Estudio de caso de planificación fiscal empresarial (empresa) de Xx

El impuesto al valor agregado de la tierra es un impuesto que grava a los contribuyentes que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos (en lo sucesivo, transferencias de bienes raíces) y obtienen ingresos por valor agregado. La planificación del impuesto sobre el valor añadido del suelo se realiza desde dos perspectivas: reduciendo la base imponible y el tipo impositivo según lo permite el informe. Este artículo toma como tema principal las empresas inmobiliarias, partiendo de las características del impuesto al valor agregado del suelo y planificando en torno a casos específicos. 1. La planificación de los métodos de deducción de los gastos por intereses se basa en las disposiciones del artículo 7, punto (3) de las "Reglas de implementación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" (en adelante, los "Detalles") con respecto a los gastos por intereses. partidas de deducción: "La asignación se puede calcular en función del proyecto inmobiliario transferido. Si se proporciona prueba de una institución financiera, se permite la deducción real, pero el monto máximo no excederá el 5% de la suma de los montos calculados en partidas (1) y (2) de este artículo sobre la base de la tasa de interés del préstamo de los bancos comerciales para el mismo período. Si el gasto por intereses no se puede calcular sobre la base del proyecto inmobiliario transferido o no se puede proporcionar el certificado de la institución financiera, 65,438+00. Por Gastos de promoción inmobiliaria se deducirá el % de la suma calculada según los incisos (1) y (2) de este artículo. La proporción específica de las deducciones anteriores será la que establezcan los gobiernos populares de cada provincia autónoma. región y municipio directamente dependientes del Gobierno Central." Es decir, cuando el contribuyente puede calcular el gasto por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido y proporcionar un certificado de préstamo de una institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario que se permiten deducir son: intereses + (precio pagado para obtener derechos de uso de suelo + costos de desarrollo inmobiliario) × 5 % y menos si el contribuyente no puede calcular los gastos por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido o no puede proporcionar prueba de préstamo de una institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario que se pueden deducir son: (precio pagado); para obtener derechos de uso de suelo + costos de desarrollo inmobiliario) × 10%. Las empresas que dependen principalmente del financiamiento de deuda para comprar bienes raíces, y si los gastos por intereses representan una proporción alta, pueden considerar prorratear los intereses y proporcionar certificados de instituciones financieras para deducir otros gastos de desarrollo de acuerdo con los hechos. Si una empresa depende principalmente del capital social para recaudar fondos al comprar bienes raíces y tiene muy pocos gastos por intereses, puede considerar no calcular el interés amortizado para deducir más gastos de desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, si una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolla viviendas comerciales, los índices de deducción estipulados por el gobierno local son del 5% y el 10%, el precio del terreno pagado es de 6 millones de yuanes y el costo de desarrollo es de 1 millón de yuanes. Planeamos gastos por intereses de 900.000 yuanes y 700.000 yuanes (suponiendo que los gastos por intereses sean amortizables y puedan ser certificados por una institución financiera, y no excedan el monto calculado por la tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales durante el mismo período). . Primero, la diferencia después de deducir los gastos por intereses se calcula como (el monto pagado por los derechos de uso de la tierra es diez gastos de desarrollo inmobiliario) × (10%-5%) = (601000) × 5% = 800 (10,000 yuanes). En segundo lugar, cuando se considera que los gastos por intereses que se pueden deducir son 900.000 yuanes, porque 900.000 yuanes >: 800.000 yuanes, la empresa debe asignar los intereses estrictamente de acuerdo con el proyecto de desarrollo inmobiliario y proporcionar certificados de instituciones financieras para deducir los gastos por intereses y otros gastos de desarrollo inmobiliario 9(601000) × 5% = 1,7 millones de yuanes; de lo contrario, solo se puede deducir (600) de manera similar, cuando el gasto por intereses que se permite deducir es 700.000 yuanes, porque 700.000 yuanes. >

