136 empresas inmobiliarias tienen pasivos por valor de 5,6 billones y la relación activo-pasivo general llega al 79%.
Los activos totales de estas 136 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ascendieron a 7,1 billones de yuanes, con una tasa de crecimiento interanual del 27%, tres puntos porcentuales menos que el nivel de crecimiento de la deuda. Cabe mencionar que, según las estadísticas de Wind Information, al 30 de junio de 2017, el ratio de endeudamiento global de estas 136 empresas inmobiliarias cotizadas era del 78,9%, frente al 76,8% del año pasado, un aumento interanual del 2,1 por ciento. agujas.
Además, un periodista del Securities Daily observó que la relación activo-pasivo de 39 empresas inmobiliarias cotizadas superó la línea roja del 80%, representando casi el 29%.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del Securities Daily que en vista del fuerte deseo de las empresas por un desarrollo a escala, así como las condiciones flexibles y los bajos costos de la emisión de bonos corporativos desde 2015, las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa tienen reservas de casi dos años consecutivos de emisiones de bonos corporativos a gran escala que han elevado los ratios de deuda corporativa.
Más del 20% de las empresas inmobiliarias tienen deudas que superan los 30 mil millones de yuanes.
Según las estadísticas de Wind Information, entre las 136 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con acciones A mencionadas anteriormente, 64 tienen deudas de más de 10 mil millones de yuanes, lo que representa el 47%, 34 tienen deudas de más de 30 mil millones de yuanes; , representando el 25%. Entre ellas, las deudas de 15 empresas inmobiliarias, incluidas Vanke, China Land Development, China Merchants Shekou, Beijing Capital Group, Gemdale y Jinke Holdings, superaron los 10.000 millones de yuanes.
Desde la perspectiva de la relación activo-pasivo, la situación financiera de las diferentes empresas es desigual. Un periodista del Securities Daily estimó basándose en datos estadísticos que a finales de junio de 2017, el 29% de las empresas inmobiliarias tenían una relación activo-pasivo superior al 80%, el 20% tenía una relación activo-pasivo entre el 70% y el 80%. , y el 12,5% tenía una relación activo-pasivo entre el 60% y el 70%. La empresa con el ratio activo-pasivo más alto es *ST Zixue, de hasta el 96%.
Cabe destacar que el ratio de endeudamiento de algunas inmobiliarias de referencia ha aumentado ligeramente. Según las estadísticas de un periodista del Securities Daily, a finales de junio de 2007, el ratio activo-pasivo de Greenland Holdings era del 89%, un aumento interanual de menos de 1 punto porcentual. Incluso excluyendo los pagos anticipados, el activo-pasivo. El índice de responsabilidad llegó al 85%.
Como todos sabemos, existen muchos indicadores para medir si los riesgos de responsabilidad de una empresa están bajo control, pero la solvencia a corto plazo es especialmente importante. Según datos proporcionados por Wind, un periodista del Securities Daily se enteró de que, a finales de junio de 2017, los préstamos a corto plazo a empresas inmobiliarias con datos disponibles ascendían a 273.600 millones de yuanes, un aumento de 58.900 millones de yuanes desde los 214.700 millones de yuanes del año pasado. mismo período el año pasado. Esto significa que la presión de pago de la deuda a corto plazo de las empresas inmobiliarias ha aumentado, pero las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa tienen abundante efectivo disponible y no se preocupan por su capacidad de pago de la deuda a corto plazo.
He Minyi, analista inmobiliario de Dongguan Securities, utilizó 142 empresas inmobiliarias cotizadas como datos de referencia. Los pasivos totales de la industria representaron 4,57 veces el capital atribuible a los accionistas de la empresa matriz, mientras que 438+. 06 a finales de 2065 fue de 4,13 veces, incluidos los intereses. La deuda representa 2,09 veces el patrimonio atribuible a los accionistas de la empresa matriz, que también es más alto que a finales de 2065.
He Minyi cree que en general. Desde 2016, los canales de financiación de la industria inmobiliaria se han ampliado, junto con la mejora de la prosperidad de la industria y el aumento de la financiación de los desarrolladores. El aumento del índice de apalancamiento ha llevado a un aumento continuo del índice de endeudamiento general de la industria.
La "teoría de la escala" promueve el desarrollo de alto apalancamiento
El periodista del "Securities Daily" observó que con motivo de la publicación de los resultados provisionales, algunas empresas inmobiliarias elevaron sus objetivos de ventas anuales. incluido Sunac Para empresas inmobiliarias como China Real Estate, Longfor Real Estate y CIFI Holdings, algunas empresas inmobiliarias se han ajustado en más del 40%.
Song Yanqing, presidente de Rand Consulting, dijo que las empresas inmobiliarias están pisando el acelerador cuanto mayor es la escala de las empresas inmobiliarias, mayor es el conocimiento de su marca y tienen ventajas obvias en la adquisición de terrenos. préstamos, búsqueda de personas y compras. Tomando como ejemplo los costos de financiación, la tasa de interés promedio (costo de financiación) de los pasivos que devengan intereses de una empresa inmobiliaria con un volumen de ventas de 3 mil millones de yuanes.
9%-12%; para las empresas inmobiliarias con 30 mil millones de yuanes, este indicador es del 6%-9%; para las empresas inmobiliarias con más de 654,38 mil millones de yuanes o 300 mil millones de yuanes, este indicador es inferior; 6%.
Además, cuanto mayor sea la escala de la empresa, más equilibrado será el flujo de caja, lo que también resulta beneficioso para cubrir los riesgos de los ciclos del mercado y el fracaso de algunos proyectos. Por lo tanto, las empresas de bienes raíces están obsesionadas con perseguir el desarrollo a escala, y la forma de expandir rápidamente la escala se basa principalmente en operaciones de alto apalancamiento.
De hecho, las estadísticas muestran que en junio de 2016, el stock de bonos inmobiliarios era de aproximadamente 1.769,8 mil millones de yuanes, con la distribución de vencimientos concentrada en 2018 a 2019. En concreto, en 2018 habrá un stock de 492.700 millones de yuanes. La mayoría de los préstamos, como los de desarrollo inmobiliario, son a tres años, y la mayoría de los préstamos generados durante este ciclo inmobiliario vencerán alrededor de 2019.
Otro analista afirmó que el endurecimiento de los canales de financiación y el próximo pico de pago de la deuda no favorecen el crecimiento futuro de la inversión inmobiliaria. 2065 438+08-2020, ha llegado el período pico de pago de la deuda crediticia de las empresas inmobiliarias, y la presión de pago de los fondos hará que las empresas inmobiliarias desaceleren activamente la inversión inmobiliaria. Si no se pueden mejorar los rendimientos de las ventas a tiempo, la empresa enfrentará una mayor presión financiera y es posible que incluso necesite vender proyectos para sobrevivir.
Para entonces, las empresas inmobiliarias líderes iniciarán fusiones y adquisiciones a mayor escala, comprarán más reservas de tierra a bajo costo, crecerán aún más y se fortalecerán, y la concentración de la industria aumentará aún más.