Preguntas y respuestas del Sprint del "Análisis de caso" del tasador de bienes raíces de 2018 (6)
Preguntas y respuestas del Sprint "Análisis de caso" del tasador inmobiliario de 2018 (6)
(1) El edificio está ubicado en un terreno de primera clase, que pertenece a un área concentrada de Edificios públicos y está rodeado por una carretera de circunvalación. El propósito original del edificio era un edificio integral que integraba centros comerciales, apartamentos y oficinas, con una estructura de muro de corte de marco de hormigón armado. El primer al tercer piso sobre rasante está diseñado como un centro comercial; la Torre A es un apartamento de 28 pisos diseñado con unidades grandes. El área total de construcción es de 83594,27 metros cuadrados. La construcción comenzó desde junio de 1994 hasta el 15 de junio y se detuvo en febrero de 1995. Cuando se cerró el edificio, se había completado la decoración del cuerpo principal del edificio y las paredes exteriores, pero no se había completado la decoración interior y la instalación de equipos e instalaciones.
Disculpe:
1. ¿Se pueden evaluar los edificios del año 2005 utilizando el método del coste? ¿Por qué?
2. Anotar la ruta técnica para su identificación.
(2) Encargar a una agencia de tasación inmobiliaria la evaluación de un centro comercial con estructura de hormigón armado, que fue construido hace 5 años. Los derechos de uso del suelo del centro comercial se adquieren mediante transferencia comercial, y el propósito de la evaluación es evaluar el valor hipotecario del centro comercial. Después de que el tasador de bienes raíces completó el informe de tasación, el cliente descubrió que la ganancia neta anual adoptada por el método de ingresos en el informe de tasación era diferente de la ganancia neta anual promedio del centro comercial en los últimos tres años en los estados financieros proporcionados por El período de ingresos del cliente también fue diferente de la vida económica restante del edificio del centro comercial. Diferente: Los costos adoptados por el método de costos también son diferentes de los datos de costos proporcionados por el director.
Por favor, analice y explique por qué el tasador inmobiliario hace esto.
(3) Una sociedad tasadora realizó una tasación de un determinado inmueble los días 6 de junio de 1999 y 1 de agosto de 1999, con fines de préstamo hipotecario. El resultado de la tasación basado en el precio normal de mercado en ese momento fue de 100.000 yuanes y, en consecuencia, el banco le prestó al propietario 8 millones de yuanes. El 1 de octubre de 2001, como el propietario no podía pagar el préstamo, el banco presentó una solicitud y el tribunal subastó la propiedad. Después de deducir varios impuestos y tasas, los ingresos de la subasta fueron de 6 millones de yuanes, incluyendo parte del capital y los intereses que el propietario había reembolsado al banco, el propietario todavía le debía al banco 6,543,8 millones de yuanes. Por este motivo, el banco exigió a la empresa de tasación que compensara la pérdida de 1 millón de yuanes, pero la empresa de tasación creyó que no era responsable.
¿Cómo debe la empresa tasadora explicar que no tiene responsabilidad y explicar los motivos?
(1) 1. La casa puede valorarse según el más alto y mejor principio, porque el inmueble se implementa en función de la situación del objeto de valoración, bajo la premisa de apegarse a los principios legales y mantener el uso previsto (para apartamentos).
2. La ruta técnica del método de mercado: recopilar ejemplos; seleccionar ejemplos comparables; establecer una base de comparación de precios y corregir la fecha de registro de la transacción; para encontrar el precio de referencia. (El canal global de tasadores de bienes raíces de escuelas en línea lo resolvió para usted) 2. Ruta técnica del método de ingresos: recopile información relevante, estime los ingresos totales potenciales, estime los ingresos totales efectivos; estime los gastos operativos; elija una tasa de rendimiento adecuada; Elija una fórmula de cálculo adecuada para encontrar el precio de ingresos.
(2) El proyecto en construcción indicado en la pregunta 1 que ha estado suspendido durante cinco años. Comúnmente conocido como "edificio sin terminar". Si un comprador de vivienda quiere solicitar un préstamo hipotecario a un banco, primero debe aclarar qué parte de los pisos 2, 3 y 4 debe hipotecarse y qué parte de los pisos 5 a 8 debe hipotecarse, es decir, es decir, deberá aclarar el objeto de valoración del inmueble a tasar. Para entonces, se aclararán uno por uno los derechos e intereses del proyecto en construcción, transferencia, pago por parte de la unidad constructora original, restricciones de derechos de uso del suelo, etc. Sobre esta base, el valor de la hipoteca debe ser el saldo del valor de mercado abierto del inmueble a hipotecar después de deducir el monto del pago prioritario legal, por lo que es aconsejable adoptar principios de evaluación conservadores y prudentes.
2. En concreto, el podio comercial puede basarse en el método de ingresos, complementado con el método de mercado y el método de desarrollo hipotético, y la parte residencial puede basarse en el método de mercado, complementado con el método de costos. . Independientemente del método que se utilice, cabe señalar que este proyecto está en construcción, aún no se ha completado y aún no ha sido aceptado ni puesto en funcionamiento. El costo de agua, electricidad, compra e instalación de equipos durante el proceso de construcción continuo, especialmente el costo de decoración del edificio del podio comercial, no es pequeño si la parte residencial es un apartamento finamente decorado o un apartamento con servicios, el costo de decoración y renovación; También se debe considerar.
3. Además de las cuestiones anteriores, el valor hipotecario del podio comercial debe evaluarse utilizando el método de ingresos o el método de mercado y el método de desarrollo hipotético, y el valor hipotecario de la parte residencial debe ser evaluados utilizando el método de mercado y el método de costos. Al determinar el valor tasado, los principales factores que deben considerarse son: monto de transferencia del derecho de uso de la tierra, período de uso de la tierra, ubicación de la propiedad, factores ambientales básicos, años de desarrollo y operación, precios locales de centros comerciales y casas similares, alquiler, operación gastos, gastos de gestión, gastos de venta, etc.
