Características de los sistemas de uso del suelo urbano antes de 1978

El sistema de uso del suelo se refiere a la relación económica institucional formada por el uso de la tierra por parte de las personas. Es la regulación de los procedimientos, condiciones y formas de uso de la tierra. Durante los últimos 60 años desde la fundación de la República Popular China, especialmente desde la reforma y apertura, el sistema de uso de la tierra urbana de mi país ha experimentado enormes cambios y ha experimentado dos períodos de uso gratuito de la tierra y uso pago de la tierra. Este artículo clasificará la evolución del sistema de uso del suelo urbano de China a partir de estos dos aspectos.

1.1 El período de libre uso del suelo urbano

En los primeros días de la fundación de la República Popular China, el suelo urbano en mi país era propiedad de todo el pueblo y podía ser ocupado y utilizado gratuitamente. No hay renta de la tierra ni renta diferencial de la tierra. El estado (gobierno central o local) asigna, distribuye y dispone uniformemente el suelo urbano, y puede ser utilizado por unidades e individuos indefinidamente sin compensación o con un alquiler bajo. Su proceso de evolución se refleja en los siguientes cuatro puntos:

Primero, la tierra puede comprarse, venderse, arrendarse, restringirse y finalmente prohibirse. Desde la fundación de la Nueva China hasta 1956, los terrenos urbanos privados podían básicamente comprarse, venderse, alquilarse, invertirse, empeñarse, donarse o intercambiarse. Durante la transformación socialista de los bienes raíces capitalistas urbanos en 1956, la propiedad privada de la tierra estaba estrictamente restringida y sólo se permitía su uso, pero no su venta, arrendamiento o transferencia de otras formas. En 1983, el Consejo de Estado emitió un aviso para suspender la venta y arrendamiento de tierras, y fue reiterado en 1986. Desde entonces, la venta de terrenos ha estado completamente restringida.

En segundo lugar, desde el uso pago y la cesión pagada de la tierra, al uso simbólico pago y la libre cesión, y finalmente al completo uso y cesión libre. En los primeros días de la Nueva China, sólo las agencias estatales, las tropas y las escuelas utilizaban gratuitamente terrenos urbanos de propiedad estatal. En febrero de 1954, los documentos pertinentes del Consejo de Estado estipulaban: "La tierra ocupada por empresas estatales con la aprobación del gobierno popular, ya sea asignada a propiedad pública o comprada con capital, se considera un activo empresarial y no necesita pagar alquiler o tarifas de uso al gobierno". A partir de entonces, los usuarios de tierras de propiedad estatal que utilicen tierras de propiedad estatal deberían ser asignados gratuitamente por el gobierno local y no tendrán que pagar alquiler.

En tercer lugar, el método de asignación de tierras ha cambiado de la asignación de mercado a la asignación administrativa. Al comienzo de la fundación de la Nueva China, las tierras urbanas de propiedad estatal se asignaban administrativamente, mientras que las transacciones privadas legales de tierras se completaban a través del mercado de tierras. Con la continua reducción de las entidades de asignación de suelo urbano en el mercado, las agencias estatales, empresas, escuelas, grupos, empresas conjuntas público-privadas, empresas privadas o empresas culturales y educativas privadas ya no pueden comprar y arrendar terrenos privados a través del mercado, sino a través de la expropiación gubernamental. y asignación administrativa, lo que ha resultado en El mercado de suelo privado urbano se ha reducido.

En cuarto lugar, de la separación de la propiedad de la tierra y los derechos de uso, a la separación nominal, y finalmente a la unificación sustantiva de ambos. Las tierras de propiedad estatal son utilizadas por unidades o individuos, y los usuarios no tienen muchos derechos para utilizarlas. En el futuro, el uso de la tierra por parte de cualquier unidad o individuo debe someterse a aprobación a todos los niveles, y la dirección y naturaleza del uso deben ser aprobados por el departamento nacional competente; cuando no esté en uso, debe ser asignado por el estado; y no puede ser asignado por uno mismo.

