El objetivo de la reforma inmobiliaria se redujo varias veces en 2019: la política de reasentamiento monetario se endureció
Desaceleración del impulso
El 27 de octubre de 65438, se celebraron congresos populares locales en Zhejiang, Shanghai, Guizhou, Shaanxi, Chongqing y otras provincias y ciudades. En el plan de seguridad de los medios de vida del pueblo de 2019, muchos informes de trabajo de los gobiernos locales mencionaron el fortalecimiento de la construcción de viviendas asequibles. Según conferencias anteriores sobre trabajo de vivienda celebradas en varias regiones, en el nuevo año, varias regiones seguirán promoviendo planes de reconstrucción de barrios marginales.
2065438+ Los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural el 22 de octubre de 2008 mostraron que se renovaron 6,26 millones de unidades en barrios marginales en todo el país, superando el objetivo del año pasado de 5,8 millones de unidades. A nivel local, tomando a Zhejiang como ejemplo, en 2018 se planificó la renovación de 292.000 unidades de vivienda y, de hecho, se iniciaron 406.000 unidades, con una tasa de finalización del 139%.
Sin embargo, según estadísticas incompletas de 265438+2008, un analista del Instituto de Investigación Económica del Siglo XX, en comparación con el "rápido desarrollo" de 2065438+2008, el objetivo de renovación de viviendas en 2065438+2009 ha disminuyó, y el descenso ha sido mayor. Entre ellos, Shanxi cayó de 125.200 unidades a 32.600 unidades; Henan cayó de 0,5 millones de unidades a 6,5438+0,5 millones de unidades; Sichuan cayó de 255.000 unidades a 6,5438+0,1500 unidades; .
Según esta interpretación, algunos medios creen que el objetivo de renovación de viviendas se reducirá significativamente en 2019, y la disminución global podría superar la mitad. En este sentido, los comentarios emitidos por el equipo de investigación de Core Real Estate señalaron que, a juzgar por los objetivos de reforma de vivienda provinciales y municipales anunciados para 2019, la tasa de reducción general es de aproximadamente el 21% en comparación con la tasa de puesta en marcha planificada en 2018, lo cual es consistente. con la tasa de reducción del plan nacional de reforma de la vivienda.
Según el artículo anterior, existen altibajos entre provincias y ciudades. Entre ellas, seis provincias y ciudades, incluidas Guangxi, Liaoning, Shaanxi y Chongqing, planean comenzar la construcción en 2019, y tres provincias importantes, incluidas Jiangxi, Hubei y Hebei, planean comenzar la construcción en 2019. "Las provincias con un gran volumen de renovaciones de cobertizos en la etapa inicial han experimentado correcciones periódicas, lo que está en línea con las leyes objetivas y las expectativas del mercado. Por ejemplo, en la provincia de Henan, el volumen real de finalización de renovaciones de cobertizos en 2018 alcanzó 1,8 veces el de de 2016, y también se esperan los objetivos previstos para 2019."
Según las disposiciones de la reunión ejecutiva del Consejo de Estado, el plan trienal para la reconstrucción de los barrios marginales de 2018 a 2020 ha fijado un objetivo de transformar 150.000 viviendas en barrios marginales. En cuanto al plan anual, fue de 5,8 millones de unidades en 2018 y se mantuvo en 4,6 millones de unidades en 2019 y 2020.
Estricto de las políticas
Ya sea que el objetivo se reduzca a la mitad o en un 21 %, la reforma de la vivienda en 2019 marcará el comienzo de un punto de inflexión en las políticas, y la desaceleración se ha convertido en una tendencia importante.
En junio del año pasado, surgió el tema de la dirección de la política de monetización para la reforma de los barrios marginales. Aunque un mes después, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió un comunicado afirmando que la política de monetización para la reforma de la vivienda no se había detenido, en comparación con la vigorosa promoción anterior, la dirección de la política había cambiado silenciosamente. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha dejado claro que promoverá el reasentamiento monetario de los galpones de acuerdo con las condiciones locales. Para los lugares con un inventario insuficiente de viviendas comerciales y una alta presión sobre el aumento de los precios de la vivienda, es necesario ajustar la política de reforma de la vivienda de manera específica y oportuna, y adoptar más el método de construcción de nuevas viviendas para la reforma de la vivienda; inventario de viviendas comerciales, podemos seguir impulsando la monetización de la reforma habitacional.
A juzgar por los últimos años, la reubicación monetizada de cobertizos ha desempeñado un papel clave en el proceso de liquidación del mercado inmobiliario local. Sin embargo, a diferencia de 2017, que enfatizó que las ciudades y condados de tercer y cuarto nivel deberían seguir haciendo un buen trabajo en la reducción de existencias, la Conferencia Nacional de Trabajo sobre Vivienda celebrada a finales de 2018 no mencionó el contenido relevante de la reducción de existencias.
Al mismo tiempo, lo más importante es que, según múltiples informes de los medios, el plan de reforma de vivienda de 2019 publicado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en junio del año pasado proponía cancelar la reforma de vivienda adquirida por el gobierno. modelo de servicio.
