¿Qué país es mejor para la inversión inmobiliaria en el extranjero en 2019?
Además del Reino Unido, Estados Unidos, Australia y el Sudeste Asiático, ¿cuáles son los aspectos más destacados de la inversión en estos países?
Primero, Estados Unidos:
Muchos inversores extranjeros pueden considerar comprar una casa en Estados Unidos. En general, Estados Unidos se centra en el símbolo del "país más poderoso del mundo". Por supuesto, también hay vendedores que aprovecharán la protección de los derechos de propiedad, el excelente entorno y los altos rendimientos de los alquileres en Estados Unidos. Pero estas ventajas se encuentran en realidad en muchos proyectos inmobiliarios en otros países. Entonces, los agentes que venden casas en Estados Unidos generalmente no ocultan las desventajas y dificultades de comprar una casa en Estados Unidos. Aquí Lanza lo popularizará para todos.
Desventajas: altos impuestos locales, control de alquileres, impuestos a las transacciones y entorno complejo.
De hecho, cualquiera que conozca los Estados Unidos sabe que a los estadounidenses locales no les gusta comprar casas porque es más fácil comprar una casa que mantenerla. Los precios de la vivienda en Estados Unidos no han aumentado mucho y hay poca presión para comprar una casa. Pero en Estados Unidos puede que no sea más rentable que alquilar una casa cada año, lo que significa pagar una suma de dinero al gobierno cada año. Según estadísticas del Pew Research Center, en los últimos años Estados Unidos ha estado “alquilando, no comprando”.
Los estadounidenses en realidad son muy tacaños. Sin mencionar que el costo inicial total de comprar una casa es aproximadamente entre el 3% y el 5% del precio de la propiedad. Impuesto local anual: 1%-2,4%, lo cual es un dolor de cabeza. Si paga $1 millón para comprar una casa en los Estados Unidos y la tasa del impuesto territorial es del 2%, entonces tendrá que pagar $20,000 en impuestos a la propiedad por la casa cada año, 100 dividido por 2 = 50 años, lo que significa que usted. Pagaré cada 50 años. Tengo que volver a comprar una casa. Lo que es aún más vergonzoso es que el impuesto local a la propiedad todavía se recauda en función del "valor real actual" de la casa, es decir, si la propiedad se duplica, se pagará el doble del impuesto a la propiedad. Ja, la culpa es del gobierno de Estados Unidos. Además, el tipo de interés anual de los préstamos a extranjeros será muy elevado, entre el 4% y el 6%. Si pides un préstamo para comprar una casa, el alquiler anual se desperdiciará en minutos.
Otro ejemplo es el control de alquileres. La ley limita el monto del alquiler que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos y solo permite aumentos anuales del alquiler de una determinada cantidad, como el 2,5%. Como resultado, los precios de la vivienda y los alquileres no pueden aumentar a un ritmo elevado, lo que también es una limitación del valor añadido estadounidense. Más tarde, quise vender mi casa en los Estados Unidos. Si fuera una propiedad de inversión, tendría que pagar entre un 15% y un 30% de impuesto sobre las ganancias de capital sobre el valor agregado. Fue bastante doloroso pensar en ello. Es más, los extranjeros en los Estados Unidos deben pagar un impuesto a la herencia del 40% y la exención fiscal es de solo 60.000 dólares estadounidenses, mientras que la exención fiscal para los residentes estadounidenses es de 5,49 millones de dólares estadounidenses, por lo que todavía se espera esto al considerar la transferencia de activos a los Estados Unidos. Estados.
Por último, hablemos de seguridad. Elegir una propiedad no es más que elegir un país. Debido al COVID-19, todo el mundo ha oído hablar de una serie de cosas que Estados Unidos ha hecho recientemente. Además de las políticas de China y diversas restricciones (expulsión de estudiantes chinos del país, suspensión de la emisión de visas, etc.), la estructura social y de seguridad de Estados Unidos también es muy compleja, por lo que es difícil decir que comprar una casa en los Estados Unidos es una opción segura.
De hecho, la selección de vivienda en Estados Unidos también es muy complicada. Las grandes ciudades son caras, las ciudades pequeñas son parciales, las ciudades están muy alejadas y tienen sistemas legales diferentes. Elegir la casa adecuada es difícil y lleva mucho tiempo. Los diversos entornos son complejos. Incluso el profesor Bodie de la Escuela de Administración de Boston en Estados Unidos enfatizó: "No invierta en mercados donde los locales tienen una ventaja". No se recomienda que los chinos comunes compren casas en Estados Unidos.
Así que el sector inmobiliario estadounidense está realmente fuera del alcance de los jugadores comunes y corrientes.
En segundo lugar, Australia:
La intención original de muchas personas que consideran comprar una casa en Australia es relativamente simple, como proteger la propiedad privada, preservar el valor en los países desarrollados, el aire en el Sunshine Coast es buena, el tipo de cambio es relativamente barato... y así sucesivamente. Pero en realidad, tener un sueño en Australia no es tan sencillo.