1.2 El período de uso pago del suelo urbano

Con el desarrollo de la reforma y apertura del sistema económico de mi país, el sistema económico nacional ha experimentado cambios importantes y profundos, y el urbano libre El sistema de uso de la tierra es difícil de adaptar a los requisitos de reforma y apertura. La reforma se ha convertido en una necesidad histórica, que se refleja en:

En primer lugar, establecer un sistema de uso remunerado del suelo urbano. Para integrarse con la economía internacional, nuestro gobierno debe cobrar tarifas por el uso de la tierra utilizada por empresas conjuntas chino-extranjeras para garantizar que la propiedad nacional de la tierra pueda realizarse económicamente. Durante este período, el punto de partida para recaudar tarifas por el uso del suelo fue resolver la escasez de fondos a largo plazo para la construcción de infraestructura urbana. Este intento significa que el suelo urbano de mi país ha dado un primer paso fundamental para transformarlo de un uso gratuito a un uso pago.

En segundo lugar, establecer un sistema de transferencia de suelo urbano. Desde que Shenzhen tomó la iniciativa en la implementación de la transferencia pagada de tierras de propiedad estatal en 1987, el sistema de uso de la tierra urbana de mi país ha experimentado cambios fundamentales, desde el sistema original de uso de la tierra libre, indefinido e inmueble a un uso de la tierra pagado, limitado y móvil. En este sistema, la propiedad estatal de la tierra se fue materializando gradualmente, proporcionando una gran cantidad de fondos para las finanzas nacionales y la construcción de infraestructura urbana.

En tercer lugar, establecer un sistema de reserva de suelo urbano. El mecanismo de adquisición de tierras, reservas, desarrollo y transferencia de tierras ya ha tomado forma inicialmente. Para fortalecer la capacidad del gobierno para regular el mercado primario de terrenos urbanos, optimizar la asignación de grandes cantidades de terrenos para construcción a través de medios de mercado y mejorar el valor agregado y la eficiencia de transferencia de los activos de terrenos urbanos, surgió el sistema de reserva de terrenos.

A través de la práctica en ciudades piloto, la experiencia y los resultados de la reserva de tierras han sido reconocidos por los gobiernos locales y los departamentos de gestión de tierras. Posteriormente, se han establecido instituciones de reserva de tierras en varios lugares para promover este nuevo modelo de oferta de tierras.

2. Problemas con el sistema de uso del suelo urbano en China

El sistema de libre uso del suelo urbano tiene dos inconvenientes básicos: Primero, en la cada vez más compleja vida económica y social, especialmente en nuestro país. La producción industrial y la construcción urbana se están expandiendo principalmente de la reproducción extendida a la reproducción integrada y, bajo la condición de que la frecuencia de reorganización de los factores de producción continúe aumentando, este sistema no puede garantizar la eficiencia de la asignación de recursos. En segundo lugar, debido a la integración de los derechos sobre la tierra y otros factores de producción, la eficiencia en el uso de la tierra no puede evaluarse con precisión y falta un mecanismo de motivación intrínseca para mejorar la eficiencia en el uso de la tierra.

