazo de 1,9 veces. El índice de activos y pasivos seguirá disminuyendo. de 83 a finales de 2019 a mediados de este año 81,6", dijo el director financiero de Country Garden, Wu Bijun, en la reunión provisional de resultados.
En la lista, las empresas estatales representadas por China Merchants Shekou (001979), Poly Development y China Overseas Development (en adelante, "COLI") también obtuvieron buenos resultados.
Entre ellos, los bonos corporativos recién emitidos por China Merchants Shekou en 2020 ascendieron a 654.3804.650 millones de yuanes, y el total de préstamos a corto plazo, préstamos a largo plazo y pasivos fue de 28.624 millones de yuanes, 64.930 millones de yuanes. y 445.678 millones de yuanes respectivamente, con una puntuación global de 92,5, ocupando el sexto lugar en la lista. Los datos del informe anual muestran que el costo de capital integral de China Merchants Shekou en la primera mitad del año fue de 4,78 y emitió cinco bonos de financiación a ultracorto plazo seguidos, con un monto total de emisión de 6,650 millones de yuanes y el interés más bajo. la tasa era 2,20. Completó la emisión de la primera fase de notas a mediano plazo en 2020, con una emisión total de 2 mil millones de yuanes y una tasa de interés mínima de emisión de 3,00.
Poly Development emitió 8.500 millones de yuanes en nuevos bonos corporativos en 2020, y sus préstamos a corto plazo, préstamos a largo plazo y pasivos totales fueron de 3.878 millones de yuanes, 208.830 millones de yuanes y 850.505 millones de yuanes respectivamente, ocupando el puesto 15. en la lista. Al final del primer semestre del año, los pasivos que devengan intereses de Poly Development eran de 302.654,38 mil millones de yuanes, y el costo integral de los pasivos que devengan intereses fue de sólo alrededor de 4,84, una disminución de 0,1654,38 0 puntos porcentuales desde el comienzo del año. Los fondos monetarios ascendieron a 654.380.257 millones de yuanes, es decir, 654.380,96 veces los préstamos a corto plazo y las deudas con vencimiento en un año.
Mira las ganancias, Wang Zhonghai.
En 2020, China Shipping emitió bonos corporativos de 7 mil millones de yuanes, préstamos a corto plazo de 2,13 mil millones de yuanes, préstamos a largo plazo de 175,175 millones de yuanes y pasivos totales de 456,637 mil millones de yuanes, ocupando el puesto 19 en la lista. A finales de junio, el índice de activos y pasivos de China Shipping era de 59,77, el índice de deuda neta a capital después de deducir las cuentas de preventa era de 57,8, el índice de deuda neta a capital era de 32,7 y el índice corriente era de 2,3. veces.
Yan Jianguo, presidente de la junta directiva de China Shipping, dijo en la reunión provisional de resultados: "En términos de políticas financieras, la compañía cree que favorecen el desarrollo saludable de la industria, especialmente bajo la situación internacional de este año, la importancia de la introducción de esta política "importante".
El informe de investigación de Dagong International muestra que los datos del informe semestral de 2020 muestran que 12 empresas de bienes raíces han tocado tres líneas rojas. incluidos COFCO Holdings, Zhuhai Fahua, Capital Development, Rongsheng y Jinke Real Estate, Blu-ray Development (600466).
Dagong International afirmó que, a largo plazo, el endurecimiento de las políticas financieras inhibirá la voluntad de algunas empresas inmobiliarias de adquirir terrenos, reducirá la expansión ciega y la diversificación de las empresas inmobiliarias y obligará a las empresas inmobiliarias a volver a una senda de desarrollo racional, de alta calidad y saludable.