Para dar un ejemplo simple, el tipo de cambio del dólar australiano es muy inestable. Se puede decir que es una montaña rusa. El tipo de cambio es demasiado complicado. Como jugador junior, mis ojos agudos son realmente impredecibles. Por ejemplo, en 2012, el dólar australiano frente al RMB era de 6,0 yenes, 13, se convirtió en 5,0 yenes, y luego del 14 al 15, fue una tendencia a la baja, siendo el más bajo 4,6. Usted dijo que si compró una casa en Australia con RMB y dólares australianos en 2012, para 2015, la casa en realidad había perdido un 25% en el tipo de cambio, es decir, una cuarta parte de la casa se había vendido y tres de las cuatro Las casas se habían perdido directamente. Sin mencionar la epidemia, el tipo de cambio del dólar australiano cayó al punto de congelación 4. Combinado con la reciente política de exclusión china de Australia y el hecho de que los estudiantes internacionales australianos son realmente la fuerza principal en el alquiler, tengo que preocuparme por los vendedores de propiedades australianos. En este caso, el verdadero hombre es el que se atreve a comprar.
Hay más impuestos y tarifas, incluidos varios impuestos sobre la compra de viviendas, impuestos sobre transacciones, impuestos sobre la renta, impuestos sobre la propiedad de la vivienda, tarifas de administración de propiedades, transporte de recolección de basura, etc. Realmente no es pequeño. La clave es que la recaudación de impuestos y tasas en Australia es inestable. Afectada por las políticas del gobierno australiano, la estabilidad de las políticas es relativamente pobre. Un partido tiene un conjunto de políticas. Puede que haya habido una política de apalancamiento negativo el año pasado, pero fue cancelada este año y luego invita específicamente al pueblo chino a investigar, como inspeccionar estrictamente la fuente de los fondos para la vivienda, aumentar los impuestos sobre los préstamos, etc. , ¿te dolerá? No puedo darme el lujo de que me hagan daño, pero no tengo más remedio que pagar.
En primer lugar, el tipo de interés hipotecario medio en Australia en diez años es de aproximadamente el 7%, con un rango flotante entre el 5% y el 8%. ¿En realidad? No bajo. Si simplemente compra una casa y la alquila, no podrá pagar el préstamo todos los años. Así que el sol australiano todavía hace un poco de calor a veces.
En tercer lugar, hablemos del "Sudeste Asiático", que ha sido muy popular recientemente:
Por ejemplo, en Tailandia, el turismo ha sido muy popular en los últimos años y la gente en China piensa que Tailandia es muy buena y puede serlo. Si te vas de vacaciones para jubilarte, la casa es barata. Luego podrán alquilarlo y venderlo, matando dos pájaros de un tiro y tal vez haciendo una fortuna. Pero esta idea es realmente demasiado joven e ingenua.
En primer lugar, la ubicación de la inversión inmobiliaria debe depender de la fortaleza económica y social del lugar donde se ubica el inmueble. ¿Cómo es Tailandia? Este es un país dedicado al turismo. Nuestro propio progreso económico no puede depender repentinamente del rápido desarrollo de una determinada industria. ¿No podemos esperar que aumenten la población y los precios de la vivienda? Por ejemplo, si desea alquilar su propiedad tailandesa, sólo podrá alquilarla durante la temporada alta y los turistas pagarán. Sin embargo, durante la temporada baja, estará vacía durante medio año y tendrá que pagar. altas tarifas de propiedad todos los meses. No es fácil alquilar o vender porque Tailandia no permite que ningún extranjero compre tierras en Tailandia, excepto los tailandeses. Además, Tailandia estipula que cualquier forma de compra de tierras no se lleva a cabo dentro del marco legal y que los riesgos corren a cargo de los propios inversores. La proporción de extranjeros que poseen un edificio no excederá el 49%, que es la regulación de Tailandia. Por eso hay muchos platos en Tailandia que se venden especialmente a los extranjeros. Los extranjeros lo compran a precios elevados y los promotores ganan dinero. Si se lo entregan a los lugareños, lo venderán a bajo precio. Los compras, no les cortas los puerros.
Además, los bienes raíces en Tailandia tampoco son baratos. Los precios de las propiedades de alto nivel en Bangkok son comparables a los de Shanghai. Lo que has oído sobre ser tacaño es muy parcial. No es fácil alquilarlo o venderlo una vez que lo compras. Parece barato, pero la relación precio/rendimiento es muy baja.
Además, incluso las casas de segunda mano en Bangkok son difíciles de vender. Ningún extranjero busca casas de segunda mano y los tailandeses locales no están dispuestos a comprar casas de segunda mano. Además, todavía eres extranjero, por lo que no te conviene vender tu casa en Tailandia. Después de estar decepcionado durante unos meses, ahora estoy esperando que baje el precio.