Hay tres problemas en el actual sistema de suelo urbano: primero, es necesario mejorar el mecanismo de formación del mercado de precios de la tierra y el mecanismo de control de precios de la tierra. En los últimos años, los precios del suelo en las principales ciudades de China han aumentado rápidamente, aumentando vertiginosamente junto con los precios de la vivienda. Hay razones objetivas inherentes al aumento de los precios de la tierra, pero también hay factores irrazonables, como la búsqueda unilateral de los gobiernos locales de obtener ganancias sobre la tierra y la especulación de los desarrolladores. En segundo lugar, es necesario mejorar urgentemente el mecanismo de compensación por la adquisición de tierras. Con la mejora continua del nivel de urbanización de mi país, un gran número de personas e industrias se concentran en las ciudades, y la expansión hacia el exterior del suelo urbano se ha convertido en una tendencia inevitable. Cada vez más suelo rural se incluye en el uso de suelo urbano. En el proceso de expropiación colectiva de tierras rurales, los gobiernos locales intentaron reducir las tarifas de compensación por adquisición de tierras para reducir los costos de adquisición de tierras, y los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra fueron gravemente infringidos. En tercer lugar, el mercado de terrenos para la construcción urbana y rural está fragmentado y los derechos sobre la tierra son desiguales. Bajo la estructura económica dual de las áreas urbanas y rurales de mi país, el sistema de uso de la tierra no está unificado, las reglas y métodos de transacción son diferentes y el fenómeno de que las tierras de construcción de propiedad estatal y las tierras de construcción colectiva tengan los mismos derechos pero precios diferentes es común. Esta situación no favorece el flujo racional de factores de producción entre las zonas urbanas y rurales, y también es difícil lograr el uso económico e intensivo del suelo urbano y rural.

Tres. Tendencias futuras de reforma del sistema de suelo urbano de China

1. Fortalecer la construcción del sistema de derechos de propiedad de la tierra y mejorar el sistema de derechos de tierra urbana. Se ha formado el marco básico del sistema de derechos de propiedad de tierras urbanas de mi país, pero el establecimiento de poderes específicos y la protección de los derechos de tierras relacionados aún no están completos. En la práctica, debido a sistemas imperfectos de derechos de propiedad sobre la tierra, de vez en cuando se producen disputas sobre la tierra. Por lo tanto, para establecer un sistema de uso de la tierra urbana que sea compatible con el sistema económico de mercado socialista, se deben hacer esfuerzos para fortalecer la construcción del sistema de derechos de propiedad de la tierra, realizar la subdivisión de los derechos de propiedad de la tierra y sentar una base institucional para el uso eficiente de la tierra. uso del suelo urbano y el flujo razonable de derechos de propiedad del suelo.

2. Ampliar aún más la cobertura de terrenos asignados por el mercado. El primero es mejorar aún más el sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos industriales. En segundo lugar, debemos implementar estrictamente el catálogo de tierras asignadas y limitar el alcance de las tierras asignadas. Para 2020, a excepción de las viviendas militares y sociales y los terrenos especiales, el uso remunerado de los terrenos de propiedad estatal estará plenamente realizado.

3. Reducir gradualmente el alcance de la adquisición de tierras, mejorar el mecanismo de compensación por adquisición de tierras y proteger eficazmente los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra. Gestionar adecuadamente la compensación por la adquisición de tierras no es sólo una cuestión económica, sino también política. Las tierras colectivas rurales serán requisadas de conformidad con la ley y, de conformidad con el principio del mismo precio por la misma tierra, se proporcionará una compensación razonable a las organizaciones colectivas rurales y a los agricultores en forma oportuna y completa, y se garantizarán el empleo, la vivienda y y se garantizará la seguridad social de los agricultores expropiados.

4. Coordinar el desarrollo urbano y rural y establecer progresivamente un mercado unificado de suelo edificable urbano y rural. Implantar un sistema unificado de gestión del suelo edificable urbano y rural. Bajo el control unificado de la planificación territorial, se siguen reglas unificadas de transacciones de mercado, como licitaciones, subastas y control de permisos. Tanto los terrenos de construcción colectivos como los terrenos de construcción de propiedad estatal deberían comercializarse en un mercado de tierras tangible y unificado. Mientras la naturaleza de la tierra sea la misma, el alcance de la apertura del mercado de los derechos de uso de la tierra debe ser consistente, el tratamiento de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y los derechos de uso de la tierra colectivos debe ser igual, las tierras de construcción colectiva y las tierras de propiedad estatal Los terrenos para la construcción deben ser "el mismo terreno, los mismos derechos, el mismo precio" para construir un entorno urbano y rural integrado.