¿Cuál es la fuente del aumento del mercado inmobiliario de Shenzhen bajo el New Deal “3.30”?
El contenido específico de la nueva política "3.30" se refiere a: A las 4:58 pm del 30 de marzo de 2015, el Banco Popular de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China La Comisión Reguladora Bancaria emitió conjuntamente el "Aviso sobre cuestiones relativas a las políticas de préstamos para vivienda personal". Ajustar el porcentaje mínimo de pago inicial para una segunda vivienda a no menos del 40%. Nadie pensó que el gobierno haría esfuerzos tan grandes para estimular el mercado inmobiliario. Solo 10 minutos después, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China anunciaron conjuntamente que a partir de marzo de 2020, el período de exención del impuesto comercial para las transferencias de viviendas personales se reducirá de más de 5 años (inclusive) a más de 2 años (inclusive 2 años).
¿Por qué Shenzhen?
Entre las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, lo que llama especialmente la atención es el loco crecimiento del mercado inmobiliario de Shenzhen.
Desde finales de abril, el mercado inmobiliario de Shenzhen se ha calentado rápidamente. Los promotores están entrando al mercado uno tras otro y los compradores de viviendas luchan por conseguir una ventaja. El mercado inmobiliario ha experimentado un aumento tanto en volumen como en precios. Los precios de la vivienda en el distrito de Nanshan, Shenzhen, que experimentó el mayor aumento, aumentaron un 85% interanual. La fuerte demanda y el aumento de los precios también han provocado frecuentes incumplimientos de contratos por parte de propietarios de viviendas de segunda mano, y el número de incumplimientos de contratos ha aumentado e incluso ha dado lugar a demandas.
Según datos de la agencia de mercado Kerui, desde marzo de este año, los precios residenciales de primera mano de Shenzhen han liderado la subida durante tres meses consecutivos. Especialmente en mayo, el índice de precios de las viviendas de primera mano en Shenzhen aumentó un 2,21% intermensual y el índice de precios de las viviendas de segunda mano aumentó un 0,53% intermensual. El mercado de la vivienda de segunda mano * * * registró 13.378 transacciones, un aumento intermensual del 28% y un incremento interanual del 181%, estableciendo un nuevo máximo desde marzo de 2013 y cerca del pico anterior a la propiedad. regulación del mercado en 2010. De hecho, desde 2014, el mercado inmobiliario tiene "9". Desde el comienzo de la política "30", los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado durante 8 meses. El mercado inmobiliario de Shenzhen se volvió loco en un corto período de tiempo. Durante un tiempo, "casa los precios se dispararon, los propietarios aumentaron sus precios y reaparecieron los discos japoneses". Las noticias aparecen con frecuencia en los periódicos.
"3? casas de mano en algunas zonas clave de Shenzhen ha aumentado en más del 50%.
¿Qué contribuyó al auge del mercado inmobiliario de Shenzhen?
Los analistas de la industria creen que el primero es un aumento de la demanda. La introducción intensiva de nuevas políticas en el mercado inmobiliario ha dado a los compradores de viviendas una señal de "compra". La expectativa de un aumento de los precios de la vivienda en el futuro y la consideración de una asignación de activos "ocupados por sus propietarios + con valor añadido" han dado lugar al efecto agregación. del comportamiento de los compradores de viviendas, concentrándose en el mercado.
En segundo lugar, la tierra es escasa. En comparación con Beijing, Shanghai y Guangzhou, Shenzhen es la ciudad de primer nivel con la escasez de suelo más grave. Debido a la cantidad total de terreno, el mercado de suelo residencial ha estado en un estado de "oferta y transacciones cero" durante todo el año, y la oferta de vivienda urbana se basa principalmente en el modelo de "renovación urbana" de reconstrucción de la ciudad vieja. La escasez de terreno se transmite al mercado inmobiliario, lo que eventualmente conduce a una escasez de oferta de vivienda. Por lo tanto, la situación a corto plazo de "la oferta supera la demanda" en el mercado de Shenzhen es particularmente peor que en otras ciudades de primer nivel. En caso de un aumento sustancial de la demanda, la oferta temporalmente no puede mantener el ritmo, lo que es un factor importante que respalda los altos precios del mercado inmobiliario de Shenzhen. A medio y largo plazo, el desequilibrio entre oferta y demanda causado por la creciente escasez de recursos de tierra seguirá siendo el principal motor para un mayor crecimiento del mercado inmobiliario de Shenzhen.
En comparación con Shenzhen, las tres ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai y Guangzhou también se encuentran bajo políticas de restricción de compras, pero la estructura de oferta y demanda está relativamente equilibrada. A juzgar por el ciclo de agotamiento del inventario, a finales de mayo, el inventario de viviendas comerciales de Shenzhen sólo era suficiente para venderse durante unos 6 meses, mientras que el ciclo de agotamiento del mercado de valores de viviendas comerciales en Shanghai y Beijing fue de 11 a 15 meses.
Los inversores vuelven a tomar medidas. "¿3? Después de la introducción del New Deal de los "30 artículos", se redujo el índice de pago inicial, lo que redujo el umbral para que los inversores ingresen al mercado y aumentó la demanda de inversión. Aunque las restricciones de compra de Shenzhen no se han relajado, los inversores aún pueden ingresar el mercado en una curva. Algunos inversores extranjeros que no están calificados para comprar, compran a través de familiares y amigos en Shenzhen. Algunas personas también fingen el divorcio y compran casas en nombre de la empresa para evitar la política de restricción de compras. p>Ciudades de tercer y cuarto nivel: existe una enorme presión para reducir las existencias.
Aunque “3? Después del New Deal de los "30 artículos", el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel se ha recuperado completamente. Sin embargo, las políticas de estímulo tienen un impacto positivo en las ciudades con mejores fundamentos y tienen un impulso limitado en las ciudades con exceso de oferta. "¿3? El impacto del New Deal de los "30 artículos" en diferentes ciudades es obviamente diferente. Las ciudades de tercer y cuarto nivel con fundamentos preocupantes de la oferta y la demanda del mercado han respondido con relativa frialdad a la política, lo que muestra que el volumen de transacciones en el tercer - y las ciudades de cuarto nivel continúan disminuyendo.
La diferenciación del mercado entre ciudades es obvia. El mercado inmobiliario dividido en ciudades de primer y segundo nivel y ciudades de tercer y cuarto nivel en todo el país. Hemos visto dos tendencias completamente diferentes.
Según las estimaciones, el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de primer nivel aumentó en un promedio del 1% en abril, mientras que los precios de las viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo y tercer nivel cayeron en una media del 0,1% y el 0,3%. Según la interpretación de la industria, el mercado inmobiliario en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel lleva mucho tiempo saturado y el aumento de los precios de la vivienda se ha visto exagerado.
La mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel se enfrentan a una gran cantidad de inventario, junto con el desequilibrio en el desarrollo económico, los recursos públicos, la distribución industrial, la población y los efectos de las políticas, la presión de la urbanización es enorme. Resolver eficazmente el inventario de bienes raíces requiere no sólo apoyo político, sino también la necesidad de que estas ciudades desarrollen vigorosamente las economías regionales y retengan poblaciones con poder adquisitivo. Al mismo tiempo, los gobiernos locales deben adaptarse a las condiciones locales y orientar el desarrollo de la industria inmobiliaria desde la perspectiva de la demanda.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 28 de diciembre de 2015 y las políticas actuales de compra de viviendas relevantes deben estar sujetas a la situación real).
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