En segundo lugar, según " Según el artículo 11 de las Normas de aplicación del plan de precios razonables, “cuando los contribuyentes construyan casas estándar ordinarias para la venta, el valor agregado no excederá el artículo 7 (1), (2), (3), (5), (5) de estas reglas si el valor agregado excede el 20% de la suma de los conceptos de deducción, el impuesto sobre el valor agregado del terreno estará exento si el valor agregado excede el 20%; de la suma de los elementos de deducción, el valor agregado total se gravará de acuerdo con la reglamentación. "Las empresas pueden utilizar el punto crítico del 20% para la planificación. Supongamos un desarrollo inmobiliario. Cuando una empresa vende residencias ordinarias estándar, además de negocios. Impuesto, impuesto a la construcción urbana y recargos educativos, la deducción es C, el precio de venta total es X y el impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana y recargos educativos son 5,5% El precio solo puede ser X = (1+20%) (C+5,5%X), y la solución es X=Si el precio es inferior a la Renta, el impuesto al valor agregado del suelo debe pagarse a una tasa inferior al 50%, es decir, el 30% para las empresas, solo si el. El aumento de precio excede el impuesto al valor agregado de la tierra pagado y el impuesto a las nuevas empresas, el impuesto a la construcción urbana y el recargo por educación. Solo cuando el precio aumenta será rentable Supongamos que el precio de venta aumenta en Y, X es el precio de venta cuando el valor. -la tasa agregada es 20%, el nuevo precio es (X+Y), y el impuesto comercial adicional, el impuesto a la construcción urbana y la tarifa de educación son 5% × (1,17%+3 %) Y = 5,5% Y, deduciendo la ingeniería La cantidad es C+5,5×(X+Y), suponiendo la tasa de valor añadido.

30%×(X+Y-C-5,5%X-5,5%Y)+5,5%Y, e Y > 0,0971C. Para facilitar la comprensión, damos un ejemplo como sigue: Jiantai Real Estate Company ha construido y vendido casas estándar ordinarias. El precio en el mercado local de casas similares está entre 180.000 y 190.000 yuanes. El monto conocido de los derechos de uso de la tierra es de 2 millones de yuanes y el costo del desarrollo inmobiliario es de 9 millones de yuanes. Los pagos de intereses no pueden demostrarse a través de una institución financiera ni desarrollarse contra la propiedad. El gobierno local estipula que la tasa de deducción permitida por gastos de desarrollo inmobiliario es del 10%. Al elegir un plan de planificación, puede reducir el impuesto al valor agregado de la tierra y aumentar las ganancias corporativas al tiempo que garantiza un precio de venta más bajo. En la situación anterior, los elementos deducibles, excepto el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo, son: 2090(20900)×10%+(20900)×20% = 14,3 millones de yuanes. Opción 1: si la empresa quiere disfrutar del umbral fiscal preferencial y obtener el mayor beneficio, el precio de venta máximo debe ser 1430 × 1,2848 = 1837264 yuanes. El beneficio en este momento es (1837,264-1430-. Cuando el precio se fija en. 654,38+080.000 yuanes a 654,38+08.37264 10.000 yuanes, aunque la ganancia aumentará gradualmente, será inferior a 3.062 millones de yuanes Opción 2: si la empresa quiere obtener más ganancias aumentando el precio de venta, el aumento de precio debería ser de 654,38+080.000 yuanes. mínimo (1430 × 0,0971) = 138853 yuanes, es decir, el precio de venta total de la propiedad debe ser al menos 138,853+1837,264 = 976. Por lo tanto, cuando el precio de mercado está entre 180.000 y 190.000 yuanes, la empresa debe elegir 1.837.264. yuanes como precio de venta de bienes raíces. Se puede ver que la empresa vende con estándares normales mediante precios y planificación razonables, podemos mantener precios más bajos y obtener mayores ganancias.

