Análisis del impacto del impuesto empresarial a la reforma del impuesto al valor agregado en las empresas inmobiliarias de 2065438 a 2009
A partir de mayo de 2019, se lanzó plenamente en todo el país el programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido. Como la dificultad y el enfoque de esta reforma, la industria inmobiliaria ha llamado mucho la atención. La manera de deshacerse de este "hueso duro" afectará directamente la culminación sin contratiempos de toda la reforma y el desarrollo constante de la economía.
Bajo la reforma del impuesto empresarial al IVA, la definición de industria inmobiliaria es básicamente consistente con las disposiciones de las regulaciones del impuesto empresarial, lo que significa que el IVA se aplicará a las empresas de venta y arrendamiento de bienes raíces, y afectará Principales tipos de bienes raíces, como edificios residenciales, edificios de oficinas, bienes raíces industriales, bienes raíces comerciales, etc. La industria inmobiliaria aplicará una tasa del impuesto al valor agregado del 11%, que es significativamente más alta que la tasa del impuesto comercial del 5%.
Shen, socio de impuestos indirectos de KPMG China, cree que el impuesto al valor agregado en realidad se basa en el impuesto diferencial (producción menos insumos), mientras que el impuesto comercial se basa en el impuesto completo (solo producción). Tiene sentido simplemente comparar la nueva tasa impositiva directamente con la antigua tasa impositiva. Además, la implementación de políticas de transición tendrá un mayor impacto en las tasas impositivas.
Aunque el algoritmo específico del impuesto al valor agregado inmobiliario y las políticas de apoyo relacionadas aún no se han publicado, el público está particularmente preocupado por la tendencia de los precios de la vivienda después de la reforma del impuesto al IVA. Dong Zhi, socio remunerado y agente fiscal certificado de Zhonghui Zhejiang Taxation, dijo en una entrevista con un periodista de la Bolsa de Valores de Shanghai que, dado que el IVA es un impuesto sobre los precios adicionales, los precios de la vivienda publicados por la Oficina de Estadísticas después del impuesto -La reforma del IVA son los precios de la vivienda tras la separación de precio e impuesto. En comparación con el mismo período, es seguro que los precios de la vivienda han "caído", pero el importe total pagado por los compradores de viviendas no necesariamente disminuirá.
Dio el ejemplo de una casa con un precio de contrato de 5 millones de yuanes antes de la reforma del impuesto empresarial al IVA. En las mismas circunstancias, después de la reforma del impuesto empresarial al IVA, las estadísticas actuales. el precio de la vivienda es: 500/(1+11%)= 4,5045 millones de yuanes; incluso si el precio de la vivienda si una empresa adopta el método de cálculo de impuestos simplificado, los precios de la vivienda seguirán bajando ligeramente: 500/(1+5%)= 4766438+ 0,900 yuanes.
"En el caso de la recaudación simple, la carga fiscal de las empresas inmobiliarias disminuirá ligeramente. Según el método de cálculo del impuesto general, la disminución de la carga fiscal de las empresas inmobiliarias depende de la gestión financiera y del proveedor. gestión de la empresa. Cuanto mejor y más poderosos sean los socios (grandes empresas, proveedores que utilizan métodos fiscales generales), más beneficioso será controlar la carga fiscal de las empresas inmobiliarias", afirmó Dong Zhi.
En opinión de Shen, la transición del impuesto a las empresas al impuesto al valor agregado será fluida y los precios de la vivienda no fluctuarán debido a la introducción de la política. Por ejemplo, si un individuo vende una casa comprada por más de 2 años (incluidos 2 años), el impuesto al valor agregado estará exento. Excepto en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, si una persona vende una casa que ha sido comprada hace menos de dos años, el impuesto al valor agregado se pagará en su totalidad a una tasa del 5% si una persona vende una casa; que haya sido adquirido por más de 2 años (inclusive), se pagará íntegramente el impuesto al valor agregado a razón del 5%. Exento de IVA. Esta política continúa las regulaciones del impuesto comercial y se aplica no solo a las viviendas individuales ocupadas por cuenta propia sino también a las viviendas de inversión. Esta política tiene un impacto importante a la hora de fomentar las tenencias inmobiliarias a largo plazo y desalentar la especulación.
Se informa que los departamentos pertinentes han estado estudiando políticas de apoyo relacionadas con el sector inmobiliario. En la actual política de impuesto empresarial al valor agregado, el impuesto al valor agregado se puede deducir al comprar bienes raíces, lo que es ampliamente interpretado por la sociedad como "la voz más fuerte para salvar los bienes raíces comerciales".
De acuerdo con las políticas pertinentes de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido, los bienes inmuebles adquiridos después del 1 y contabilizados como activos fijos en el sistema contable, o los proyectos inmobiliarios en construcción adquiridos después del 1, se venderán. desde la venta dentro de los dos años siguientes a la fecha de adquisición. El impuesto soportado se deduce del impuesto sobre la partida, y el coeficiente de deducción es del 60% en el primer año y del 40% en el segundo año.
“El alcance de la deducción de impuestos para bienes inmuebles recién adquiridos es un beneficio importante para los bienes raíces comerciales y favorece las ventas de edificios de oficinas, tiendas y otros productos de las empresas inmobiliarias”.
Dado que la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado favorece la liquidación de bienes raíces comerciales, ¿aumentará el precio de los bienes raíces comerciales? El Viceministro de Finanzas, Shi Yaobin, ha declarado públicamente que, aunque los bienes inmuebles recién agregados se pueden utilizar como deducción del impuesto soportado, si no favorecen la producción y la operación, las empresas no comprarán grandes cantidades de bienes inmuebles con fines de deducción. Si una empresa invierte en bienes raíces, significa que espera expandir su negocio y ocupar un mercado más grande en el futuro. Esta es una cuestión de toma de decisiones de inversión para la propia empresa.
Dong Zhi cree que debido a los cambios en el impuesto al valor agregado, las empresas de bienes raíces fortalecerán la gestión de facturas especiales del impuesto al valor agregado en el proceso de adquisición, lo que impondrá mayores requisitos a los proveedores upstream. En el futuro, debido al método general de cálculo de impuestos, obtener más impuestos soportados puede reducir la carga fiscal de las empresas inmobiliarias. Para obtener el mayor impuesto soportado posible, las empresas inmobiliarias ajustarán su combinación de productos y lanzarán casas, electrodomésticos y otros tipos de productos mejor decorados.
Notas detalladas
Reemplazar el impuesto comercial por el impuesto al valor agregado: acelerar la liquidación de existencias de empresas inmobiliarias
Dongming Petrochemical Group, ubicado en Heze, provincia de Shandong, Ya ha planeado aprobar su nueva ciudad de Gangwan. La compañía de desarrollo inmobiliario está construyendo un área residencial de un metro cuadrado que cubre un área de 100 acres, pero el plan no se implementó hasta la reciente implementación completa del impuesto a- Reforma del IVA.
Su, subdirector general de finanzas de Dongming Petrochemical Group, calculó una cuenta con los dedos: “Antes de la reforma del impuesto empresarial al IVA, este proyecto de infraestructura solo tenía impuesto empresarial y más de 30 millones de yuanes. Se tuvieron que pagar impuestos, lo que supone un gasto importante para las empresas locales de refinación de petróleo. Después de la reforma, los elementos deducibles y desechables, como las tasas de transferencia de tierras, se eliminan como ingresos antes de impuestos, lo que puede ahorrar directamente más de 100.000 yuanes en ingresos fiscales. y reducir directamente los ingresos fiscales en aproximadamente un 40%. Se puede decir que la reforma fiscal empresarial ha reducido en gran medida la ocupación de los fondos de desarrollo empresarial. ¡Estamos decididos a hacer cosas tan buenas para los empleados de nuestra empresa! Zhao Jiayuan, director general de Shandong Zhangqiu Jiangxiu Real Estate Co., Ltd., ha estado prestando atención a la reforma fiscal empresarial durante mucho tiempo. La empresa también se encarga de que el personal financiero de la empresa domine las políticas lo antes posible mediante el aprendizaje. y formación. La mayor ventaja ahora, afirmó, es que los costes del terreno se pueden deducir al calcular el IVA sobre las ventas.
“El costo de las tarifas de transferencia de tierras puede representar aproximadamente el 30% de los costos totales de desarrollo y construcción, y otros costos de construcción y decoración también se incluyen en el alcance de las deducciones. Las empresas pueden reducir aún más los costos, y. en última instancia, transferirlos a la compra de viviendas a través de precios de vivienda más bajos. Esto puede promover mejor la digestión del inventario del mercado inmobiliario", dijo Zhao Jiayuan.
La deducción de los costes del suelo y del impuesto soportado es sólo uno de los efectos reductores de la carga de la reforma del impuesto empresarial al IVA para las empresas de desarrollo inmobiliario. Han, director de la Oficina Nacional de Impuestos de Zhangqiu Xiuhui, dijo que después de la reforma del impuesto comercial al impuesto al valor agregado, las empresas de bienes raíces pueden emitir facturas especiales del impuesto al valor agregado para sus ventas y locales comerciales. Cuando los contribuyentes ordinarios compran un inmueble, pueden deducir directamente el 11% del impuesto soportado con la factura especial emitida por el promotor, lo que aumenta el deseo de compra y el entusiasmo inversor de la empresa, y sin duda tendrá un efecto positivo en las empresas promotoras inmobiliarias. digestión del inventario.
En opinión de Han, reducir el costo fiscal de la compra de bienes raíces puede estimular a las empresas a eliminar la antigua capacidad de producción, comprar activamente nuevas fábricas y nuevos equipos, y mejorar la estructura industrial. Esta doble superposición de intereses de compra y venta promoverá la transformación y mejora de los contribuyentes y promoverá la reforma del lado de la oferta. Este es también el "gran sobre rojo" logrado al reemplazar el impuesto empresarial por el IVA.
Reemplazar el impuesto empresarial por el IVA: promoción a largo plazo de la estandarización y transformación acelerada de la industria de la construcción
La industria de la construcción ha atraído a casi 45 millones de empleados y el desarrollo futuro de la industria después de que la reforma del impuesto al IVA haya atraído mucha atención.
Algunos expertos y empresas constructoras están preocupadas por el inicio de reformas en el sector de la construcción y creen que hay malas noticias. Sin embargo, según Liu Qiang, subdirector del Departamento de Finanzas de Anhui Construction Engineering Group, las empresas constructoras, especialmente las grandes, deberían comprender racionalmente la esencia de la implementación en el país del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado. Aunque inevitablemente habrá más o menos problemas en la etapa inicial, debemos creer que los departamentos nacionales pertinentes considerarán plenamente la situación actual de la industria de la construcción e introducirán medidas de mejora relevantes para que la industria pueda servir mejor a la construcción de nuevas urbanizaciones.
Dio un ejemplo. Basado en la finalización de la producción y operación de Anhui Construction Engineering Group, el impuesto al valor agregado pagadero fue 65.438+0.68 mil millones de yuanes más que el impuesto comercial antes de la reforma, y el total. La carga fiscal aumentó un 654,38+0,5%, lo que resultó en una disminución del beneficio total de 0,65438+7 millones de yuanes.
“En el entorno actual y las condiciones de implementación, no todos los gastos que involucran costos de construcción pueden obtener facturas especiales del impuesto al valor agregado o tener deducciones de impuestos soportados más altas, como los costos salariales laborales ", dijo Liu Qiang que los materiales locales. Como la arena y la piedra, están sujetos a restricciones de gestión y es difícil para la mayoría de las empresas operativas obtener facturas especiales del impuesto al valor agregado. Además, los proyectos de construcción suelen comprar materiales esporádicamente a pequeños contribuyentes o talleres de artesanía. La cantidad y el importe de la compra son pequeños y es difícil obtener facturas especiales con IVA. Como resultado, parte del coste se deduce del impuesto soportado. , lo que se traduce en un aumento de la carga fiscal de las empresas constructoras.
“Las empresas constructoras deben afrontar las reformas, superar la dependencia del camino, adaptarse al nuevo sistema fiscal con una gestión estandarizada y operaciones honestas, y basarse en el mercado”, afirmó Liu Qiang. la reforma del impuesto empresarial al IVA promoverá la transformación del modo de producción de la industria de la construcción, para promover que las empresas de construcción fortalezcan aún más la gestión y el control internos y aceleren la transformación y la mejora.
Reemplazar el impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado: probar la gestión corporativa y las capacidades de manejo de detalles
Si se pueden reducir las cargas impositivas corporativas, es importante si se cuenta con una gestión corporativa adecuada.
Xiao Shengqing, director del Departamento de Finanzas de China Energy Construction Group Anhui Electric Power Construction Second Engineering Co., Ltd., sugirió que las empresas deberían darle gran importancia, fortalecer el aprendizaje y analizar cuidadosamente los impuestos. riesgos relacionados.
Bajo la guía de una gestión integral de riesgos, la estructura organizacional interna de la empresa, el modelo de gestión de proyectos y los procesos de gestión como subcontratación, empleo laboral, finanzas, contratos y adquisiciones se clasificaron y analizaron en comparación con los diversos documentos del impuesto comercial para valorar. Se identificaron los resultados de la sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado. Revisar oportunamente la estructura organizacional y los procesos de control de los puntos y vínculos de riesgo relacionados con los impuestos que puedan conducir a un aumento de la carga tributaria.
En segundo lugar, calcule cuidadosamente y elija un método de cálculo de impuestos. Debido a que el progreso de la construcción, el alcance del contrato, el método de liquidación y el método de suministro de materiales de cada proyecto son diferentes, la elección del método de cálculo de impuestos no se puede generalizar. Por lo tanto, la empresa calcula el costo fiscal de cada proyecto y elige el mejor método para garantizar que la carga fiscal de la empresa se reduzca en lugar de aumentar.
Wang Jin, director de la Oficina Nacional de Impuestos de la ciudad de Heze, provincia de Shandong, cree que las empresas piloto solían pagar impuestos comerciales con una base impositiva relativamente única y métodos de cálculo simples. Después de la reforma del impuesto al valor agregado, el cálculo del impuesto al valor agregado se ha vuelto más complicado y la contabilidad es relativamente complicada. Evitar eficazmente los riesgos relacionados con los impuestos debería ser una cuestión clave para las empresas. "Se recomienda que las empresas piloto en la reforma del impuesto empresarial al IVA tomen la iniciativa de adaptarse a los cambios en el sistema tributario, estudien de manera proactiva y exhaustiva las políticas, mejoren activamente los modelos de negocios desde aspectos como la construcción de cadenas industriales y la gestión financiera, mejorar los mecanismos de gobernanza y prevenir riesgos fiscales".
Wang Jin recordó que en el pasado, cuando los constructores elegían proveedores de materiales, generalmente elegían el que tenía el precio más bajo, lo que fácilmente conducía al fenómeno de los "malos materiales". expulsando los buenos materiales". Después de la reforma del impuesto empresarial al IVA, dado que las facturas con IVA se pueden deducir, los constructores deben considerar detenidamente si pueden obtener facturas con IVA deducibles válidas al elegir proveedores de materiales. De esta manera, los grandes proveedores de materiales ya no estarán en desventaja en cuanto a precios. y suministro de materiales de construcción. El mercado también enfrentará reorganización, transformación y modernización. "A través de las facturas del impuesto al valor agregado, se puede construir una cadena de crédito y una cadena de deducción completas, que pueden promover conjuntamente el desarrollo y el progreso de las empresas upstream y downstream".
Wang Jin sugirió que algunas grandes empresas deberían irse. a través de los procedimientos rápidamente y esforzarse por proporcionar a los compradores facturas con IVA. Algunos pequeños proveedores de arena, tierra y piedra también deben incluirlos conscientemente en la gestión normal del IVA, emitir de forma proactiva facturas especiales con IVA en nombre de las autoridades fiscales estatales y pagar impuestos al mismo tiempo. Esto beneficia al país, a los proveedores y a los compradores. =