En lugares como Vietnam y Malasia, la verdad sobre el sector inmobiliario en Tailandia es similar. ¿Es posible apostar en el entorno deportivo nacional? También hay cuestiones de protección legal para los forasteros, la integridad de la propiedad privada, la falta de confiabilidad de la propiedad de los desarrolladores y la cuestión de la fuga. Éstas son grandes apuestas.
En los mercados inmobiliarios de los países mencionados anteriormente, no recomendamos a todos bloquear las empresas directamente, sino considerar y evaluar cuidadosamente si las ventajas superan las desventajas y si los riesgos superan las oportunidades. De hecho, si realmente considera la necesidad de inmigración o de autoocupación, lo más razonable es considerar comprar una casa localmente.
En resumen, te sugiero que si eres un jugador común y corriente que se centra en la inversión, primero debes elegir un país para comprar una casa en el extranjero. Si quieres invertir, invierte en un país con una fuerte posición. economía La mejor opción es el Reino Unido. En cuanto al mercado alcista de bienes raíces, este es también el desempeño sobresaliente del Reino Unido.
En primer lugar, esto es suficiente para convencer al público de que los compradores extranjeros y los compradores locales reciben el mismo trato cuando compran casas en el Reino Unido.
En otras palabras, si lo compras en el Reino Unido, no tienes que pagar el impuesto de extranjería. Si lo compras en otros países, incluso en Estados Unidos, primero tienes que pagar el 5% de impuesto. Piénselo, incluso si la casa sube un 5% en dos años y luego se vende, seguirá siendo una transacción que generará pérdidas.
Si esto no es suficiente, comparemos las políticas de inversión inmobiliaria de varios países verticalmente desde varios niveles:
De esta manera, podrá ver por qué el sector inmobiliario británico es tan popular. con compradores extranjeros. Sumado al hecho de que el mercado inmobiliario británico ha sido alcista, no es de extrañar que durante la epidemia, el grupo estadounidense Blackstone y Li Ka-shing entraran en guerra en el mercado inmobiliario británico.
¿Por qué votaste por Gran Bretaña? A continuación se analizan las ventajas de comprar una casa en el Reino Unido desde varios niveles:
Desde una perspectiva de costes:
Los precios de la vivienda son más bajos que en el norte, los productos inmobiliarios son ricos, el rango de precios es amplio y el ciclo de pago es flexible, adecuado para diferentes necesidades de inversión presupuestaria. No hay impuestos para que los extranjeros compren una casa, por lo que el costo de comprar una casa es cientos de miles menos que en Australia y Estados Unidos. La casa no tiene participación, está bien decorada y viene con electrodomésticos. y la propiedad permanente es práctica y segura. La tasa de interés del préstamo es ultrabaja, siendo la tasa de interés anual más baja del 1,69%. Sólo se paga el capital y no se pagan intereses, por lo que puedes permitírtelo incluso si no tienes mucho dinero.
Desde la perspectiva de las necesidades inmediatas:
Más de 654,38 millones de estudiantes británicos y personas que estudian en el Reino Unido pagan decenas de miles de libras cada año por estudiar y trabajar, por lo que es mejor para comprar una casa. Muchos estudiantes internacionales o personas que trabajan en el Reino Unido no lo sabían de antemano y, por lo tanto, lamentaron no haber "financiado sus estudios con vivienda" o "apoyado préstamos con alquiler" y recuperar todas sus tasas de matrícula y gastos de manutención. Si comprende el sector inmobiliario británico, cualquiera que pueda permitírselo elegirá uno.
Desde la perspectiva de las tendencias y oportunidades de inversión:
El tipo de cambio actual de la libra se encuentra en un nivel históricamente bajo. Los compradores de inversiones extranjeras provienen de todo el mundo y no dependen de un banco central; único grupo inversor nacional. Las propiedades en el Reino Unido siguen atrayendo la atención de los compradores extranjeros. Incluso durante la epidemia, el mercado inmobiliario del Reino Unido no se ha enfriado. El último informe de Rightmove muestra que en junio de 2020, los precios de cotización de los vendedores en el mercado inmobiliario inglés aumentaron un 1,9% en comparación con marzo y un 2,9% en comparación con el mismo período del año pasado. Representa el progreso constante y continuo del sector inmobiliario del Reino Unido.
Además, el Reino Unido ha introducido este mes una política de reducción del impuesto de timbre para la compra de viviendas. Todas las propiedades entregadas antes de finales de marzo del próximo año se reducirán hasta en 654,38 yuanes + 30.000 yuanes, que se pueden reducir. Se dice que es un beneficio real para los compradores de viviendas.
Todo esto significa que al comprar una casa en el extranjero, puedes considerar el Reino Unido.
Inmobiliaria Blue Sands