En el proceso de implementación de planes de reforma de vivienda en varios lugares, el modelo de reforma de vivienda de compra gubernamental es el principal método de financiación. El gobierno selecciona poderosas empresas de plataformas y firma acuerdos de compra de servicios con ellas. La empresa de la plataforma es responsable de la implementación específica. Los fondos del proyecto provienen de préstamos especiales para la renovación de cobertizos de bancos de políticas como el Banco de Desarrollo de China y el Banco de Desarrollo Agrícola. Esto significa que el gobierno debe llevar a cabo el proyecto hasta el final, lo que aumentará en cierta medida el riesgo oculto de deuda de los gobiernos locales.
En el contexto de la prevención y el control de riesgos importantes, las emisiones de deuda se están controlando estrictamente a todos los niveles. El plan de reforma de vivienda de 2019 mencionado anteriormente señala que para los proyectos de reforma de vivienda recién iniciados, no se permiten préstamos encubiertos ni proyectos de construcción en nombre de la compra de servicios por parte del gobierno, pero sí la emisión de bonos del gobierno local (bonos especiales para la reforma de vivienda). requerido como principal método de financiación.
A nivel local, las políticas relevantes han comenzado a tomar forma. En la Conferencia de Trabajo sobre Vivienda de 2018, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangxi propuso ajustar y mejorar la política de reasentamiento monetario, cancelar las políticas de compensación y recompensa monetaria para ciudades y condados con inventarios insuficientes de productos básicos y alta presión sobre el aumento de los precios de la vivienda. y aumentar la construcción de viviendas de reasentamiento. En 2016 y 2017, la declaración de la provincia de Jiangxi fue “promover el reasentamiento monetario y la compra gubernamental de servicios para la reforma de los barrios marginales” y “incrementar los esfuerzos en la reconstrucción de los barrios marginales y promover vigorosamente la compra de servicios por parte del gobierno para la reforma de los barrios marginales”.
Satisfacer la demanda del mercado
Wei Dongxiang, analista jefe de políticas de Cushman & Wakefield, observó desde una perspectiva de mercado: "La política de monetización de la reforma de los barrios marginales puede mejorar en gran medida los medios de vida de la gente y ayudar a los residentes de los barrios marginales a mejorar su calidad de vida Sin embargo, el mercado inmobiliario de China ha mostrado una tendencia ascendente continua desde 2015. En el contexto de restricciones de compra en las ciudades de primer y segundo nivel, algo de dinero especulativo también ha fluído hacia las ciudades de tercer y cuarto nivel. ciudades de nivel bajo la guía de la última mentalidad de autobuses, haciendo subir los precios de la vivienda local y amplificando la demanda efectiva, provocando que los precios de la vivienda sean más altos que el valor real. Por lo tanto, el ajuste de la política de reforma de la vivienda monetizada se ha adaptado a la situación actual del mercado. "
Sin embargo, basándose en la consideración de cancelar el modelo de compra gubernamental de la reforma de vivienda en 2019, la recaudación dentro de Tianfeng Securities ha aumentado. El equipo calculó que la demanda de capital para la reforma de vivienda en 2019 fue de aproximadamente 1,3. billones de yuanes, y el total de préstamos bancarios de política y bonos especiales fue de 1,17 billones de yuanes. Sin embargo, después de que se cancele el modelo de servicio de compras del gobierno, se estima de manera conservadora que todavía habrá una cuota de 600 mil millones de yuanes en bonos especiales para la reforma de la vivienda en 2019, por lo que todavía hay un déficit de financiación de casi 600 mil millones de yuanes.
De hecho, como el nuevo límite de deuda local para 2019 se emitirá con anticipación, se espera que la deuda especial local se expanda aún más a lo largo del año. Como uno de los principales tipos de bonos especiales, la fuente de fondos para la reforma de la vivienda puede garantizarse hasta cierto punto.
La reunión ejecutiva del Consejo de Estado celebrada en junio del año pasado también dejó claro que todas las localidades deben evaluar estrictamente su asequibilidad financiera y determinar científicamente las tareas para la renovación de los barrios marginales en 2019. Mantener el nivel de subsidios financieros centrales y aumentar de manera ordenada la emisión de bonos especiales locales para la renovación de viviendas. Estudiaremos e introduciremos rápidamente políticas de apoyo financiero para nuevos proyectos de renovación de barrios marginales.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que los ajustes actuales a los objetivos de renovación de viviendas en varios lugares reflejan la orientación de una ciudad, una política. Se puede esperar que en 2018, en muchas ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido, especialmente en las capitales de provincia como el noreste, el noroeste y el suroeste, se produzcan ligeros ajustes en las políticas de reforma habitacional. Por supuesto, la nueva situación actual es que la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma ha vuelto a aumentar su apoyo a la construcción del transporte ferroviario. De hecho, las renovaciones de viviendas a lo largo de las líneas de transporte ferroviario no disminuirán. Esta también es una nueva oportunidad de mercado debido a los ajustes de políticas.