El poder de las “tres líneas rojas” muestra que la escala de financiación de las medianas empresas inmobiliarias se redujo a la mitad en el primer semestre del año
Cada reportero Wu Ruofan, cada editor Chen Mengyu
El poder de la política está surgiendo.
Desde la introducción de las tres líneas rojas y las políticas de concentración de préstamos, la oferta y la demanda de financiación de la vivienda han seguido estrechándose.
Según estadísticas incompletas del CRIC, el monto de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas en el primer semestre de 2021 fue de 609 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 34% y una disminución interanual del 34%. Disminución mensual del 29%, el nivel más bajo desde 2018. Al mismo tiempo, la situación financiera de las empresas no es optimista. Sólo el 36% de las inmobiliarias han aumentado su escala de financiación, y alrededor del 30% de las inmobiliarias que han reducido su escala han experimentado una disminución interanual superior al 50%.
La escala de financiación se ha reducido significativamente.
Con el continuo endurecimiento de diversas políticas, la escala de financiación de las empresas inmobiliarias se ha reducido significativamente, la gestión centralizada de los préstamos hipotecarios ha comenzado a dar resultados y la tasa de crecimiento interanual del sector inmobiliario Los préstamos en el sector bancario han alcanzado un mínimo histórico. A juzgar por la estabilidad y continuidad del control de las políticas, el entorno financiero seguirá siendo difícil en la segunda mitad del año.
Una cosa que vale la pena señalar es que la escala de financiación de las medianas empresas inmobiliarias se ha reducido de manera más significativa, reduciéndola directamente a la mitad.
Específicamente, los montos de financiamiento de los cuatro niveles principales de empresas inmobiliarias disminuyeron año tras año. Los datos básicos muestran que en el primer semestre del año, la escala de financiación de las 31 a 50 principales empresas inmobiliarias cayó un 53,50% a 92.200 millones de yuanes, y la escala de financiación de las 11 a 30 principales empresas inmobiliarias cayó un 23,48% , la disminución más pequeña.
En este sentido, el director financiero de una de las 15 principales empresas inmobiliarias le dijo a un periodista del National Business Daily que hay tres razones principales para la disminución en la escala de financiación de las empresas inmobiliarias. En primer lugar, las restricciones duales del banco central a los bancos comerciales (préstamos corporativos e hipotecarios) a finales del año pasado provocaron una contracción en la escala de préstamos y préstamos hipotecarios este año, y una disminución en el volumen de financiamiento; en segundo lugar, eventos de riesgo inmobiliario; Ocurrió con frecuencia y los recursos limitados se concentraron más en las principales empresas inmobiliarias, lo que redujo el poder de negociación de las empresas estatales. En tercer lugar, la emisión de bonos de inversión urbana en el primer semestre de este año disminuyó un 40% en comparación con el año pasado. y la liquidez del mercado era abundante, lo que también provocó que el costo de los fondos disminuyera.
El responsable financiero antes mencionado dijo a los periodistas que la disminución de los pasivos que devengan intereses se reflejará directamente en la escala de financiación.
La reducción a la mitad de la escala de financiación de las empresas inmobiliarias TOP30 ~ 50 se debe principalmente a la necesidad de reducir el apalancamiento. A medida que estas empresas dejan de expandirse después de salirse de la línea, reducir la deuda y reciclar fondos se convierten en sus únicas opciones.
Toda la industria se enfrenta a tres líneas rojas de supervisión. Mientras las empresas inmobiliarias mejor clasificadas no pisen la línea roja, se enfrentarán a poca presión para reducir los pasivos que devengan intereses y no tendrán mucho impacto en la financiación. Si la situación financiera es relativamente estable, no habrá una reducción a gran escala de los pasivos.
Por el contrario, si hay demasiadas acciones principales, no habrá necesidad de apalancamiento ni inventario.
Las 10 a 30 principales empresas inmobiliarias pueden adquirir más terrenos si tienen espacio para aumentar el apalancamiento, mientras que algunas empresas que tienen que reducir el apalancamiento adquirirán menos terrenos este año para controlar el tamaño de sus pasivos. .
En este contexto, las inmobiliarias ajustarán sus estrategias en función de sus balances. En la actualidad, las empresas inmobiliarias generalmente adoptan dos estrategias comerciales: una es reducir el apalancamiento y la otra es utilizar un apalancamiento bajo, por lo que las empresas incluidas en la lista verde aprovechan la oportunidad para aumentar la escala y expandirse.
El más típico es China Merchants Shekou. Los datos básicos muestran que a finales del primer semestre de 2021, el nuevo valor agregado de China Merchants Shekou fue de 189 mil millones de yuanes y la cantidad de tierra adquirida aumentó casi un 95% interanual.
Los costes de financiación siguen bajando.
Los datos del CRIC muestran que, en junio de 2021, el costo de la financiación de nuevos bonos para 100 empresas inmobiliarias típicas fue del 5,59 %, una disminución de 0,48 puntos porcentuales con respecto a 2020, de los cuales el costo de la financiación de bonos en el extranjero alcanzó 6,86%, una disminución de 0,97 puntos porcentuales, y el costo de financiamiento de los bonos internos fue del 4,40%, una disminución de 0,03 puntos porcentuales con respecto a 2020.
La razón de la disminución de los costos de financiamiento en la primera mitad del año es que empresas líderes con costos de financiamiento relativamente bajos, como China Merchants Shekou y Poly, emitieron más bonos, de los cuales los costos de financiamiento en el extranjero cayeron en un 1,66. puntos porcentuales; al mismo tiempo, entre los 31 y 50 principales promotores inmobiliarios Entre las empresas, COSCO y Yuexiu emitieron una gran cantidad de bonos extranjeros, lo que redujo los costos de financiación extranjera de este escalón de empresas inmobiliarias en 0,73 puntos porcentuales.
¿Por qué disminuye la escala de financiación y disminuye el coste de financiación de las empresas inmobiliarias? El responsable financiero mencionado anteriormente dijo a los periodistas que, desde una perspectiva financiera, las empresas inmobiliarias que cooperan profundamente con los bancos tendrán costos de financiación más bajos bajo el control de pasivos que devengan intereses, porque las necesidades de capital de las empresas inmobiliarias no son grandes y Es posible que ya tenga entre el 10% y el 20% de la demanda incremental de fondos, pero bajo el control de las tres líneas rojas, las empresas inmobiliarias tienen un espacio limitado para obtener fondos incrementales.
“Supongamos que los pasivos que devengan intereses de la empresa inmobiliaria A este año son 654,38+000 mil millones de yuanes. No hay aumento de escala ni préstamos de desarrollo incrementales, lo que significa que la brecha entre las empresas inmobiliarias. y los préstamos de desarrollo son muy pequeños. Esto lleva a los bancos, si quieren cooperar con las principales empresas inmobiliarias, deben tomar la iniciativa de bajar las tasas de interés y cooperar con ellas si están menos interesadas".
Desde la perspectiva de la naturaleza de las empresas, la escala de financiación de las empresas privadas en junio no cambió mucho en comparación con mayo, pero la escala de financiación de las empresas estatales se recuperó significativamente, principalmente debido al aumento de emisión de bonos por parte de empresas estatales locales. En junio, la escala de financiación de las empresas estatales alcanzó los 45.240 millones de yuanes, un aumento significativo del 123,1% con respecto a mayo, lo que representa el 78,9% de la escala de financiación total de este mes. Al mismo tiempo, la proporción de empresas de propiedad estatal ha seguido aumentando. En términos de empresas estatales locales, la escala de financiación de bonos de crédito de las empresas estatales locales aumentó a 33.470 millones de yuanes en junio, lo que representa el 58,3% de la escala de financiación total. Esto se debió principalmente al aumento de la emisión en reales locales. empresas inmobiliarias.
En la rueda de prensa de junio, la Comisión Reguladora Bancaria de China afirmó que desde el primer semestre del año, la financiación inmobiliaria se ha caracterizado por “cinco caídas consecutivas”. La tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios, la concentración de los préstamos inmobiliarios, la escala de los fideicomisos inmobiliarios, la escala de los productos financieros invertidos en activos inmobiliarios no estándar y la escala de los fondos invertidos en bienes raíces a través de vehículos de propósito especial han todos mostraron una tendencia a la baja continua y se ha mejorado el problema de las entradas excesivas de capital en el mercado inmobiliario.
En general, las autoridades reguladoras siguen vigilantes y endurecen la financiación en el sector inmobiliario. Para las empresas inmobiliarias, acelerar la recaudación de ventas, mejorar la gestión corporativa interna y mejorar la eficiencia en la utilización del capital siguen siendo los siguientes temas centrales.
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Editor: Qi Qi