(C) 1. El plan de distribución entre el Partido A y el Partido B no es razonable.
2. La Parte A recibirá 654,38 039.500 yuanes y la Parte B recibirá 654,38 0367,6438 millones de yuanes.
3. Porque si la casa que le fue quitada al Partido B se utiliza para la venta, * * * puede recuperar el precio de 27,9 millones de yuanes, y ambas partes pueden compartir 13,95 millones de yuanes respectivamente, ya que el regalo es del Partido; El comportamiento personal de B y los ingresos de A no deberían verse afectados. El Partido A aún debería recibir 13,95 millones de yuanes y el Partido B aún debería recibir 13,671 millones de yuanes.
Múltiples opciones
(1) Una fábrica reestructuró sus activos para una reestructuración corporativa y encargó a una agencia de tasación la evaluación de dos casas construidas en un terreno asignado. Según el certificado de propiedad de la fábrica, ambas casas son naves industriales. Según los resultados de la investigación in situ de los tasadores, una de las dos casas era un edificio de fábrica y la otra era originalmente un edificio de fábrica y luego se convirtió en un edificio de oficinas para alquiler.
1. ¿Con qué finalidad deben valorarse estas dos viviendas? ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es correcta ()?
A. Evaluar en función del uso registrado en el título de propiedad.
B. Realizar una evaluación basada en los resultados de la investigación de campo de los evaluadores utilizados actualmente.
C. Evaluar las dos viviendas según los usos previstos tras la reestructuración empresarial y la reorganización patrimonial.
D. Evaluar las dos viviendas según su uso más rentable.
2. Para cambiar el uso de estas dos viviendas de industrial a otros usos (gestionados para usted por el Canal de Tasadores Inmobiliarios de Global Online School), se deberá realizar de las siguientes formas.
A. Cámbiese usted mismo
B. Cambio aprobado por la autoridad superior
C.
D. Con la aprobación del departamento de planificación gubernamental, los procedimientos de cambio se llevarán a cabo de acuerdo con los procedimientos legales.
3. Si la fábrica recauda fondos para hipotecar las dos casas con el fin de ampliar sus operaciones, el valor tasado a efectos de la hipoteca debe ser ().
aLa suma de los precios de tasación hipotecaria de los dos edificios.
bLa suma de los precios de tasación hipotecaria de los dos edificios y su terreno se deducirá de la tasa de transferencia del derecho de uso del suelo pagadera cuando el terreno asignado se cambie a transmisión de terreno.
cLa suma de los precios de tasación hipotecaria de los dos edificios multiplicada por el tipo de interés hipotecario bancario.
d Es la suma de los precios de tasación hipotecaria de los dos edificios y su terreno multiplicada por el tipo de interés hipotecario bancario.
4. Si la fábrica asegura estas dos casas contra incendios, el valor tasado a efectos del seguro debe ser ().
A. El valor normal de mercado de estas dos casas.
B. Costos de reconstrucción de los dos edificios
c Los costos de reconstrucción se combinan en el nuevo valor descontado de los dos edificios.
dEl valor de los dos edificios después de los costos de reconstrucción se combina en el nuevo descuento más el valor del terreno.
(2) Una empresa posee un antiguo edificio de oficinas y el certificado de propiedad inmobiliaria registra que la superficie del edificio es de 460 m2. Debido a su mal estado, el departamento de tasación de viviendas lo ha identificado como edificio peligroso. Con la aprobación de la oficina central superior, se puede reconstruir y la superficie de construcción se puede aumentar a 600 m2. La empresa consideró que construir un área de 600 metros cuadrados no era rentable, por lo que construyó un edificio de oficinas con un área de construcción de 1.000 metros cuadrados sin autorización (el Global Online School Real Estate Appraiser Channel se encargará de esto para tú). Ahora la empresa quiere crear una empresa conjunta con inversores extranjeros invirtiendo en nuevos edificios de oficinas y pedirá a una agencia que evalúe los edificios de oficinas.
5. La autoridad de aprobación final de la transformación recae en ().
A. Departamento de gestión inmobiliaria del gobierno
B. Departamento de gestión y planificación del gobierno
C. Empresa general
6. El área de construcción basada en la evaluación debe ser ().
460 metros cuadrados
600 metros cuadrados
C.1000m2
D Ninguno de los tres aspectos anteriores es aceptable.
7. Cuando la empresa encomiende la evaluación, deberá elegir ().
A. Departamento de gestión inmobiliaria
B. Departamento de gestión de activos
C. Agencia de valoración inmobiliaria cualificada
D. agencia
(3) Para evaluar el precio de una determinada propiedad a finales de septiembre de 2005, se seleccionaron los siguientes ejemplos comparables: el precio de la transacción era de 3.000 yuanes/metro cuadrado y la fecha de la transacción era finales de octubre de 2004. Otra encuesta mostró que desde finales de junio de 2004 hasta finales de febrero de 2005, el precio de dichas propiedades aumentó en un promedio de 1,5 por mes, y desde finales de febrero hasta finales de septiembre de 2005, el aumento mensual promedio fue de 2 .
8. El método principal para ajustar la fecha de la transacción es ().
A. Método de porcentaje
B. Método de tasa de cambio de precio
D.
9. Si el precio de esta instancia comparable se ajusta a la fecha de la transacción, debe ajustarse a () yuanes/metro cuadrado.
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
Respuesta de referencia: (1) 1. C2. A3. B(2)4. C5. B6. D7. C (3) 8.B9.D
Canales recomendados para el examen del tasador inmobiliario: