Puntos de examen del tasador inmobiliario de 2017: riesgos sistémicos de la inversión inmobiliaria
Riesgo sistemático de la inversión inmobiliaria;
Significado: se refiere a riesgos que afectan a todos los proyectos de inversión en el mercado y están fuera del control de los inversores, así como de la parte de la inversión. cartera que no puede diversificarse y compensar los riesgos de inversión individuales. Incluyendo: riesgo de inflación, riesgo de oferta y demanda de mercado, riesgo cíclico, riesgo de liquidación, riesgo de tasa de interés, riesgo de política y riesgo de pérdida contingente.
1. Riesgo de inflación (riesgo de poder adquisitivo)
Se refiere al riesgo de que el poder adquisitivo de los fondos recuperados una vez finalizada la inversión sea inferior a la inversión inicial. El ciclo de inversión es largo, por lo que mientras existan factores de inflación, se enfrentarán riesgos de inflación. Los inversores enfrentan el mayor riesgo de poder adquisitivo cuando otros pagan los ingresos a plazos. Ya sea que preste una suma de dinero a un tipo de interés fijo o alquile una propiedad a largo plazo con un alquiler fijo, está expuesto al riesgo de que aumenten los precios de los bienes o servicios. En el caso de las propiedades alquiladas con un régimen de alquiler fijo, cuanto más largo sea el plazo del arrendamiento, mayor será el riesgo de poder adquisitivo asumido por los inversores. La inflación hace que caiga el valor de las ganancias futuras, y los inversores que alquilan sus propias propiedades en régimen de alquiler fijo a largo plazo asumen riesgos que de otro modo correrían a cargo del arrendatario.
Dado que el riesgo de inflación reduce directamente la tasa de rendimiento real de la inversión, los inversores inmobiliarios conceden gran importancia al impacto de este factor de riesgo y reducen el impacto de este riesgo en la tasa de rendimiento real ajustando adecuadamente la tasa de rendimiento mínima requerida. Sin embargo, debido a la naturaleza de preservación del valor de la inversión inmobiliaria, la tasa mínima de rendimiento requerida por los inversores no es la suma directa de la tasa de inflación y la tasa de descuento de referencia de la industria.
2. Riesgo de oferta y demanda del mercado
Se refiere a los riesgos que suponen para los inversores los cambios en la oferta y la demanda del mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra el inversor. En general, el mercado inmobiliario es un mercado regional y el impacto de los cambios en las condiciones ambientales del mercado local es mucho mayor que el de todo el país. Mientras la economía local se desarrolle saludablemente, la demanda de bienes raíces no cambiará significativamente. A diferencia de los inversores en valores, los inversores inmobiliarios tienen una fuerte mentalidad de rebaño. Cada inversor inmobiliario tiene sus propias opiniones sobre el mercado. La intensidad de la inversión del mercado inmobiliario depende de las estimaciones de los inversores potenciales sobre los ingresos por alquiler y de la posibilidad de apreciación de los bienes inmuebles, es decir, las decisiones de inversión inmobiliaria se basan en las estimaciones de los inversores sobre los ingresos futuros. Los inversores pueden prestar mucha atención al desarrollo social y económico local, utilizar científicamente los resultados de los análisis de inversiones y reducir el impacto de los riesgos de oferta y demanda del mercado.
Riesgo de tres ciclos
Se refiere a los riesgos que suponen para los inversores las fluctuaciones cíclicas del mercado inmobiliario. Existen fluctuaciones cíclicas o ciclos económicos en el mercado inmobiliario. Las fluctuaciones cíclicas del mercado inmobiliario se pueden dividir en cuatro etapas: recuperación y desarrollo, prosperidad, crisis y recesión, y depresión. Las investigaciones muestran que el ciclo del mercado inmobiliario en los Estados Unidos es de aproximadamente 18 a 20 años, en Hong Kong es de 7 a 8 años y en Japón es de aproximadamente 7 años. Cuando el mercado inmobiliario entra en la etapa de crisis y recesión desde la etapa de prosperidad y luego entra en la etapa de depresión, el mercado inmobiliario verá una disminución continua en los precios inmobiliarios, una caída significativa en el volumen de transacciones y una contracción en la escala. de nuevos desarrollos y construcciones, causando así pérdidas a los inversores inmobiliarios. Una fuerte caída de los precios inmobiliarios y una reducción del volumen del mercado a menudo hacen que los inversores con poca fuerza y resistencia al riesgo quiebren debido a problemas de deuda financiera.
4. Riesgo de liquidación
Se refiere al riesgo de pérdida de capital causado por el descuento cuando los bienes están ansiosos por convertirse en efectivo. Los bienes raíces son un activo no monetario que es único y valioso. El proceso de venta es complejo, lo que dificulta a los propietarios convertir propiedades en efectivo en un corto período de tiempo. Cuando los inversores están ansiosos por convertir propiedades en efectivo debido al pago de deudas u otras razones, inevitablemente sufrirán pérdidas de descuento debido a imperfecciones en el mercado inmobiliario.
Riesgo de tipos de interés
El aumento de los tipos de interés tendrá dos impactos sobre la inversión inmobiliaria: ① Conducirá a una pérdida del valor inmobiliario y del valor actual neto financiero de el proyecto de inversión aumentará con el aumento de las tasas de interés. Sin embargo, el flujo de caja descontado se reducirá o incluso será negativo (2) aumentará la carga de la deuda de los inversores y dificultará el pago del préstamo; Los aumentos de las tasas de interés también frenarán la demanda en el mercado inmobiliario, provocando una caída de los precios inmobiliarios. Casi todos los préstamos hipotecarios para viviendas otorgados por los bancos comerciales de mi país adoptan tasas de interés flotantes.
6. Riesgos de política
La política de suministro de tierras, la política de precios de la tierra, la política fiscal, la política de vivienda, la política de precios, la política financiera y la política de protección ambiental del gobierno tienen un impacto negativo en Los objetivos de ingresos de los inversores inmobiliarios tendrán un impacto significativo en su realización, generando riesgos para los inversores. La forma más eficaz de evitar este riesgo es invertir en proyectos impulsados por el gobierno, proyectos con rentabilidad garantizada o políticas fiscales preferenciales.
Siete riesgos políticos importantes
La naturaleza inamovible de los bienes raíces hace que los inversores inmobiliarios asuman riesgos políticos considerables. Una vez que ocurre el riesgo político, dañará directamente el edificio y desencadenará una serie de otros riesgos. Este es el riesgo más dañino en la inversión inmobiliaria.
Ocho posibles riesgos de pérdida
Se refiere a la pérdida de la inversión inmobiliaria provocada por incendios, vientos u otros desastres naturales inesperados. Aunque los inversores pueden transferir estos riesgos a las compañías de seguros, las responsabilidades de las compañías de seguros especificadas en las pólizas correspondientes no son exhaustivas, por lo que a veces es necesario cubrir por separado inundaciones, terremotos, radiación nuclear y otros desastres, y otras veces es necesario organizar Pólizas de seguro contra robo separadas.