3. Los métodos contables se basan en el artículo 8 de los detalles de implementación: "El impuesto al valor agregado de la tierra se basa en "Las partidas contables más básicas u objetos contables para la contabilidad de costos inmobiliarios de los contribuyentes se basan en el cálculo". Según diferentes circunstancias, por separado o se pueden seleccionar elementos de costos combinados para múltiples proyectos de desarrollo para reducir o eximir el impuesto al valor agregado de la tierra. Por ejemplo, Dahua Real Estate Development Company en 2005 Los ingresos por ventas de viviendas comerciales fueron de 1,5 millones de yuanes, incluido 1 millón de yuanes para residencias ordinarias y. 50 millones de yuanes para viviendas de lujo. El importe de las deducciones estipuladas por la ley fiscal es de 1,1 millones de yuanes, de los cuales el importe de las deducciones para residencias ordinarias es de 80 millones de yuanes y el importe de las deducciones para residencias de lujo es de 3.000 yuanes. Opción 1: Sin contabilidad separada, tasa de valor agregado (15.000-11.000)/11 = 3,6%, impuesto al valor agregado de la tierra aplicable (15.000-11.000) × 30% = 12 millones de yuanes. -la tasa agregada de los edificios residenciales ordinarios es (10000-8000)/8000 = 25%, se aplicará una tasa impositiva del 30% y el impuesto al valor agregado del terreno pagadero es (10000-8000) × 30% = 6 millones de yuanes; el valor agregado de una casa de lujo es La tasa es (5000-3000)/3000 = 67%, luego se aplica una tasa impositiva del 40% y el impuesto a pagar es (5000-3000)×40%-3000×5% = 6,5 millones de yuanes. El impuesto total para residencias ordinarias y residencias de lujo es de 6,5 millones de yuanes + 02,5 millones de yuanes, que es 500.000 yuanes más que si no se contabilizaran por separado. IV. La planificación de la valoración mediante el cobro de tasas se basa en el artículo 6 del "Aviso sobre las disposiciones sobre determinadas cuestiones específicas del impuesto al valor añadido de la tierra" (Caishuizi) del Ministerio de Finanzas y de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. 1995] Nº 48) "Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán recaudar todas las tarifas de acuerdo con los requisitos del gobierno popular a nivel de condado o superior al vender casas. Las tarifas recaudadas incluyen Las incluidas en el precio de la vivienda se pueden gravar como ingresos de la transferencia de bienes inmuebles, y el monto del artículo se puede deducir al calcular. Los honorarios de cobro no están incluidos en el precio de la vivienda, pero se cobran por separado además del precio de la vivienda. y se incluyen en el cálculo del valor agregado. La tasa de cobro no se deducirá del pago. "De acuerdo con las regulaciones anteriores, las tarifas recaudadas se pueden utilizar para la planificación. Por ejemplo, Huade Real Estate Development Company vendió viviendas comerciales a un precio de 30 millones de yuanes. De acuerdo con los requisitos del gobierno municipal local, cobró varias tarifas de 2 millones de yuanes durante el período de venta. Los gastos de la empresa para el desarrollo de viviendas comerciales son: tarifa de transferencia de terrenos de 2 millones de yuanes, costos de desarrollo inmobiliario de 6 millones de yuanes y otros elementos que permiten deducciones antes de impuestos por un total de 2 millones. yuan.

Si la empresa no incorpora la tarifa de cobro al precio de la vivienda, sino que la cobra por separado, el monto de deducción permitido es 206020600)×20% = 1165438, y el monto del valor agregado es 3000-160 = 65438 . La tasa del valor agregado es 1840÷160 = 158,62%, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero es 1840×50%-1160×15% = 7,46 millones de yuanes. Si la tarifa se cobra junto con el precio de la vivienda, el monto de deducción permitido es 206020(20600)×20%+200 = 13,6 millones de yuanes, y el monto del valor agregado es 300200-1360= 18,4 millones de yuanes. El impuesto sobre el valor añadido de la tierra a pagar es 1840×50%-1360×15% = 7,16 millones de yuanes. Es obvio que no importa cómo cobre la empresa, el valor agregado de las casas comerciales que vende es de 6,5438+08,4 millones de yuanes. Sin embargo, el uso del segundo método de recaudación, que consiste en incorporar la tarifa de recaudación al precio de la vivienda, aumentará los elementos de deducción en 2 millones de yuanes, lo que hará que la empresa de bienes raíces pague menos impuesto sobre el valor agregado de la tierra en 746-765.438+06 = 300.000 yuanes.